其实，我们真的低估了城市化带来的威力。

    中国在过去的二三十年，是城市化进程最快的一段时间，所以城市化对于房价的影响，就是一个不可回避的问题。

    一位苑姓先生称，最近十年，菏泽经济有了大的发展，十年前，如果夜晚醉酒穿越中华路，无须担心被车辆撞到，因为当时车辆极其稀少，而今，穿越马路应时刻小心，今非昔比，一个绿灯亮，排队的车辆不一定全部通过。当前，我市地产业进入黄金发展周期，其中有土地开发成本的增加，市场预期乐观等原因，但一个不可忽视的因素是“人口红利”。

    人口红利指的是一个经济体内人口持续高速增长，在青年人口达到顶峰之时，随后生育率迅速下降的一段时期，这时社会存在充足的劳动力供给和高储蓄率，庞大的消费人口有旺盛的消费需求。解放以来，国内已有四次人口人口高峰， 第一次发生在1950年到1957年；第二次高峰是1962年到1970年；第三次1985到1990年，这次是在计划生育政策实施后出现的。 我市是一个人口大市，上世纪八十年代是一次生育高峰，时称"婴儿潮"，到如今，这些婴儿都已长大成人，到了婚龄，购房成为迫在眉睫的任务。今年五月初，菏泽市统计局、菏泽市第六次人口普查办公室发布了相关数据，全市常住人口为828.78万人，四个县区超过百万，牡丹区（含开发区）134.67万人、曹县136.57万人、单县106.32万人、郓城县104.07万人。其中以牡丹区人口增幅最大。为此，城区一家房产信息公司的经理感叹，人口问题是最大的经济问题。

    2003年左右，菏泽的商品房单价还不上千，七八年过去，对照以前的房价，恐怕每个人都会在心底浩叹。马克思最早提出供求关系的市场法则，这一金科玉律，即使是在波诡云谲的楼市中也不可能被推翻。只要城市化进程在不断加快，只要未来十年菏泽房市版图再扩大一倍，人口红利就看得见，就会催生一部分消费群体。他们进入城中，对住房的需求就有着迫切的要求。作为地产商，没有理由会失去其中的商机。

     重要的是，城市化实际上不仅是人口涌入城市的过程，更是一个城市升级的过程。城市综合体，则是城市升级过程中重要的一环。

    当下，一二线主要城市限购，多数房企且战且退，纷纷圈地地级市。三线城市蓄积多年，终于迎来了地产的春天。十二五规划的出台，各种优惠政策向中小城市倾斜。诸如保税区、高新区之类的扶持政策，在今后十年内将更多地空降到中小城市。须知道，房地产业是个区域性很强的产业，一个城市经济发展水平越高，公共设施就越完善，居民消费能力也越高，当地房地产市场发展水平也就高。从这个层面上讲，未来房地产市场的持续增长已具备了宏观基础。

    中央的十二五规划建议未来中国将以转变发展方式和调整经济结构为主线，实现从外需到内需，从高碳到低碳，从强国到富国的转型，菏泽未来的房地产业发展也离不开这条主线，在这个背景下房地产转型已经成为了必然。

    让我们再回顾一下近三十年来，城市发展的脉络。

    城市建设初期，居民住区周围，便利性的商店遍布，随着城市规模的扩张，主干道星罗棋布，商业从点性向线性发展，商业街应运而生。继而，商业繁荣后，商业中心区的交通日益拥挤，地价天天攀升，居民不堪忍受喧嚣和高成本的生活，于是城乡结合部又出现商业设施。再者，随着汽车的日渐普及，距离已经不成为居住或购物的障碍，郊区别墅群由此出现。期间，很多城市都出现了“消费郊区化”的现象，于是地产界开始反思，城市区的高度集中到郊区的集中，后来又回归城区的过程。

    天华地产洞悉了这一城市发展规律，天华人不惜重金力邀国内顶尖设计团队，对项目设计草案进行多次论证，力争在菏泽西部打造一个新的城市中心。

    天华地产之所以钟情城市综合体，究其原因，就是在当前的菏泽地产市场，缺少一种多元化的中长期融资产品和通道，说白了就是租售结合。住宅、公寓、商铺的销售能在短期内带来资金的快速回笼，以减少企业的市场风险。而酒店、写字楼、购物中心的租赁模式能长期持有物业经营，有利于企业的可持续发展。

    当然，“市场无定式，经营无模式”。城市综合体的开发必须根据不同区域、地段的特点来研究如何形成自己的特色，不能照搬一个项目的模式，简单克隆大城市经验来塑造千城一面的城市结构。