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    近日，笔者从济南多家房产中介了解到，由于上半年调控政策的频频出台，二手房市场也遭受了较大的冲击，继6月份成交量大幅降低以后，7月，济南市二手房市场成交量更是持续下跌，其中约有500家中小型中介公司已连续两月以上无成交。目前，济南二手房市场已经陷入低谷期，市场观望气氛愈发浓厚。

　　上半年，由于调控政策严峻和资金压力的加剧，济南新建商品房的打折促销手段层出不穷，促销力度呈逐月加大的趋势，特别是“特价房”的集中上市更是对二手住宅市场形成了不小的冲击，使很大一部分购房者选择了优惠力度较大的一手房，加大了新房与二手房的市场竞争力度。值得注意的是，下半年随着政策的从严从紧，这一影响或将进一步扩大。

　　二手住宅市场销售惨淡的另外一个原因在于，受限购、贷款难等政策影响，大量投资客被挤出二手房市场的同时，一部分刚需购房者也被隔离在市场之外，需求强烈，但是暂时无法购房。2011年上半年，济南二手房成交量累计约为9368套，同比下降4.4%，其中二手住宅成交约为9001套，成交量降幅明显。

　　济南市房管部门数据显示，7月份二手房成交量为1363套，环比下降了约15%。值得注意的是，与二手房销售市场惨淡截然不同的是，6月份以来，济南二手房租赁市场较为火爆。特别是进入7月份，各大中介的租赁成交量明显上浮。

　　山东信邦房地产咨询有限公司总经理王希庆介绍：“据我们部分店面的数据统计，7月份房屋租赁这部分收入明显增加，现在进店咨询的客户也越来越多，其中近6成客户为租赁需求。”

　　齐鲁楼市不动产市场部赵经理表示，现阶段二手房租赁市场火爆的原因主要包括以下几个方面：第一，严厉的楼市调控政策对二手房市场的销售起到了一定的冲击作用，特别是限购令的实施和贷款利率的上调；第二，受政策影响，二手房市场成交冷清，很多房主转售为租，致使大量租赁房上市；第三，由于暑期开始，大量的实习生、毕业生涌向社会，面临租房问题，致使租赁市场火热；第四，由于今年棚户区改造力度的加大，致使房屋租赁客户数量有所上升；第五，高端租赁也在一定程度上成就了租赁市场的火爆，目前商铺的租赁行情也是较为火热。