第1    个阶段地产商“不差钱”

　　这个阶段，房地产属政府主导行为，住房采取实物分配形式。负责“盖房子”的开发商对于“找钱”的需求要小得多。房地产开发商甚至不用掏自己的腰包就盖房子，土地可以分期付款，房子没盖就可以搞预售……这样一来，方便了资金的先期回笼，以及后期的滚动开发。当时，土地的价格比较便宜，一块地的价格只要几千万元。因此，资金对于地产商而言，压力并不大。只要琢磨怎么搞好关系，“拿地”就可以了。

　　时间进入上世纪90年代的中后期，中国房地产的发展也跨上了第二级台阶：地产商+银行。随着土地价格的上涨、开发规模的不断扩大和资金要求的提高。这时的地产开发商，不仅需要土地，还要有银行贷款作为强劲后盾支持方才“玩得转”。

　　第3阶段：寻求多种融资渠道

　　在此基础上，开发商又迈上了第三级台阶：时至今日，国内出现了很多大型地产开发商，其中不乏已经上市的公司，开发的项目也动辄成百上千亿。另外，由于土地资源的稀缺性，投资成本也日趋增大。目前国内开发商的拿地成本普遍超过30%，一线城市甚至接近50%，单一的银行信贷模式已无法满足房地产投资的快速增长。在这种背景下，其对于“钱”的需求，不再是任何一家银行的贷款可以解决的问题。

　　“中国股市已成为穷人的赌场，私募基金才是富人的乐园。”这段话的前半句来自独立评论家谢国忠的论点，而后半句，则是资深房地产投融资和战略专家、北大纵横管理咨询集团合伙人张健(博客)的调侃。

　　两个不同场合发表的言论，无形中却完美地契合到一起。这背后所折射出的，是1998年房改之后，中国房地产开发企业上下求索的融资之路：从最初的银行信贷，到上市融资，再到私募求生。尽管“年纪”尚轻，但就是在这条道路的奔跑和磨砺过程中，中国房地产的金融属性，慢慢凸显出来。

　　早在2007年，私募就在地产圈内暗流涌动；2009年掀起了一个小高潮；而今年，更是被圈内人誉为房地产融资的“基金年”。国内著名的房地产开发企业先后投身“私募领域”，意图将房地产 “食物链”的源头牢牢控制在股掌之中。与之相呼应的，是海外基金的大量进入——当下的中国地产，私募已然成为地产金融的新图腾，接受着各方的顶礼膜拜。

　　尽管，中国的地产私募依然懵懂如三岁稚童，但在国家宏观调控和银行贷款政策的双双收紧之下，它的出现，无疑成为解决房地产资金链断裂的救星。甚至有观点认为，未来，私募基金有望接过银行的“枪”，成为地产行业最重要的投融资渠道。