住博会高端访谈现场

山东银和怡海房地产开发有限公司副总经理纪传成

中海地产董事付熙嵬

    7月22日，胶东在线对烟台的三位房地产商的老总进行了高端访谈，大家分别对烟台楼市的发展、限购以及楼盘项目跟网友进行了详细地交流。

　　以下为文字实录：

　　主持人：各位观众大家好！欢迎您继续关注2011烟台住博会的特别报道节目，今天上午我们在国际博览中心举行了开幕式的直播，接下来继续回到演播室进行住博会另一个非常重要的节目，就是今年重磅推出的高端访谈。

　　今天非常高兴的请到了三位房地产商的老总做客我们的节目，和大家共同探讨这次住博会的相关情况以及烟台房地产的发展趋势。首先让我来介绍一下来到直播间做客的三位嘉宾，他们

　　分别是：

　　银和怡海的纪总。

　　纪总：大家好。

　　主持人：富丽紫金山庄的陈总。

　　陈总：大家好。

　　主持人：中海地产的付总。

　　付总：大家好。

　　主持人：非常谢谢三位老总在住博会这么忙碌的时间还来到胶东在线直播间。首先还是想先从纪总开始，今年住博会是第九届举办了，每一年住博会期间都会吸引大量的市民来参展观看住博会的相关情况，今年我们的楼盘在住博会期间推出了哪些有亮点的东西来吸引市民的关注呢？

　　纪总：今年的住博会给我的感觉就是参与的项目特别多，以前不像今年这么紧张，而且每个展位的面积都有限制，我想可能是今年烟台房地产开发项目特别多，尤其是这一两年，我们全国的一线城市、一流的大企业来到烟台特别多，他们的项目也逐渐的面市，他们在推广方面的意识也非常强，所以说这次展会我相信一定会办的非常成功。

　　我们银和怡海有两个项目参加，一个是在烟台东部的银和怡海天越湾，这个项目比邻大海，有非常多的黑丛林，为什么叫天越湾呢？一个是它具备先天的、非常优越的自然环境，大海、松林、沙滩，这都是非常稀缺的资源。而海岸线本来不长，在我们国家大概是1.3厘米的海岸线，尽管是海岸线，它有可能是沼泽地，像沙滩的海岸线就特别的稀缺、特别的珍贵。如果你在海岸上去游玩和休闲的话，一般大家喜欢去有沙滩的地方。

　　 再一个是有黑松林，这是在上世纪大造林的时候栽下的，面积也非常大，这是我们的自然环境。再就是，我们有这么好的地理位置，一个项目有好的自然条件，我们就必须把它做成，就是说把这块土地的价值挖掘出来，不要去糟践了这块资源，所以说我们的定位是把它定位成一个豪宅。我们请英国的阿特斯金(音)搞的规划设计，英国的设计师搞的设计不是特级就是一级的，我们要把它打造成卓越的人文建筑，将来也会把它管理的非常好，银河怡海的每一个项目都已经做出了经典。

　　第二个项目就是开发区的国奥天地，这是我们和国家体育总局合作办了国家羽毛球训练基地，它是体育、住宅、休闲等各种功能为一体的综合性的项目，这个项目现在已经做到了第二期，销售的情况也不错，在世界上和行业上有比较大的影响力。

主持人：谢谢纪总的介绍，接着请陈总向我们介绍一下有关富丽紫金山庄今年在住博会上的亮点情况。

　　陈总：烟台第九届住博会这次我们也参加了，而且为了展示我们项目的形象，在烟台的市民中间宣传紫金山庄，我们对这次活动非常重视，而且认真的做了很多的准备。在这次住博会上我们主要向烟台的市民们展示我们的整个设计理念，同时更重要的是展示我们的细节之处，展示一些内涵的东西。因为现在老百姓住房子很理性了，已经从盲目的购房变成理性购房，他的住房仍然是看外表和外观，而现在发展到全方位的关注，不仅仅是漂亮的外观和合理的布局，对内在品质和系统功能的完善，包括材料的选择、施工工艺的选择等细节方面都非常的重视。

　　我们这次主要是在这方面下工夫，因为我们的建筑本身在这方面做了很多工作，精选细挑，在功能的完善等一系列方面做了非常完善的文章，我们想展示给市民看一下，让老百姓既能安居又能乐业。所谓的安居就是有安全感，这是对居住环境的安全，包括建筑的方方面面都会有一个比较完整性的需求，这次我们主要是在这方面做工作，把我们所做的工作展示给烟台的市民。

　　主持人：特别说到安居乐业，这是所有关注购房的朋友一个关注点，我相信这也是今天接受我们采访的嘉宾们的一种共识。现在再请付总介绍一下有关中海地产的情况。

　　付总：中海地产是第一次参加烟台的住博会，中海地产对烟台市民来说是陌生的，但是它在全国的角度来讲是一个知名品牌。79年在香港成立，如今已经发展了32年的时间，全国33个城市有我们的房地产开发项目，我们每年的开工量和竣工量在地产行业应该是名列前茅的，利润率在全国地产商也是名列前茅的。

　　中海紫御公馆是在烟台的第一个项目，它的项目主要是以高层看海的住宅为主，它是中海地产第五代的都市豪宅作品，也是全国地产业务线里面最高端的一个系列，我们把这个高端的产品移植到了烟台，也是让烟台市民能够同步享受到在一线城市的产品。这个产品我们打造了一个最先进的理念，包括它的户型都是在全国领先的，各个城市我们都已经验证过了，它是最优秀的作品。我们的项目预计在十月中下旬对烟台市民进行开放，希望市民能够到我们那去看一看。

　　主持人：谢谢您的介绍，我们知道理念也是一个很重要的因素。对于第九届住博会，各位老总分别对自己的项目介绍了很多，我想下面这个问题就有一点深远了。房地产行业发展已经有十多年的时间了，消费者从原来的盲目到理性，而且现在开发商的选择对于人群的分析越来越精准，我们对于某些人群的定位和介绍有了很多成熟的表现。中国的楼市已经走到了这样一个地方之后，未来的发展应该何去何从？三位老总是在房地产行业比较有经验的人，纪总您先给我们介绍一下今后房地产业的路应该怎么走？

　　纪总：中国的房地产行业经过十几年的发展已经从不成熟走到成熟，当然这个过程也出现了一些问题。像它发展的速度和有些方面政府也给予了适当的控制。下一步，一个市场比较明晰的地方就是保障的归保障，市场的归市场。收入比较高的人群就要到市场上去买商品房，光靠国家、政府去盖大量的保障房保障全国人民这是不现实的，这是我们国家过去计划经济的时代，也是证明那是不科学的。

　　前几年我国房地产市场得到了充分的发展，但是保障房这一块有所欠缺，所以说最近这一两年开始，我们国家，特别是中央政府大力度的推保障房，两条腿走路。当我们高保障能够得到保障，有能力在市场上购买房子的就在市场上买房子，这是我们房地产业一个大的趋势，现在已经初步的显现出来了。

　　另外，我国前些年的房地产发展比较快，有时候还有点过快，所以说政府才控制，下一步已经有这种势头。商业地产有的是做城市综合体、旅游地产，因为随着人民的收入提高，随着大家旅游意识的增强，现在每年旅游的人增加的数量和幅度远比我们GDP的增长要快得多。另外还可能出现“养老地产”，因为我国已经进入了老龄化社会，再过十年这个问题会非常的突出。已经退休的人他们钱不多，因为他们赶上了那个时代，等再过十年之后他们这些人相对好一些，当他退休之后，身体很好，又有资金支持的时候，他们对旅游的需求很多，所以说旅游地产。

　　下面再说养老地产，现在可能还会出现一个田园地产，为什么这么说呢？就目前来说，我们吃的很多东西真的是太恶劣了，可以说我们的国人在食品安全方面处在一个焦虑的状态。我曾经看到一个文章说，美国的人都希望做农夫，自己在闲暇的时候种点蔬菜，自己种菜一个是享受过程，再一个是享受安全的成果，这就是田园地产，可能是下一步有些开发商开始关注的一个点。

　　主持人：也是一个值得开发的点。

　　纪总：现在已经有人在策划这个事情了。

　　主持人：这是纪总对中国房地产十多年的一个总结，而且对以后的发展给了我们一个非常清晰的思路。听完这个之后大家还会有很多的感慨和共鸣。那陈总您怎么看这个问题？

　　陈总：纪总已经阐述过了，中国房地产发展已经十几年了，它是博览性的发展。中国政府对房地产市场不断的出调控措施，因为我们搞房地产多年也经历了这么一个阶段，我非常同意纪总的观点，市场就是市场，市场有不同的成本需求，政府要做政府的工作，开发商要做开发商的工作。我们的工作就是，第一，我们要给自己定好位，根据市场的需求来提供我们的产品，这是最重要的。我相信只有产品定位准，只要有刚性需求，它就能够占有市场，就能处于不败之地。

　　第二，要有质量保证。不管是开发商开发新房还是政府建保障性住房，老百姓最关心的还是想要一个放心的房，在市场大的定位前提下做好小的定位，比如说购买群体是什么样子、产品内涵，包括它的一些细节一定要做好，这样老百姓才能认可你的产品，同时我也相信，中国政府的决策是根据目前总的形势来做的，现在物价问题是当前政府的控制重点，房地产应该是重中之重，它的主要问题出现在商业冲击，但我相信随着房地产行业的逐步成熟，随着人们对房地产逐步的购买理性化，房地产市场一定会处在一个良性的状态。

　　主持人：谢谢您！这是又一个观点，今天跟大家谈了以后房地产的发展趋势，我觉得更多是谈到政府和市场，再说白一点就是行政和市场的关系，通过这十几年的发展，越来越清晰的看到我们的行政手段跟市场的条件形成了“两条腿”走路，这样我们的房地产才会健康的发展。下面再请付总谈一下自己的看法。

　　付总：我们最早是在香港做房地产，我们也见过发达国家的房地产市场走势，房地产市场的发展在西方国家是自由的市场，即使美国08年的金融危机对房地产也是有干预的，所以政府的干预是保证房地产健康发展一个很重要的因素。市场是有波动的，市场波动能够在有限的范围内，这样保证市场的健康发展。所以说，政府对市场的干预我们认为是正确的，在合理的范围内能够保证市场的健康发展。

　　下面我想谈谈烟台房地产的情况，烟台属于三线城市，它现在的房地产发展是一个起步阶段，整体售价相对来说是比较低的，目前来说烟台市场上升的空间还是比较大的，这也是我们为什么选择烟台作为胶东半岛的发展战略，这是一个主要原因。

　　主持人：您看到烟台的空间将来的提升空间会很大。

　　付总：是的。

主持人：今天看我们节目的还有很多朋友，既然我们来到了住博会，可能很多朋友还是想购买商品房。国家现在已经出台了很多政策，包括对于房地产过快发展的时候，国家和政府会有一些干预，最近大家谈的更多就是限购令的问题。现在限购令在一线城市已经出现了一些效果，特别是上海限购令出来之后，一段时间之内对房屋的成交量出现下降，但是房屋是刚性需求的，很多朋友想问，限购令会不会到达烟台？对烟台到底会有什么样的影响？

　　纪总：这个限购令是从房地产调控以来最严厉的措施，由于房地产具有投资性，或者是说投机性，所以说很多有钱人买了很多的房子。再一个是异地购房的也非常多，所以说限购令限购什么呢？就是限购你在本事里面买第三套房子，再一个是限制外地人异地购房。不管是哪一个城市，凡是豪宅，首先买豪宅的人一般都是已经有三套以上的房子了，甚至更多，所以这个限购令会把他限购掉。再一个是外地有钱人到资源比较好的城市，像我们的海岸城市自然资源比较好，这里都会有很多外地人过来。这一次限购，应该说只要是限购的城市对房地产市场都是有影响的，首先是市场的量萎缩了，因为原来房地产市场投资者占的比例较大，这样一下就限制了。另外，有人做过一些调查，现在的有钱人往房地产方面投资的愿望已经有所下降，即使是不限购的城市，现在已经限购的城市量萎缩，有些城市有所下滑，目前还不是很大，但如果继续限购，下一步可能会继续下滑。

　　对于没有限购的城市是两个方面，一个可能是已经限购的城市购买力挤到了尚未限购的城市里来，未限购的城市成交量还是比较不错的，但是这会影响到大家的相信，大家的投资热度大大的降低，这又是一个方向的影响。至于烟台，我们来看看山东省，青岛、济南已经出台了限购，如果山东省再出台一个城市那么一定是烟台，烟台是首当其冲的，特别是前几天有媒体公布全国增长幅度前十位的山东省占了好几位，其中就有烟台，烟台好像是最后一位。

　　主持人：这是有关限购令的情况，现在不光是烟台的问题，可能从全国角度来说。说到这个话题稍微有一点的沉重了，陈总您看这样的问题暂时没有波及到烟台，刚才纪总也说了可能“明天”就到，您是怎么看的？

　　陈总：限购在房地产界是一个热门话题，尤其是房地产开发商来讲非常关注，它对房地产的影响是不言而喻的。说烟台什么时间能限购？这个我不好表态，是政府决定的事。但是从烟台房地产市场来讲不应该限购。一是因为烟台房地产发展是刚刚起步，烟台是一个古老的、有文化的城市，但是近几年发展是很缓慢的，省里面和市里面非常重视这个情况。如果限购令到了烟台对烟台的发展有很大的影响，而且有很大的阻力。

　　我在烟台也有很多年了，对房地产的价格很关注，虽然房地产价格有上升趋势，但是它基本是比较平稳的增长，不是那种不合理的、突然性的。比如说北京、广州、上海、杭州、包括山东的青岛和济南，可以说是突发性的，就是没有理由的，完全不理性的一种东西。而烟台目前的房价和处的地理位置以及方方面面的治安条件是相匹配的，它并没有超出限的范围，但是这个事情是由政府来定，我们还是听政府的，如果限购的话我们还是做好本质工作，配合好政府，为老百姓提供合适的房子，只要合适就有市场。

　　主持人：这句话说出了很多人的心声，适合自己才是最重要的。刚刚我们一直在谈限购令，不知道它什么时候会来，付总您怎么看？

　　付总：对于政府的政策我们只有执行，对于限购来说，我们的主要区位是高新区，因为高新区是一个主要发展的区域，我觉得要限购的话先涉及区域，政府应该每一个区域的不同对待。 如果说现在芝罘、莱山很热点，我们把它限购起来，像现在正在发展的高新区。因为高新区正在一个初步的起步阶段，现在没有一个小区建成入住，而且现在的项目也不太多，这样分区域对待我觉得更合理、更科学。

　　主持人：您也给我们政府提供了一个自己的参考意见，应该是具体的问题具体分析。时间关系就请三位老总就谈这么多，因为明年就是胶东在线十周年的纪念日了，最后请三位老总向我们的网站送上您的祝福和寄语。

　　纪总：希望胶东在线扎根胶东，走向全国，走向世界。

　　陈总：胶东在线是党和政府的喉舌，是人民生活选择的平台，我希望胶东在线越办越好。

　　付总：希望胶东在线能够在全国的网络媒体中达到巅峰。

　　主持人：谢谢三位老总在百忙之中抽出时间来接受我们的专访，也感谢各位观众朋友的收看，我们下期节目再见！