菏泽市住房保障和房产管理局文件
菏房发〔2011〕25号
菏泽市住房保障和房产管理局
关于印发《菏泽市国有土地上房屋征收评估试行办法》的通知
各县区房产局、征收部门，各房地产评估机构：
现将《菏泽市国有土地上房屋征收评估试行办法》印发给你们，请认真贯彻执行。
二0一一年五月十三日
菏泽市国有土地上房屋征收评估试行办法
第一章 总 则
第一条 为了规范我市国有土地上房屋征收评估行为，保证房屋征收评估客观、公平，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《房地产估价规范》和《菏泽市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》等有关法规规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 评估被征收房屋和产权调换房屋的价值，以及对评估价值进行复核评估和鉴定，适用本办法。
第三条 房地产估价机构、注册房地产估价师、评估专家委员会成员应当独立、客观、公正地开展评估、鉴定业务；与被征收人有利害关系或者是被征收人的，应当回避；应当回避而未回避的，评估结果或者鉴定意见无效。
任何单位或者个人不得干预评估、鉴定行为和结果。
第四条 承担房屋征收评估业务的房地产估价机构由征收项目所在办事处（乡镇人民政府）、社区（居委会）组织被征收人在征收部门规定的期限内协商选定，协商不成的，在征收部门的主持下，由公证机构以公开抽签或者摇号的方式选定评估机构，并对抽签或摇号的过程和结果进行现场公证。
市征收部门定期推荐社会信誉好、综合实力强、具有相应资质的房地产估价机构，供当事人选择。
第五条 房地产估价机构选定后，房屋征收部门应当向房地产估价机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订书面房屋征收评估委托合同。房地产估价机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。
第六条 同一征收范围内的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产估价机构承担。房屋征收范围大的，可以由两家或者两家以上房地产估价机构共同承担。
两家或者两家以上房地产估价机构承担同一房屋征收评估项目的，各房地产估价机构应当就评估对象、时点、依据、原则、技术路线、方法、价值内涵、重要参数选取等进行沟通协商，执行统一标准。
第七条 对于承接的房屋征收评估项目，房地产估价机构应当指派与房屋征收评估项目工作量相适应的注册房地产估价师开展评估业务。
第八条 房屋征收评估费用和专家鉴定费用由委托人承担。房屋征收评估费用按照国家规定收费标准执行，专家鉴定费用参照评估费用收取。征收部门委托评估机构实施房屋征收评估的，从征收补偿费用中列支。
第九条 在房屋征收评估活动中，房地产估价机构和注册房地产估价师违反本办法的，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《房地产估价机构管理办法》、《注册房地产估价师管理办法》等规定进行处罚，记入其信用档案。
第二章 被征收房屋价值评估
第十条 被征收房屋价值是指被征收的建筑物及其占用范围内的建设用地使用权和其他不动产的价值。因征收房屋造成的搬迁费、临时安置费、停产停业损失以及市、县级人民政府规定的其他补助和奖励费用等在征收补偿方案中明确。
前款所述的其他不动产是指不可移动的围墙、水井、烟囱、水塔、苗木等。
第十一条 被征收房屋价值评估目的应当表述为“为确定被征收房屋的补偿金额提供依据，评估被征收房屋的价值”。
第十二条 被征收房屋价值评估应当明确评估对象，其中评估对象范围包括合法的被征收建筑物及其占用范围内的建设用地使用权和其他不动产，不包括违法建筑和超过批准期限的临时建筑。
第十三条 被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。
第十四条 被征收房屋的建筑面积，以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。
对未经登记的房屋，经有关部门认定后，其建筑面积以实际丈量为准。
对被征收房屋面积有异议的，提出异议者可以委托具有房产测绘资质的房产测绘单位测算，被征收房屋面积以测绘成果为准。
第十五条 房地产估价机构必须入户对被征收房屋进行实地查勘，必要时，通过录音、录像、拍照等方式取得相关资料。
实地查勘记录应当由被征收人、实地查勘的估价人员、征收部门（或征收实施单位）有关人员、监督部门人员等共同签字认可。
被征收人应当积极配合评估机构开展评估工作。被征收人不同意在实地查勘记录上签字的，由征收部门（或征收实施单位）有关人员、监督部门人员、估价人员以及无利害关系的第三人见证，作为评估的依据。因被征收人原因不能对被征收房屋进行入户实地查勘、拍摄影像资料，评估机构可依据被征收房屋的权属资料、可确权书证等进行评估，并在评估报告中作出相应说明。
第十六条 被征收房屋价值的补偿应当以合法建筑面积为依据，按照被征收房屋所在区位的新建普通商品房市场价格，结合被征收房屋的建筑结构、用途、使用年限、新旧程度、容积率、配套设施、土地等因素进行评估。
（一）被征收房屋的容积率为基准容积率的，按房屋的评估价值给予货币补偿或房屋产权调换；
（二）被征收房屋的容积率低于基准容积率的，扣除不足部分的建安造价等相关费用（500元/平方米）后，按基准容积率的相应建筑面积给予货币补偿或房屋产权调换；
空闲的合法国有土地，对选择货币补偿的，按照国家有关规定经评估后给予补偿；对选择房屋产权调换的，扣除基准容积率相应建筑面积的建安造价等相关费用（500元/平方米）后，按基准容积率的相应建筑面积给予房屋产权调换。
（三）被征收房屋的容积率高于基准容积率的，以被征收房屋的权属证书、可确权书证或2004年房屋普查资料为依据，依法给予货币补偿或房屋产权调换。对没有合法有效证件的高出部分房屋，被征收房屋所有权人在规定期限内主动配合拆除的，按照380元/平方米给予补助。
第十七条 被征收房屋室内外装饰装修的价值按照被征收房屋的合法建筑面积每平方米300元的标准给予包干补偿。
被征收房屋有承租人的，装饰装修包干补偿费用应按照租赁合同约定给付；没有约定的，由出租方和承租方在规定期限内协商确定；在规定期限内协商不成的，征收部门可向公证机关办理证据保全手续后先予征收，待纠纷解决后，按本办法进行补偿。
对确属高档装修的，由当事人提出申请，经有关部门鉴定后，结合成新以质论价给予补偿。
第十八条 房屋征收评估价值应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。
第十九条 房地产估价机构应当向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果向被征收人公示7日，公示期间应当安排负责房屋征收评估项目的注册房地产估价师进行现场说明解释。对被征收人反映的确属错估的部分，注册房地产估价师应当现场予以记录，并报请房地产估价机构进行修改、完善。
公示期满后，征收部门应当向被征收人提供分户评估报告。分户评估报告应当在公示期满后10日内送达被征收人。
征收的房屋有产权、债务纠纷的，由当事人在规定期限内协商解决。在规定期限内未解决的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县区人民政府依照有关规定，按照征收补偿方案作出补偿决定并公告，房屋征收部门就有关事项向公证机构办理证据保全手续后可先予征收。待纠纷解决后，按本办法进行补偿。
第三章 产权调换房屋价值评估
第二十条 以征收范围内所有被征收房屋价值的评估均价为基础，结合征收项目实际情况，评估确定产权调换房屋的平均价格，楼层差价依据市场行情确定。
产权调换房屋为保障性安居工程，价格已经确定的，可以不评估产权调换房屋价值。
第二十一条 产权调换房屋价值包含用于产权调换的建筑物及其占用范围内的建设用地使用权和其他不动产的价值。
第二十二条 产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为确定产权调换房屋的结算价格提供依据，评估产权调换房屋的价值”。
第二十三条 产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。
第四章 复核评估和鉴定
第二十四条 被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的，房地产估价机构应当向其作出解释说明。
第二十五条 被征收人或者房屋征收部门对评估价值有异议的，自收到评估报告之日起5日内，可以向房地产估价机构申请复核评估。
申请复核评估的，应当向房地产估价机构提出书面复核评估申请，并指出评估结果或者评估报告存在的问题。
房地产估价机构应当自收到书面复核评估申请之日起5日内给予答复。评估价值改变的，应当重新出具评估报告，并按照原程序送交相关单位；评估价值没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。
第二十六条 被征收人或者房屋征收部门对房地产估价机构的复核结果有异议的，自收到复核结果之日起5日内，可以向市房地产价格评估专家委员会申请终局鉴定。
第二十七条 市征收部门成立由房地产估价师以及城市规划、法律等方面专家组成的评估专家委员会，对房屋征收评估进行技术指导，受理房屋征收评估鉴定。
第二十八条 受理房屋征收评估鉴定后，评估专家委员会应当指派3人以上（含3人，其中半数以上应当为房地产估价师）单数成员组成鉴定组，处理房屋征收评估鉴定事宜。
原房地产估价机构有义务对评估专家委员会鉴定涉及的有关事宜进行说明。
第二十九条 评估专家委员会应当自收到申请之日起15日内，对申请鉴定的评估报告的评估依据、技术路线、方法选用、参数选取、价值确定方式等评估技术问题出具书面鉴定意见。
评估报告不存在技术问题的，应当维持评估报告；评估报告存在技术问题的，出具该评估报告的房地产估价机构应当改正错误，重新出具评估报告。
第五章 附 则
第三十条 各县征收主管部门可依据本办法，结合当地实际研究制定具体实施办法。
第三十一条 本办法自2011年5月13日起施行。此前已颁发房屋拆迁许可证的房屋拆迁项目，仍按2007年4月23日菏泽市房产管理局发布的《菏泽市城市房屋拆迁估价指导意见》执行。
附件1：菏泽市房屋征收估价方法和技术路线指导意见
附件2：菏泽市被征收房屋估价区域因素修正系数表
附件3：菏泽市各类结构房屋建安成本指导价格
附件4：菏泽市被征收房屋成新评估指导标准及修正系数
附件5：菏泽市被征收房屋估价楼层修正系数表
附件6：菏泽市被征收房屋朝向、采光、通风调整系数表
附件7：菏泽市被征收房屋估价配套设施修正系数
附件8：菏泽市被征收住宅房屋改为经营性用房补偿调整系数表
