如果用一个关键词贯穿2012年的菏泽楼市，非“刚需”莫属。回望2012年的菏泽楼市，从年初的一片沉寂，到年中开发商以价换量楼市回暖，再到十一黄金周惨淡收场，从刚需人群纠结观望到年末理性选房，自调控政策出台以来，开发商和购房者之间的市场博弈一直没有停歇。
　　在刚刚过去的元旦小长假，上班族放下工作如获重释，但菏泽众多开发商显然没有如此闲情逸致，在此期间忙着发传单、开推介会、大搞促销活动，菏泽城区随处可见楼盘宣传身影。面对已经到来的2013年，菏泽楼市何去何从？市民的购房心态如何？未来楼市会有哪些波澜变化？本报财经工作室记者继续深入采访，为您一一解读。

    菏泽楼市蓬勃发展
    从死杠价格到关注品质
　　经过2012年的最严调控，绝大多数开发商都松了一口气。面对2013年，开发商不再单一的“死杠”价格，而是将关注点放到如何做好楼盘，提升品质，逐渐回归理性状态。
　　2012年上半年，菏泽楼市乍暖还寒，从有关部门提供的房产市场数据来看，主城区商品住房的成交量起色不大。从2012年下半年开始，伴随市场的检验，开发商开始认识到菏泽刚需购买力的力量。
　　“菏泽的刚性需求在首套房贷利率优惠及开发商促销政策下可以得到充分释放。”菏泽鲁商置业有限公司总经理褚夫忠说，从2012年下半年开始，菏泽的房地产开发商们通过优惠的方式，给出了符合购房者心理预期的价位，以价换量等营销策略使得去年年末两个月，多个楼盘均取得了不错的销售业绩。
　　不过，众多楼盘在2012年菏泽秋季房交会的积极表现，反映出开发商开始将关注点放到产品品质上来，不论供需和价格怎样变化，以不变应万变的策略就是做好自己的产品。
　　“其实面对瞬息万变的市场来说，做好产品和服务本身就是最成熟的应对方式。”市房管部门一负责人对记者说。
开发企业将面临洗牌
　　2012年菏泽房地产市场上，销售金额排行榜前十的开发商中，大多是外来大鳄，本地企业少之又少。这也是几年来，本土房地产企业表现最弱势的一年。权威人士表示，这种局面在未来几年内将成为主流，随着越来越多一线城市的品牌楼市开发商关注菏泽楼市，进驻菏泽市场，菏泽本地的中小型开发企业，将面临“出局”的尴尬。
　　褚夫忠坦言，在刚刚过去的2012年，至少有30%的中小楼市开发企业已经退出了菏泽，主要原因就是拿不起地，拿地的成本逐年升高，在调控的大寒流影响下，一些中小开发商更加感到“寒冷”。
　　品牌地产催生楼市“正能量”。业内人士预测，菏泽楼市截至目前没有一线品牌的局面，将在未来几年得到彻底改变，在周边一些城市中，无论商业地产还是住宅地产，知名的品牌地产项目几乎占据了半壁江山。万科、恒大、保利、万达等国内地产大鳄最终将进驻菏泽。届时，菏泽市的城镇化建设和旧城改造项目都将提升到一个崭新的高度，一线品牌将引领菏泽楼市向品牌化、品质化全面进军。
从纠结房价到找准需求

　　“孩子快长大了，不等了，先把首付付了再说。”家住市八一路的李先生准备2013年“五一”前购房置业，近期选中了两家楼盘，目前正在看户型。
　　“该买房的，始终还是会出手。”菏泽龙翔房地产开发有限公司销售主管郭静介绍说，去年停留观望的刚需人群今年元旦过后开始出手，促使菏泽商品房住房年末呈现量价齐升，楼市开始回暖。在国家调控政策刚出台时，刚需人群对房市看空的预期使得菏泽市场观望氛围加重。而到了中期，在开发商的促销政策的刺激下，部分刚需购买力开始释放，人们开始理性回归自我的需求。
　　“其实，购房者心理很复杂，既期望通过国家调控，等到房价降到低谷，又担心错过购房好时机。2012年年末出手的人多，一方面是，人们对2013年房价趋势判断不了，更多的是他们自己有实际需求。”一位业内人士表示，刚开始，刚需人群纠结房价和抄底等问题，但随着市场逐渐趋于理性，刚需人群也跟着回归理性，将关注点放到自己的实际需求上。
菏泽房价仍处上涨通道
　　2012年菏泽房价总体稳中有升，但涨幅并不高，特别是开发商持续的“打折促销”策略，让房价始终处于相对平稳轨道。
　　那么，2013年房价如何走势呢？有专家认为，由于调控力度不减、商品房销量居高不下等原因，供需双方难以达成一致的乐观预期，短时间内，房价难现大涨的动力。不过，部分房地产开发公司缺钱的现状正在好转，库存量也持续减少，而菏泽新开楼房面积却在负增长，意味着房屋供应量偏紧。此外，随着经济形势的逐步好转、城市化进程的不断推进，新增住房需求和改善性需求也会持续增加，带动房价回升上涨。
　　记者从市房管局了解到，近年来，随着菏泽加快推进城镇化建设进程，投资环境不断优化，以及其他一系列优惠政策，吸引一批来自北京、福建、江苏等地的房企“抢滩”菏泽市场，加之本土的房产开发企业——从2011开始，鲁商凤凰城、牡丹万象城、中南世纪锦城、亿丰时代广场、中华世纪城等一系列楼盘纷纷亮相牡丹之都，并且还有继续增多的趋势，这些新入市的项目将和老盘一起参与菏泽楼市的规范化竞争，使得菏泽房地产市场更具活力。