【菏泽房产网】刚需集中入市，楼市价格应声而涨。18日上午，国家统计局公布了3月份70个大中城市住宅销售价格统计数据。数据显示，3月份青岛新建住宅价格指数环比上涨了1.0%，同比上涨了1.2%。新建商品住宅价格指数环比上涨了1.0%，同比上涨了1.3%。二手住宅价格指数环比上涨了0.3%，同比上涨了0.2%。业内分析，受调控政策造成的心理影响 ，购房者抢着在政策落地前入市，新房二手房签约量高走，导致房价随之上涨。

        根据国家统计局18日发布的统计数据，3月份岛城新建住宅价格指数环比上涨了1.0%，同比上涨了1.2%。新建商品住宅价格指数环比上涨了 1.0% ，同比也上涨了1.3%。与去年同季度的新房价格连续下跌相比 ，今年第一季度的新房市场回暖很明显，新房价格连续4个月保持上涨。“新房市场经过前两年的调控，如今已处在一个比较稳定的阶段，新房价格不会大涨大跌，但保持了一种稳中有升的势头。”青岛世联怡高总经理陈耀华说。

         二手房方面，二手房价格自今年1月份略有回升后，如今依然保持着上涨势头。数据显示，3月份，岛城二手住宅价格指数环比上涨了0.3%，同比上涨了0.2%。“3月份虽然有很多"二手豪宅"降价销售，但其中大部分的房子都是以前报价虚高，所以即使降价，价格还是比市场价格略高，与春节期间和去年同期的价格相比也要高一点。”青岛链家宝业房地产市场研究部殷天逸说。

       从分类情况来看，中小户型新房的价格涨幅偏高。其中，90平方米及以下的新房价格指数环比上涨0.6%，同比上涨1.4%；90平方米到144平方米的新房环比上涨1.1%，同比上涨1.2%；144平方米以上的新房价格指数环比上涨了1.4%，同比上涨了1.2%。二手房方面，二手住宅面积在 90平方米及以下的环比上涨了0.3%，同比下降0.1%，90平方米到144平方米的二手房价格指数环比同样上涨了0.3%，同比上涨了0.2%；144平方米以上的环比上涨0.2%，同比上涨了0.7%。

       根据国家统计局18日发布的公告，与2月份相比，70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有1个 ，持平的城市有1个，上涨的城市有68个。环比价格上涨的城市中，最高涨幅为3.2%。与去年3月份相比，70个大中城市中，价格下降的城市有2个，持平的城市有1个，上涨的城市有67个。3月份，同比价格上涨的城市中，最高涨幅为11.2%。

　　二手住宅价格方面，与2月份相比，70个大中城市中，价格下降的城市有3个，持平的城市有1个，上涨的城市有66个 。环比价格上涨的城市中，最高涨幅为3.1%。与去年3月份相比，70个大中城市中，价格下降的城市有9个，持平的城市有2个，上涨的城市有59个。3月份，同比价格上涨的城市中，最高涨幅为9.1%，涨幅比2月份回落的城市有2个。

岛城楼市·探访

投资性需求逐渐淡出

“新国五条”岛城实施细则4月份开始施行，未来房地产市场会怎么变，楼市的风会往哪个方向吹？18日，记者探访市场发现，3月份刚需的集中释放虽导致部分楼盘逆市涨价，但仍有不少项目主打优惠招牌以快速销售。

购房者渐趋冷静

3月31日，青岛版“国五条”细则4月出台并施行，让市民对楼市调控走势的恐慌戛然而止。

“限购继续，房价依旧要控制，保障房供应量还会增多，现在看来，调控政策仍延续着去年的方向。”18日，正在市北区看房的市民张广昌说，虽然一直在看房，但自己的心态较之细则出台前已冷静了不少。和张广昌一样，细则的出台让多数的购房者不再心急如焚。

不过，也仍有不少购房者决定不再观望。“去年就有不少人算账，说去年不买房，等于一年白打工，今年的房价肯定还要涨，所以还是赶紧买了省心。”一位购房者说，国家统计局的数据也显示，新房价格已经连续4个月上涨。

多位业内人士分析，自2010年限购以来，直到去年还有很多刚需购房者在观望，但今年楼市调控比较稳定了，很多刚需购房者就忍不住出手了。“今年的改善性房源比去年同期要卖得多，这证明现在改善性房源也成为楼市销售的重要部分了，所以很多新开盘的房源出现"楼王"等大户型，尽管价格比刚需户型贵，但也卖得不错。”青岛世联怡高总经理陈耀华说。

上月新房成交量同比涨322%

青岛市房地产交易中心的统计数据显示，3月份，青岛新建住宅成交量为14553套，办公、商业等项目的成交量则为1039套，全市新房成交量共为15592套。与去年3月份3449套新建住宅成交量相比增加了11104套，涨幅高达322%。

成交量的高走让不少开发商提前完成了今年的销售目标，在加推项目的同时，开始有了提价的打算。位于李沧区的一楼盘在新政出台前的均价是9300元/平方米，而工作人员称，首批房源已经卖完，公司计划在5月份加推，预计到时价格上调幅度会在200元到800元不等。而联城海岸锦城）的工作人员也表示，每一期加推的房源因户型和位置的不同价格都会有变动，或有上涨的可能。

不过也有不少刚需楼盘在新政推出后适时推出“促销”活动。城阳一楼盘就延续了3月开始的优惠活动，比如“5千抵3万”等，而据工作人员介绍，优惠活动或将持续到五一。

投资性需求淡出

与以往不同，4月份开盘的项目有不少是“全面出击型”的楼盘，既有套一套二的中小户型，也不乏套三套四的大户型。但最受欢迎的还是刚需户型，4月份岛城有部分刚需户型一推出即被购房者抢光。“中小户型一出来，只要价格合适，位置较好，很快就被抢光了。”市北区的德馨项目销售人员说。

“去年以来的楼市已经证明，靠"炒房"来发财已经成为过去时，靠房价大幅上涨来实现投资获益的机会越来越少了。”楼市分析人士张百忍说，受此影响，投资性需求已经开始淡出楼市。

他认为，随着2010年初楼市调控政策的不断加码，投资性购房的市场空间进一步被压缩，以温州（楼盘）炒房团为代表的投资商，已经频频爆出资产被套牢的消息。“目前二手房交易税费包括个税、营业税、契税、中介费等，一套房子如果没有增值百分之二三十，转让时很难实现赢利。”张百忍说。

　　“从实施细则来看，造成市场恐慌的"20%差额个税征收政策"暂未出台，但毕竟已透支太多需求，高位成交具不可持续性，下行的可能性非常大。”青岛世联怡高总经理陈耀华说，量跌价稳将是市场大势。

楼市走势·分析

环比涨幅明显缩小二季度房价回稳有望

国家统计局4月18日公布3月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。延续前月房价上涨的态势，3月份全国房价持续上演全面上涨的行情。数据统计显示 ，在新建商品住宅的价格变动上，无论是同比还是环比，3月份70个大中城市房价上涨的个数再次出现了增加，并几乎接近全部。

均价环比涨幅在缩小

尽管2月份房价环比 、同比上涨的城市个数已达到了创纪录的66个和62个，但3月份这一数据依旧在增加。价格环比和同比上涨的城市个数已经接近顶峰。

不过，虽然房价整体依旧呈现全面上涨的态势，但3月份70个城市新建商品住宅平均价格环比指数的涨幅已经出现了明显的缩小，接近持平。但以北京（楼盘）、上海（楼盘）、广州（楼盘）、深圳（楼盘）为代表的国内房地产一线城市的房价涨幅在 3月依旧保持高位，环比上涨幅度全都超过2%。

政策刺激需求提前释放

对于 3月全国房价全线上涨的情况，国家统计局城市司高级统计师刘建伟进行了解读。在他看来，需求集中释放助涨了3月房价。

刘建伟表示，3月份房地产市场进入“金三银四”的传统销售旺季，成交情况往往比前两个月都要活跃，加之各地房地产市场调控细则出台前，潜在购房者担心实施细则出台后政策从紧、购房成本进一步增加，因而急于入市导致需求集中提前释放，开发商随之取消优惠甚至上调价格，助涨了3月份房价。

       “3月份是最近数年来，全国楼市最动荡的一个月。”在北京中原房地产市场研究总监张大伟看来，今年的3月，各地都因为“国五条”细则的窗口期效应出现了成交量价上涨。北京等一线城市成交量均出现了超过或者接近历史最高纪录的情况。

“在3月份下半月开始主要城市虽然都对预售价格有所限制，一定程度抑制了新建住宅市场的价格上涨幅度。但从数据看，涨幅依然惊人。”张大伟认为，目前整体来看，“国五条”各地细则还有深化落实的可能性。政策的力度也有可能因为最近各城市房价走势而出现调整。

         中国房地产数据研究院执行院长陈晟分析，从3月初国务院公布“国五条”细则，月底各地才逐步公布地方版实施意见，中间仍有一段缓冲期，这期间会有一部分需求释放，加上前期积累的改善性需求，会对成交量价的统计产生结构性的影响。

后期房价走势有望趋稳

     在连续两个月房价呈现全面上涨的态势之后，未来房价的走势将随着政策的逐渐落实产生怎样的变化？

     刘建伟表示，3月底，北京、上海、广州和深圳等城市相继出台了房地产市场调控实施细则，公布了房价控制目标，明确将继续严格执行住房限购措施和严格实施差别化住房信贷政策等，房地产市场调控政策进一步明朗。随着政策效应的进一步显现，预计4月份房价走势可望趋稳。

      经实地走访记者发现，事实上，随着各地细则的出台，政策效果已经开始逐渐显现。在广州，不少售楼处相比一季度已经冷清不少，虽然价格仍未有明显调整，但成交数量已经开始出现下滑。据搜房网统计，4月前半月广州新建商品房网签不足3000套，环比上月7600套的总量下降超过20%。

       链家地产市场研究部研究员张旭表示，2013年的一季度市场持续了去年的上升趋势，全国主要城市价格上涨压力都已经 接近或超过2011年限购前水平，同时，涨价城市数量持续增加并接近全线增长的状态，这在一定程度上催生了新一轮的楼市调控。3月底，北京、上海、广州、重庆（楼盘）以及合肥（楼盘）、大连（楼盘）等城市相继出台“国五条”细则，未来房价上涨趋势或发生逆转。

        “不过，与此前一轮限购不同，此次调控政策出台的背景虽然是价格持续上涨，但市场主体结构已经是较为合理的刚需和改善性需求。”在张旭看来，从长期效果看，本次调控对于市场成交的抑制作用并不会高过限购政策出台时产生的效果。另外，虽然各个城市房价上涨程度不同，住宅成交结构有差异，政策的执行情况也会有差别，但从整体上看，新的调控政策执行后，各城市市场以及价格变化的趋势不会有太大差别。预计70个大中城市价格在二季度会逐渐回归平稳。