“撑住不降价”——京城楼市新开楼盘的价格依旧高企，但日趋萎缩的成交量却使得高房价有些曲 高和寡。在多方博弈之下， 价高量跌的市场观望态势明显，楼市进入了买卖双方各自按兵不动的 “静默期”。

        市场的变化引发了人们的猜测——在这种微妙的对峙当中，怎样的调整才能改变市场的动态平衡，打破多方博弈的局面，使房地产市场真正走入良性发展的轨道？

       由于工作日的缘故，北京东北三环外正在开盘的“太阳公元”售楼处异常冷清。就在几天前，这片楼盘的新开项目开出了45000元每平方米的开盘均价，远远超出上一期开盘均价6000元到7000元每平方米。虽然开盘当日，一些媒体爆出了新盘放号被抢购一空的新闻，不过记者采访时发现，“太阳公元”此次新开的15号楼依旧还有不少待售的房源，仅一套签约，预订量不足三分之一，购房现场也远没有传说中的那样火爆。

       与太阳公元不同，北京的另一处普通商品住宅，即将于6月中旬开盘的新项目“远洋沁山水·上品”依旧受到了人们的追捧。销售人员告诉记者，虽然这次只有393套房源上市，但上周一个星期内他们就已经放出了超过4770个房号。这次开盘的三栋商品住宅的均价分别达到每平方米 24000元、28500元、30000元，超过了去年同期开盘项目均价一倍还要多，即便如此，销售人员依然表示，“这是在考虑到政策调控影响后的谨慎定价。 ”

        除了记者走访的这两处楼盘，京城5月其他新开楼盘的价格均保持高位。 6月即将开盘的数量虽然少于5月，但开盘价依旧没有回落的势头。虽然不是每个新开楼盘都能保持远洋沁山水那样的人气，但撑住不降价几乎成了开发企业间达成的“默契”。

       一些业内人士认为，虽然调控政策力度空前，但市场运行依旧存在强大的惯性，再加上去年一年楼市的火爆局面已经让很多开发商回笼了大量资金，稳定的资金链也增加了房价持续高企的筹码。不过值得注意的是，虽然房价同比依旧呈大幅上涨的趋势，但环比的涨幅却已趋缓，既保持高房价又保持高人气的楼盘未来一段时间恐怕不会成为普遍现象。

        艰难的对峙考验买卖双方

       平静的市场背后是对买卖双方的考验。对于房地产企业而言，房地产开发对资金的要求量极大，短期间内的资金充裕究竟能够持续多久本身就是一个未知数。

       根据国家统计局的统计数据，2010年2月以来，房地产开发企业资金来源已经开始发生结构性变化，国内贷款占比持续下降，自筹资金占比稳步上升。此外，近期企业获得银行授信的额度也大大下降。在2010年1-3月，仅有北京金隅、恒盛地产、首创置业、云南城投几家房地产企业获得银行授信，且总金额不超过500亿元。 2010年4月至今，更是无一家房地产企业公布信息获得银行大额授信。而在2009年，房地产企业从商业银行频频获得大额授信，工、农、中、建等国内多家银行全年向房地产企业发放的银行授信总额逾3300亿元。

       中国指数研究院副院长陈晟表示，政策调整对开发企业的销售业绩已经产生显著影响，部分企业已灵活调整销售策略。与此同时，企业融资和拿地也已受到显著影响：银行信贷和公开资本市场融资难度加大，多数企业拿地更为理性，高价拿地现象明显减少。此外，由于加强预售资金监管等多项政策的叠加效应，企业资金压力将显著加大，投资信心和开工建设可能受到较大影响。

       对于购房者而言，政策重拳与房价坚挺的反差让人忧心。一方面，不少购房者期待着楼市调控能够将房价拉回到理想的高度，或是期待能够在市场的“底部”寻机出手；另一方面，很多购房者也担忧，随着需求的积累，新开楼盘数量的不断减少，未来的市场会再次出现一轮报复性的上涨，毕竟此前的房地产调控就曾经出现过这样 “越调越涨”的局面。

       对后市的不确定性对普通的购房者产生了巨大的心理影响，这种担心从一定程度上也鼓励着开发企业继续着自己的定价策略，从而形成了一个相互博弈无从解开的死结，使得本轮的地产调控面临着“持久战”的危险。

       多方博弈格局亟待打破

       房价过快上涨的危害性不容忽视，此次出台的各项调控政策也决定了短期内房地产市场量价调整的必然性。但考虑到目前中国经济所处阶段和房地产业的特殊地位，其调整幅度过大、时间过长，并不利于未来中国经济的健康发展和城市化水平的提升。

       陈晟表示，房地产企业应该审时度势，应当认清市场形势，放弃侥幸心理。结合市场需求定价，加快资金回笼速度。

       “历史数据表明，在成交量下降和价格普遍下调之间有一到两个季度的时间差。企业应在价格普遍下跌之前，结合市场需求合理定价，加快资金回笼，降低财务风险。在调控向深层发展时能够拥有更多的主动权和回转余地。 ”陈晟说。

       对于普通购房者而言，则需要密切关注市场变化，根据自身需求、资金实力、风险承受能力合理安排购房计划。

       尽管目前房地产市场的调整趋势已经确立，但调整的深度和时间很难确定。即使短期内房价下跌，但土地的稀缺和城市化进程不断推进等价格支撑因素仍将在较长时间内存在。对自住型需求而言，不应盲目期望在价格最低点买房。应密切关注市场变化，根据自身需要、资金实力、风险承受能力选择合适住房。

       对于政府的调控而言，陈晟表示，尽管价格仍无明显的下跌，但房价过快上涨的势头已基本遏制。未来一段时间的调控重点应放在落实“新国十条”的相关细则和地方政府的监督上来，同时也应关注上下游产业的经营风险和银行信贷资产的风险暴露程度，防止房地产市场调整幅度过大给国民经济带来长期不利影响。

       与此同时，近年的调控经验又表明，中国房地产市场陷入“越调越涨”怪圈，与整个宏观经济环境密切相关。收入分配差距过大、投资渠道过窄、保障性住房建设力度不足等诸多问题，都是影响中国经济和房地产业持续健康发展的不利因素。中央政府应加快经济方式转变，完善长期制度建设，为社会经济的持续健康发展打下长远的制度基础。