各县区房管局，单县物业办，市局有关科室、单位，市区各房地产开发企业、物业服务企业：

    为了加强本市物业质量保修管理，保障相关物业在保修期内的正常使用和维修，维护相关业主的合法权益，根据《山东省物业管理条例》、《山东省物业质量保修金管理办法（试行）》的规定，结合本市实际，就物业质量保修金有关事宜通知如下：
    一 、保修金交存
    （一）交存范围
    凡本市城市规划区内开发企业新建用于销售的各类物业，均应交存物业质量保修金。
    （二）交存标准
    物业质量保修金交存标准为：1-6 层低层和多层建筑按建筑面积30元/㎡，7-11层小高层（含7层以下带电梯建筑）按建筑面积50元/㎡，12层以上高层建筑按建筑面积70元/㎡。
经核准，可根据房地产开发企业信用状况、资质等级、售后服务体系建立等情况适当降低保修金交存标准，具体规定为：
    1、开发企业购买了工程质量保险的，所承保物业可不交存保修金。
    2、通过住宅性能认定终审的3A级、2A级、1A级的开发项目，可在原交存标准的基础上，每平方米分别降低或退20元、15元、10元。
    3、获得广厦奖、鲁班奖等国家级优良工程奖，省优秀住宅小区、泰山杯等省级优良工程奖，市级优秀住宅小区等市级优良工程奖的项目，可在该项目获奖后每平方米分别退还20元、15元、10元。
    第2和第3项累计计算，实际交存标准不得低于10元/㎡。
    （三）交存方式
    开发企业在向业主办理商品房屋交付前，应当一次性足额向物业主管部门指定的帐户按幢交存物业质量保修金。             
     实行商品房预售资金监管的项目，开发企业可在商品房屋交付前，向预售资金监管部门提出申请，从监管资金帐户中划转规定数额的保修金到指定专户。监管资金余额低于应交数额的，其差额应另行补交。
    开发企业在办理物业质量保修金交存手续时，应当同时提交以下资料：
    1、物业质量保修明细；
    2、房产测绘机构出具的房屋面积测绘证明；
    3、《建设工程竣工验收备案证书》；
    4、物业主管部门要求提供的其他资料。
    物业管理部门对以上资料确认后，将开发企业需交存的保修金标准和具体数额函告开发企业，并开具《物业质量保修金交存通知》，开发企业应当按照通知要求向指定专户办理保修金交存，经核实保修金进入专户后，开具《物业质量保修金交存凭证》。《物业质量保修金交存凭证》是开发企业在办理房屋所有权初始登记和解除商品房预售监管资金专用账户、房地产开发项目综合验收备案手续时应出示的有效凭证，无此凭证相关业务部门不予办理相关手续。 
    开发企业应当将物业质量保修金交存情况在商品房买卖合同中明定，未交存保修金的项目，开发企业不得将商品房屋交付业主。
     二、保修责任
    开发企业应当按照《山东省物业质量保修金管理办法（试行）》的规定，履行以下保修责任：
    （一）房屋建筑的地基工程和主体结构工程、基础设施工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。
    （二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏不低于5年；
    （三）外墙保温工程不低于5年；
    （四）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
    （五）电气管线、给排水管道、设备安装工程为2年；
    （六）开发企业统一进行装饰装修的商品房装修工程为2年。
    其他项目的保修期限和保修范围，由开发企业和业主在商品房销售合同和质量保证书中约定。        
    商品房屋的保修期，自商品房屋交付使用之日起计算。
    开发企业对物业的保修可以自行组织，也可委托物业服务企业代为实施。委托物业服务企业保修的，应当签订保修协议，明确双方的权利与义务以及保修费用支付方式。
    三、保修金的使用
    在保修期内，物业出现质量问题需要维修时，开发企业应当及时履行保修责任。开发企业不履行保修义务的，按下列程序申请使用保修金。
    （一）物业专有部位发生可以使用保修金的情形时，由相关业主提出保修金使用申请；物业共用部位、共用设施设备出现可以使用保修金的情形时，由物业服务企业、业主委员会向物业主管部门提出保修金使用申请；业主委员会尚未成立的，可以由物业服务企业和业主推选的业主代表向物业主管部门提出保修金使用申请。
    （二）物业主管部门根据申请人提出的申请向开发企业进行核实、并对申请维修项目进行审查，经核实符合使用条件的，由申请人选聘具有相应施工资格的施工单位或物业服务企业进行维修。承担维修的单位应当编制维修方案及使用资金预算，并报物业主管部门复核后组织维修。
    （三）施工单位完成维修后，填写物业维修工程费用清单，并由保修金使用申请人签章确认。
    （四）物业主管部门根据维修工程费用清单和施工发票，向保修金使用申请人划拨维修费用。
    对于申请使用资金数额2万元以上或专业性较强的维修项目，保修金使用申请人应当通过招标方式选聘施工单位，并聘请专业监理、鉴定单位实施质量监理及鉴定；对工程造价有异议的，委托专业中介机构对工程造价进行审核，所发生的费用计入维修成本。
    发生危及房屋安全或严重影响使用功能的紧急抢修事故时，业主或物业服务企业可先行垫资维修，并保存相关证据，待责任认定明确后，符合保修金使用情形的，可以申请使用保修金清偿。                 
    保修金使用后，物业主管部门在维修工程结算之日起30日内将保修金使用明细函告开发企业。         
    四、保修金的退还
    物业质量保修金存储年限为5年，按人民银行公布的同期活期存款利率计息。开发企业应切实承担并履行保修义务。对无发生使用保修金情况的，按以下比例退还保修金：满2年退还总额的30％本息，满5年退还剩余的本息余额。
    物业保修期内发生严重质量缺陷，经反复维修，截止保修期到期仍有影响物业正常使用的质量遗留问题的，保修金暂不予以退还，直至相关质量问题得到修复为止。
    五、监督管理
    依据《山东省物业管理条例》等有关法规规定，菏泽市住房保障和房产管理局负责对全市物业质量保修金管理工作进行指导和监管，并具体负责菏泽市区范围内物业质量保修金的交存、使用、管理和退还等工作，并接受审计、财政部门及开发企业的监督。               
    开发企业凡未按本《通知》规定交存物业质量保修金的，由物业主管部门责令限期交存；逾期仍不交存的，自逾期之日起按日加收欠交部分千分之三的滞纳金，并依法予以处罚。
开发企业履行法定保修责任情况及保修金交存情况记入房地产开发企业信用档案，并与其社会信用评价掛钩。
    保修金使用申请人要严格按照规定申请使用物业质量保修金，对于弄虚作假造成损失的，应当赔偿损失，并依法追究责任。
    本《通知》下发前，未实行物业质量保修金交存制度的项目，相关责任主体应切实履行保修责任，拒不履行责任或履行不完善的，将依照有关规定严肃处理。

                                  
                                              二O一一年十二月三十日