本站讯：人流如潮，摩肩擦踵，经过八年的酝酿与蓄积，住博会的人气开始井喷，四月的菏泽，除了“牡丹”之外，“房子”成了生活中使用频率最高的词汇。虽然，菏泽房地产市场尚存隐忧，但令人欣喜的是，地产业的发展已渐入佳境。

    一、家庭结构的变化影响楼市？

    邢祯华先生，是菏泽本土最早从事楼盘营销的专业人士。从2003年进驻菏泽恒盛大市场至今，经历了菏泽房地产的风风雨雨，见证了本土楼市的潮起潮落。他认为：2003年是菏泽楼市发展的分水岭，2004年，随着中富·奥斯卡春城、江南御景园、帝都花园、金都华庭、南华康城等楼盘入市，菏泽楼市开始驶入快车道。他观察到，家庭结构的变化与户型的变迁有互动关系。

    “120平左右的户型是当今楼盘的主打户型，投资、自住皆宜。而追溯五年之前，60后和70后市购房主力，他们一般会考虑和老人住在一起，选择大户型者较多，140平方米以上的户型推量加大。可想，祖孙三代住在一起其乐融融，真正能体会到家的感觉。但现在不同，年轻人追求独立自由，喜欢两人世界的温馨，所以100平以下的户型又成了热门选择。”

    期间，菏泽楼市一度出现过小户型热。这几年，房价逐渐攀升，60平米以下的迷你户型，总价较低，可满足单身白领或两人世界的居住需求。不过，小户型虽然流行一时，但终究是过渡产品，只适合短暂性居住或投资。

    二、越调控越涨价的悖论说得通吗？

    国内地产界有个任志强，因为屡屡发表高调言论，网友戏称之为“任大炮”。任大炮有句名言：“国家越调控，房价越攀升。”对此，记者采访了业界多位资深人士，他们一致认为，国家调控是政府出台的用于控制房价过快增长及保障房地产行业良性持续发展的有效措施，它并不影响房价的平稳上升。

    回顾以往一年，随着国家2010房地产新政及信贷政策的发布实施，已从一线城市慢慢影响到了二三线城市，一些炒房者在一轮轮的调控中受到一定的限制，市民对楼房的购买与投资也渐趋理性。尤其是最近三个月，金融业紧缩银根，利率上调，限购令亮剑全国，在这个春花烂漫的季节，菏泽楼市也一度有过“西风紧”的感触。

    但从本次房展会人山人海的看房者来看，并没有影响到菏泽购房者的热情，当然持币观望者也不少数。这说明，广大市民对楼市还都充满信心的。

    三、房价只涨不跌？

    眼下所有购房者无不关注：菏泽的房价还会不会涨？其实这是一个非常笼统的问题。或说，城市土地供应减少是房价飙升的因素之一，其实也不尽然。城市化进程中，房地产的发展应与之匹配，但现实总是先有需求，才有供给，两者不可能达到完全同步的理想状态，但需求大于供给时，房价上升是自然的。

    目前，中国楼市已进入了调整期，但调整不意味着房价的回落。菏泽作为一个内陆地级市，房地产起步较晚，菏泽房价一直低于周边地市，理论上还有攀升的空间。不过也有业内人士指出：菏泽房价已经逼近临沂和济宁，但细究起来，三地还有区别。济宁临近省会，麾下又拥有曲阜名城，自然地尊楼贵；临沂的人均收入要比菏泽高出许多，菏泽房价不可与之两地参照。同时，我们需要关注的是，总体供应量的增长与城市人口和购买力所代表的需求之间的平衡关系。

    四、菏泽楼盘放量供大于求？

    龚凯先生，上海人，同济大学建筑专业，长期从事房地产市场营销及策划，关注菏泽楼市已有数年。他认为菏泽政府应适当控制土地供应的节奏及相对价格，以此减缓楼市的虚热。

    龚先生称：城市化，在一定程度上可以说是水泥化的过程。大量的人群涌进城市，在城市安家落户，这是楼市持续繁荣的原动力。菏泽市区有多少人口？这些人口都多大比例有购房能力？菏泽是农业大市，市区与各县区的距离都不太远，县区可以消化这其中的部分购房需求。此外，菏泽不是中心城市，流动人口不多，楼盘最终还是由当地居民来购买。

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