本站讯：城市综合体，笼统地说，就是“城中城”。严格地说，城市综合体是中心城区房地产的发展方向。这里有两点值得注意：一是城市综合体大都在一个城市的中心，在这里，居住、商务、办公、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩一应俱全；二是城市综合体是地产发展的新趋势。业界流行“谁拥有了城市综合体，谁就拥有了城市的未来”的说法。

    在同一个区域购物、工作、休闲、吃饭乃至住宿，我国900年前即已实现。张择端笔下的《清明上河图》所描绘的12世纪中国北宋首都开封城的极盛景象，可谓是城市综合体的早期蓝本。图中描绘了500多名不同行业和身份的人物在市井中忙碌穿梭，他们从事着各种活动，周围遍布各种业态，“保险金融行业”、“医院”、“政府部门”等等，一应俱全。

    话说这城市综合体是“外来的和尚”，最标准建筑物是美国的洛克菲勒中心。洛克菲勒中心是纽约一个由19栋商业大楼组成的建筑群。这个建筑群是由洛克菲勒家族投资兴建，位置在曼哈顿的中心。此建筑在1987年被美国政府定为“国家历史地标”，是全世界最大的私人拥有的建筑群，也是标志着现代主义建筑的地标物，其意义之重大，早就超过建筑本身了。

    城市综合体，是一个地产专业的概念，英文名叫HOPSCA。如果查阅牛津第七版高阶英语词典，并未收录这个词语。但别急，让我们慢慢了解这个牛津词典之外的名词。

    城市综合体HOPSCA，是六个英语词汇的首写字母的组合。依次是：Hotel（酒店）、Office（写字楼）、Parking（停车场）、Shopping mall（购物）、Convention（秩序）、Apartment（公寓）。

    商界的不老传奇李嘉诚，是洞悉城市综合体奥秘最早的人士之一。

    首先，第一是地段、第二是地段、第三还是地段，李嘉诚的这句投资理论已经成了业界的金科玉律。但是，关于地段与地产，“到底谁成就了谁”的争论则从未停止过。业界普遍的观点是对于城市中心，是地段为地产加分；对于城市边缘则是地产为地段加分。也可以说，城市综合体建在哪里，哪里就是城市中心。

    洛克菲勒中心的实践证明，综合体是城市的发展方向之一。其经验是：办公、旅店、购物、居住和娱乐是建筑综合体功能的重要组成，是城市功能协调运作的基础，而景观和环境则是开发取得效益的前提。在此之后，日本东京六本木新城、香港国际金融中心，包括深圳万象城、北京华贸中心都成为展示各自城市形象的标志。

    业内人士称：城市综合体主要能带来六大方面的效应：第一，政府满意，支持力度在提升；第二，开发商满意，借写字楼、酒店式公寓等部分的销售，开发商资金链紧张的问题得以解决，而通过持有商业和酒店，开发商又获得了稳定的现金流，并能对商业地产统一管理；第三，商家满意，特别是订单式开发，解决了商家的“定位”问题，而“定位”正是商业地产开发和商业网点建设的“灵魂”；第四，中小商铺投资者满意，他们的投资不但有消费支撑，还可以“傍”上有实力的开发商；第五，当地老百姓满意，不但生活获得便利，区域各种物业价值也得到了提升；第六，有利于城市发展和打造新的商圈，更有利于打造地标性的建筑，美化城市。

    与其是在城市中建造建筑，我们更倾向于在建筑中建造城市。2011年，在菏泽西部，交通集团携手天华实业大手笔巨资35亿元，打造我市首个真正意义上的城市综合体——牡丹万象城。牡丹万象城正在做到三个“价值最大化”，即土地价值的最大化、城市价值的最大化和社会价值的最大化。只有这三个价值最大化，才能体现出一种历史的责任感、城市的责任感与社会的责任感。

    牡丹万象城地处中华路与220国道交叉口，占据城市西部地标位置，南邻中国牡丹商贸城三期与长途客运站，交通便利商业气氛浓厚。项目总占地300余亩，总建筑面积120万平方米。项目建筑由住宅区、商业街区、星级酒店、高端写字楼、大型购物中心、高档公寓等组合而成，项目建成后将成为菏泽乃至全省规模最大、业态最为丰富的城市综合体典范。