二套房贷“认房又认贷”

　　二套房贷政策，一直是牵动着买房者和东莞楼市一根敏感的神经。“认房不认贷”、“认贷不认房”、“认房又认贷”……各种风声曾在楼市传言不止。

　　6月4日，住建部、央行和银监会联合发出通知，就商业性个人住房贷款中第二套住房的认定标准进行了明确的规范：即以家庭为单位，执行“认房又认贷”的原则和标准，终于让一切尘埃落定。

　　通知规定，借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统，下同)中其家庭已登记有一套(及以上)成套住房的；或，借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房，又申请贷款购买住房的；或，贷款人通过查询征信记录、面测、面谈(必要时居访)等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套(及以上)住房的；贷款人都应对借款人执行第二套(及以上)差别化住房信贷政策。即首付5成，利率1.1倍。

　　同时，对于非本地居民在莞购房者，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的贷款者，也将按照第二套(及以上)的差别化住房信贷政策执行。

　　东莞各银行

　　大部分未接通知

　　仍按“认贷”标准

　　二套房贷“国标”已经下达，但记者从各大银行了解到，大部分银行目前尚未接到总行正式发文通知和具体的执行细则。

　　“还没有接到正式的通知。”记者从中国银行、建设银行、东莞农村商业银行、兴业银行等银行相关负责人处了解到，目前，他们执行的二套房贷认定标准主要还是以银行征信系统的贷款记录为准，执行“认贷”标准。

　　“已经看到相关报道，但如何与房管局对接还需要进一步的研究和细化。”一家东莞本地银行负责人告诉记者，这还需要一定的时间，“但这一政策是一定会执行的。”但同时，她表示，在日后的操作中，如何“认房”将成为主要的问题，因为目前银行的征信系统和房管局的房屋产权交易系统并没有实现对接。

　　目前，二套房贷“认房又认贷”认定标准虽未被完全执行，市场还处于缓冲期。但记者也了解到，银行对于二套房贷的审批已经开始越来越严格。

　　“目前要求客户到房管局出具证明的，只有东莞银行，其他银行暂时还没有这样的规定。”一位二手中介相关负责人告诉记者。但她表示，银行已经收紧审批政策，特别是有些银行要求异地买房客户提交一年以上社保证明等，如果不能提供则要当做二套房处理。

　　东莞银行 

　　已提前开始“认房又认贷”

　　但在东莞，对于二套房认定标准“认房又认贷”，也早已经有先行试水者。

　　记者了解到，从5月份开始，东莞银行就开始执行“认房又认贷”双重认定标准。在具体的操作过程中，银行一般要求申请贷款人到房管局开具借款人家庭住房登记记录查询结果。当然，也可以由客户出具委托书，委托银行前往查询。

　　“那时候，‘认房又认贷’二套房认定标准还没有出台，客户对此意见很大。”东莞银行相关负责人告诉记者，由于他们从二套房贷政策的有关发言中捕捉到“认房又认贷”的信息，所以提前开始实行。但在执行过程中，与房管局的对接查询过程则显得有些麻烦。

　　二套房贷“认房又认贷”的认定标准，也给真正的改善型需求客户带来了好消息。如三部委通知规定，“借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房，又申请贷款购买住房的”将执行二套房贷。但前提为，“家庭住房套数，应依据拟购房家庭成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定”。

　　因而，该负责人表示，根据这一规定，如果该借款人前一套房产已经出售，并能够证明该套房产已经不在该家庭名下，东莞银行对其执行的是“首套房贷”政策。

　　新政解读

　　两个难点

　　异地有房产“认房难”

　　在通知中规定，“应借款人的申请或授权，……具备查询条件的城市房地产主管部门应通过房屋登记信息系统进行借款人家庭住房登记记录查询”。

　　业内人士分析，这也凸显出一个问题，异地有房产者“认房难”。因为房管局房屋登记信息系统不完善和异地查询难的问题，房管局的“认房”一般也只能在“拟购房所在地房屋登记信息系统中”进行查询，异地买房则很难查询到，这将导致二套房认定仍然存在难处。

　　东莞银行相关负责人表示，他们在目前的执行过程中，也遇上了这样的问题。如果购房者在异地购房并且全额付款，则在银行的征信系统中则没有相关贷款登记，而房管局又无法查询到其异地购房情况，则买房者仍能“钻空子。”

　　“目前，我们一般来说也只能把此类情况按照一套房来界定。”东莞银行该相关负责人说。

　　假诚意保证处理难

　　另外，按照三部委联合通知规定，“如因当地暂不具备查询条件而不能提供家庭住房登记查询结果的，借款人应向贷款人提交家庭住房实有套数书面诚信保证。贷款人查实诚信保证不实的，应将其记作不良记录。”

　　但东莞银行相关负责人表示，如果出现假的诚意保证，不良记录登记如何操作是个问题，到底有多大的效用也存在质疑。

　　他表示，目前的二套房认定标准也还只是一个大的框架，对于接下来的如何与房管局对接配合，如何进行异地购房认定，如何操作不良记录登记等，都还需要有进一步的操作细则。

　　五种界定

　　这些都算二套房

　　在此次的二套房认定标准中，明确了以“家庭成员”为单位的“认房又认贷”标准。其中也明晰了“家庭成员”范围认定：包括借款人、配偶及未成年子女。

　　因而，相较之前，“二套房”认定的范围和情况都将发生变化，在下面5种情况中，如果你再次贷款买房，都已经属于二套房了。

　　父母有房，以未成年子女名义再购房

　　通知规定，家庭成员包括借款人、配偶及未成年子女。所以，如果父母有房，再以未成年子女名义购房，仍会被计算到家庭成员内，即以二套房政策执行。

　　未成年时名下有房，成年再贷款购房

　　根据通知现行政策“认房又认贷”，如果该业主不出售现有房产，再贷款购房则属于二套房，将按照二套房的政策执行；但如果卖掉原房产，则属于首套房。而如果按照原来的“认贷”原则，成年后申请贷款购房时，不算第二套。

　　曾全额买房，再次贷款买房

　　同样根据“认房又认贷”标准，买房者曾全额买房，再次购房也属于二套房。而按照之前的“认贷”原则，则可被当成一套房。

　　婚前一方贷款购房，婚后另一方贷款购房

　　婚前以防贷款买房，但婚后，他成为别人的配偶则组成家庭。因而，婚前一方买房，婚后另一方再贷款买房，但按照此次通知以“家庭”为单位计算，则同样被算做二套房。

　　非本地居民购房，不能提供1年以上社保证明等

　　认定标准确定，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按第二套(及以上)的差别化住房信贷政策执行。目前，东莞已经有部分银行开始执行。