11月底，北京市房地产市场新房（剔除保障房）网签量出现下滑，但与年初的楼市成交低位运行不同，量跌的同时，成交价格却面临上涨压力，新房市场供不应求，开发商却明显地放缓了供应节奏，因此一些首置群体和改善型购房者不得不转向二手房市场，截至11月25日，今年的二手房成交量已超过去年全年。

    上周新房成交量下跌超5成 商住项目成“主流”

    11月份，北京的新房成交量犹如坐上了过山车，周成交量忽高忽地，其中保障房的成交是产生影响的重要因素。来自北京是住建委的数据显示，上周（11月19—25日），北京市新建商品住宅网签量为2123套，成交面积为24.98万平方米，环比之前一周分别下降52.5%和41.9%。

    “之前一周成交量的大幅攀升源于保障性住宅的集中成交，而失去了保障房的支撑，上周市场成交又回落至正常水平”，亚豪机构副总经理任启鑫分析，由于北京住宅市场供需均已经开始进入“冬季”，因此预计到年底一段时间内市场成交情况将出现持续下滑现象。

    据链家地产市场研究部统计，截至25日，11月新房住宅成交量为11177套，其中纯商品住宅为6805套，保障房所占比例达到了39.1%。上周成交的2123套新房中，扣除保障房后，成交量仅1636套，环比降13.8%。

    上周新房成交量虽然下滑，但成交均价却并未因此明显下降。据亚豪机构统计，上周北京商品住宅成交均价为20279元/平方米，环比之前一周下调1000元/平方米左右。

    但成交均价的环比下降主要来自与成交结构变化因素。上周成交前六名的项目当中有四个均为纯商住产品，包括东亚首航国际（资料、团购、论坛）、会景誉展、金隅自由筑（资料、团购、论坛）以及东亚五环国际（资料、团购、论坛）。而排名首位的正源尚峰尚水项目虽然不是纯商住项目，但其上周成交的197套当中，将近九成是商住类产品，售价多在14000-15000元/平方米。

    新房“供不应求” 销供比超过1.6

    近期新房成交量虽然不高，但购房者的出手意愿却比较强烈，北京新房市场在一定阶段内甚至出现供不应求的状态。

    “昌平沿线有没有好项目？”“顺义的××项目怎么样？”近日，网易房产不断接到这样的询问。事实上，近期市场上一些刚需项目，如金地格林格林、纳帕澜郡（资料、团购、论坛）、鲁能七号院和万科的多个项目都受到“追捧”。

    例如，上周刚刚入市的纳帕澜郡推出的86套房源已经基本消化完毕。该项目此次推出为68-100平方米一居-三居产品，平均待售面积86平米，基本均为适合刚性需求的中小户型，加上项目位置和环境又能吸引改善型人群，所以销售很好。

    据统计，截至26日，11月新入市项目仅15个项目，供应量为4905套，较去年11月全月减少了35%，供应量减少近2600套。并且今年11月入市的项目中套均面积120平方米以上的数量占到53.3%，比去年上涨了17个百分点。刚需小户型项目供应的减少更为突出。

    自10月以来新增供应就大幅缩水，截至25日，10月和11月商品住宅期房项目新增供应之和为9184套，比9月一个月还少27%。任启鑫认为，这直接导致有一部分需求因新增供应不足而暂时压抑。“尤其是当前符合刚需的小户型、低总价的新增项目明显减少，这可能会促使需求扎堆在某几个项目上，从而加大房价上涨压力。”

    链家地产市场分析师张絮也认为，近两个月销供比超过1.6，较明显的供需比例失衡也为价格上涨制造了机会。目前，符合刚需的低价、小户型项目受到热捧，销售周期明显缩短。

    二手房成交量已超去年全年

    新房需求强劲，但供应不足，再加上多数新项目位置相对偏远，导致一些购房需求从新房市场转向了二手房市场。截至11月25日，今年的二手房成交量为121802套，已经超过了去年全年的121515套。

    截至上周，北京市二手房周成交量已经连续6周保持在3000套以上。来自北京市住建委的数据显示，上周北京市二手房网签量为3303套，环比前一周的网签量上涨了9.6%。

    随着成交量长期维持高位，买卖双方的心理也发生变化。网易房产从链家地产了解到，手房议价空间从年初下滑，在7月达到谷底，但是随后出现反弹。10月开始以来，二手房议价空间又再次下降，11月议价空间为2.4%，已与7月水平接近。

    链家地产市场分析师张絮表示，近期大户型价格上涨较为明显，与10月相比，11月90平米以上的大户型出现涨价苗头，成交均价环比上涨3.8%。相比而言，小户型房价相对平稳，这主要是因为小户型业主当中所占的换房比例要大些，面临的出售压力也更大。

    另据链家地产统计，上周新增客源委托环比上周上涨4.5%，且达到了近十周以来的最高值，但同期新增房源并未出现同比增长。在部分区域新增房源委托甚至出现明显减少，新增房客源比例持续上行，导致价格上涨的压力有所增加。

    网易房产从麦田房产了解到，受改善型群体关注的望京商圈在11月份成交量引人关注，成交均价也攀升至约3.2万元/平米。据麦田房产东望区区域经理王延虎表示，目前望京商圈内改善性需求购房的客户达80%，如之前开发商内部销售较多星宝国际，由于销售稍低很容易成交。

    “之前不少处于观望，但有需求且有能力的客户都出于对明年房价走势尚不明朗的原因出手购房”，王延虎表示。