６月１９日上午，记者前往南油片区一栋新售写字楼看盘，恰遇新近从住宅市场撤出“移情”投资写字楼的市民刘先生，他自称早就从蛇口一个楼盘“撤退下来”，经过几个月的市场考察，最终觉得没什么好买的，就把这笔钱投向了写字楼。“现在，楼市调控，二套住宅贷款标准与商业地产一样，三套房贷已暂停，而商业地产贷款无投资套数限制，也未提高成本。”

　　一边是风声鹤唳，一边是春江水暖——住宅和商用物业，房地产市场的“左右手”，如今出现冰火两重天的局面。来自市场的信息，住宅市场成交量５月呈现大幅回落之势，而商用物业则借此机会走出了独立行情，成为本轮楼市调控的最大受益者。记者通过多方采访了解到，刘先生并不是一个孤案，开发商、地产中介和投资客正集体转向，将资金从住宅市场抽离投向商业地产。

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　　炒家“移情”

　　商业地产成了“香饽饽”

　　首付不低于５０％，贷款利率不低于１．１倍……史上最严厉的楼市调控招招对住宅市场精确打击，在一定程度上抹平了住宅和商用物业的前期投资成本和门槛。在首付、利率、回报率等方面，目前投资商用物业明显优于住宅市场。而在通胀预期影响下，更多的投资者将投资眼光转向商用物业。深谙楼市投资之道的刘先生，就告诉记者其行为带动了周边几位朋友。

　　“最近，我就接待过一些从住宅市场转过来的投资者，部分既投住宅又投商业地产的市民则加大了对后者的投入比例。”在记者探营的南油片区一栋新售写字楼，销售员证实了刘先生所言不虚，该写字楼销售员透露，国家展开新一轮楼市调控后，确实接到不少客户、主要是在深圳经营的外企老板的咨询。他们表示有意购买甲级写字楼，供自用和保值增值，希望能获推荐好的项目。

　　车公庙某商业项目负责人也表示，目前国家出台的“新国十条”等政策，重在精准调控住宅市场，商业项目并不在本轮调控的范围。“进一步说，国家一方面在抑制住宅价格上涨过快，同时也给众多的投资客留下了新的资金出口，也就是投资转向商业。”

　　而一位具有多年投资房地产经验的投资者亦明确表示，目前他之所以关注商业地产，完全是因为政府出台的限购政策影响。“目前我手中的闲置资金没有更合适的投资渠道，股市低迷，买住宅受限，倒是朋友提醒我关注商业地产，价格低而且回报率也高于普通住宅。”

　　根据世联地产的统计，目前深圳写字楼上门量相对于楼市调控之前整体增加约一倍。世联地产工商事业部总经理张栩哲表示，去年是因为有些人看到住宅市场的风险而转向投资商业地产，有预见性地进行投资转移。“但今年楼市新政以来写字楼市场的变化，则是由于住宅市场投资渠道被打压和围堵，在通胀大背景不变的情况下，工商物业确实是避险资金的重要渠道，部分市场资金在很大程度上被迫转向商业地产。”

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　　房企抢跑

　　轻住宅重商业另辟“商”径

　　就在投资客大量涌入的同时，国内众多房企巨头也开始加速全面进军商业地产。单从商业地产龙头万达公布的一季报表，我们可以看到商业地产蕴含的巨大潜力。

　　正在紧密筹备Ａ股上市的万达日前公布了模拟板的一季报。２０１０年一季度，万达商业地产公司实现房地产合同销售面积约１３７万平方米，合同销售金额约１５２亿元，超过了万科此前公布的１５０．９亿元的一季度销售额，也高于中海、恒大、保利、绿城等公司，第一次坐上了季度销售额老大的位置。而这也进一步刺激了其他几大房企进军商业地产的决心。

　　“住宅＋商业”的“新鸿基模式”近期大行其道。据悉，远洋地产３月份成立了由总裁李明亲自挂帅的商业地产事业部，负责远洋地产旗下商业项目的运作，这些项目基本为持有型物业。此前坚持只做住宅项目的万科，２０１０年在深圳将营建５家酒店。而在４月末５月初的１０多天里，万科也相继有３个大体量商业地产项目被披露，总投资超过百亿。

　　而已经拥有商业地产面积超过１００万平方米的保利地产，也计划到２０１２年将商用物业面积继续增加到３００万平方米，并将投入３００亿元的配套资金。合生创展、首创置业、龙湖地产等也纷纷抛出了自己的商业地产计划。业内人士认为，随着我国城市化进程的深入，从长远看，商业地产肯定会是房地产行业的下一个亮点。

　　行业资深人士柯汶认为，各大开发商纷纷提高了商业地产保有率，在住宅市场波动期间，持有型商业物业的租金收益，可为公司带来稳定的现金流，有助于财务稳健；此外，持有型商业物业的估值收益，可为公司带来可观的利润。

　　在开发商抢档政策“空白期”加大投入商业地产的同时，中介商也“船小好转舵”，有中介开始将业务重点转向商业地产代理业务，更有大中介手持十亿重金准备借机并购扩张，开工商铺目前也成为不少中介的发展策略。“商业地产正在转暖，租金也在提高，现在是一个好机会。”美联物业三级市场总经理江少杰表示，目前公司手持十几亿的现金流，会加大在工商铺方面的投入。中原地产日前也分别在华强北、宝安中心区新开了工商铺。

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　　市场变脸

　　商业地产欲走“独立行情”

　　虽然前景并不明朗，但目前的商业地产确实“火”了起来：中原地产根据市规划和国土资源委员会发布数据统计表明，５月份深圳商业市场成交面积为１．３４万平方米，环比４月上涨１７．６３％，成交均价为２７１３８元／平方米，环比上升４８．５４％。５月份深圳住宅市场依然低迷，全市仅成交住宅１４２３套、１１．８９万平方米，环比分别减少５６％和５９％，同比更是减少８３％和８５％，５月的成交量也是自２００８年以来，除２００８、２０１０年春节月份外，全市新房成交最少的月份。

　　根据美联物业发布的报告，４月份美联物业（深圳）写字楼蓝筹租金指数为１２７．７１，蓝筹样本的平均租金为１３３．３７元／平方米／月，环比涨２．６９％，同比涨３３．５６％。一季度ＧＤＰ按可比价格计算，同比增长１１．９％，比上年同期加快５．７个百分点，显示出宏观经济良好态势有力刺激了写字楼市场租赁需求的释放。

　　普通住宅市场逐渐走弱，投资者以及开发商对商业类地产的关注度正在成倍增加。成交价格、收益率以及市场各方信心的抬升，已经让商业地产这一题材炙手可热。

　　商业地产为何突然火起来？对于这一问题，业内人士提出了多重观点，但究其核心，仍然与国家前不久出台的调控政策有关。

　　一直以来，由于土地性质和使用年限的不同，包括商铺、写字楼和酒店式公寓在内的商业类项目其贷款条件比住宅严格不少，要求首付至少五成，贷款利率为基准利率的１．１倍，同时按揭年限最长为十年。在此前历次楼市的信贷政策调控中，商业项目也一直执行这一单独的政策，并不受住宅放贷屡屡收紧的影响。

　　调控政策刚出之时，地产大佬潘石屹就在其博客上表示，“商业和写字楼市场不会受到任何影响”。在他看来，过去几年商业和写字楼市场一直很少受到政策影响，既没有得到政府的鼓励和支持，目前也不会受到政策的限制和打压。

　　柯汶认为，管理层对于商业地产的调控一直很严格，此番调控对商业地产影响不大，商业地产仍有一定发展空间。一些专家表示，随着注入商业地产资金的增多与整体经济的复苏，商业地产将就此迎来辉煌的黄金时期。