政策和市场层面的每一个变化都在刺激着博弈各方的敏感神经，二套房新政中“认房又认贷”的的新规，让二套房和改善型购房这两个一直纠缠在一起的问题，又一次被推上了风口浪尖。

　　对于第二套房的界定，早在2007年就有政策出台。2007年12月，中国人民银行、银监会联合发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，并明确了第二套房是以家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为认定单位，已利用银行贷款购买住房的家庭，再次向商业银行申请贷款时，也均按第二套房贷政策执行(借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的除外)。

　　根据杭州市统计局最新发布的《2009年杭州市国民经济和社会发展统计公报》来看，杭州市区居民2009年末人均住房建筑面积为30.85平方米，那么以一个三口之家计算，如果他们目前居住的房屋面积在92.55平方米以下，再次购买第二套房，能否享受首套房优惠？

　　2008年10月，楼市处于风雨飘摇之时，杭州出台24条房产新政“救市”，明确界定购买第二套住房的对象：对一户家庭中年满18周岁子女购买第二套住房，可比照首套住房贷款政策执行。

　　然而在今年1月7日，国务院办公厅发布的通知中则将改善型购房首次剔除于首套房优惠之外，要求金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房同时，严格二套住房贷款管理，抑制投资投机性购房需求，二套贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。

　　今年1月11日，杭州出台29条房产新政中又将改善型购房纳入首套房优惠中。新政中规定，对已贷款购买一套住房的居民，为改善居住条件再贷款购买第二套普通住房的，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策，其中普通住房的定义是：在市区首次购买140平方米以下的住房。

　　今年4月15日，新“国四条”出台，又将改善型购房抛在了优惠范围之外，其中规定，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

　　今年6月5日，三部委出台史上最严厉的二套房界定新政，即认房又认贷。

　　事实上，从理论上说,一个家庭已经拥有一套住房,那么其再贷款购买一套住房,就存在贷款炒房的可能性。但是现实当中也存在这样的情形，即尽管部分家庭确实已有一套住房,但是其原有住房面积狭小，所以这些家庭想通过贷款购买一套面积大些的房屋改善居住条件,其贷款再买一套房屋并不是为了炒房,所以将这部分家庭列入炒房者行列是不公平的。

　　因此，有业内人士指出，对于已有一套住房家庭再贷款购房行为,不应一刀切地对其执行第二套及以上差别化住房信贷政策，而应对其中的炒房行为与改善型购房行为予以区别对待，即可按原有住房的面积标准来予以甄别。

二套房如何认定问题不少


　　6月4日，住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合发出通知，对二套房贷作出最终认定：以家庭为单位，既认房又认贷。这令近日一直处于纠结中的楼市再度陷入各方议论之中。

　　也有业人士指出，“认房又认贷”在具体操作层面仍存在一系列盲点。可以说，新政出台，解决了一部分问题，误伤了一部分人，还遗留了一部分问题。对此，记者做了一系列调查，并将目前存在的问题做了汇总。

　　至于该如何解决这样的遗留问题？在采访中，各方口径几乎一致：希望地方政府、银行方面能尽管出台细则。有业内人士预测，相关细则有望很快得到执行，房价松动幅度则有可能进一步扩大。

　　这些情况将视作“二套房”

　　>>未达人均住房水平再换房

　　今年年初，杭州市政府出台29条房产新政，曾经有过改善型购房的说法，根据杭州市统计局最新发布的《2009年杭州市国民经济和社会发展统计公报》来看，杭州市区居民2009年末人均住房建筑面积为30.85平方米，那么以一个三口之家计算，如果他们目前居住的房屋面积在92.55平方米以下，再次购买第二套房子的，究竟算是第几套房？

　　答疑：新标准贯彻的是从严计算住房套数的原则，目前，银行不再参照改善型住房标准执行。仅仅以家庭和个人房屋套数来发放贷款。因此，只要再已有房产的基础上，再购房，都算作二套房。

　　>>夫妻一方婚前有房，婚后再购房

　　如果夫妻双方中，有一人在结婚前已经买过房子，那么婚后夫妻双方再买房子，究竟算是首套还是二套？

　　答疑：按照以家庭为单位计算房屋套数，凡家庭成员一方名下已有房产，婚后再购房时，仍统一按照二套房标准执行。