6月29日，北海市。原定举行的该市第一高楼建设用地拍卖，因竞买人数不足三家，被迫取消。

6月23日，济南市。六块土地挂牌出让，最终有两块因无人竞拍而流拍，其余四块以底价成交。

6月18日，福州市。原计划出让的八宗土地，成功出让五宗，其中四宗底价出让；另三宗未实现出让的土地中，两宗土地在规定时间内没有企业登记，一宗土地在拍卖会中流拍。

6月13日，昆明市。6月昆明市挂牌交易公开出让的惟一一块住宅用地，“因参与竞拍者不足规定人数(大于或等于七人)，拍卖中止”。

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今年的炎夏，土地市场可谓“冷气十足”。经历过2008年房地产行业低谷的人们，或许不会对上述土地市场的流拍现象和成交量萎缩数据感到惊奇。这也许只是开始。

中国指数研究院报告指出，2010年上半年，全国103个城市住宅用地累计成交量14420万平方米，同比增加85%。然而，成交量有逐月下降的趋势。尤其6月，全国103个城市的住宅用地成交量，环比下降达28%，同比下降为37%。

上述报告称，自4月国土资源部公布今年各省(区、市)住房供地计划之后，住宅用地供应量持续增长，但在目前的政策背景下，成交量处于低位。住宅用地成交面积和推出面积的比值由3月的0.9下降至6月的0.4。

但是，与上一轮低谷有所不同的是，土地流拍的趋势尚未大规模蔓延，地产商对于前景预期分歧拉大，相当一部分开发商认为调控政策有望转向，地产市场一年内回升有望，因而选择逆市拿地。“土地市场上，买方和卖方目前都在观望。”民生银行地产金融部研究中心首席分析师董续勇称，“总体来看，相比供方(政府)的推地意愿，需方(市场)的承接力显得更弱。”

预期分歧 暗流涌动

如同住宅市场的买房者一样，作为买地者的开发商，目前观望情绪同样浓郁。新政后各地土地流拍现象增加，并不在监管部门的意料之外。“降价不一定就有人买，如果买家认为价格还有下降空间，那么他们往往不是选择出手，而是谨慎等待。”一位国土部官员称。

“开发商拿地的预期改变了，过去认为面粉贵过面包，大家拼命抢地，但现在地价回落的速度很快。”阳光100副总裁范小冲称。但6月18日，阳光100仍以约5亿元底价拿下成都市成华区的一幅土地。在狂热的2007年，阳光100曾欲入蓉而不得。

在这一过程中，开发商对未来土地市场的预期，尤其对本轮调控持续性的判断，出现了前所难见的分歧。一些地产商开始采取保守策略。龙湖地产董事长吴亚军就曾表示，在未来一段时间里龙湖以观望为主，不急于买地。

对此前高价拿地的开发商来说，市场预期的骤变使得手头“高价地”一夜间变成“烫手的山芋”。据业内人士称，一些年初高价拿地的房企内部，正检讨决策机制，甚至追究领导责任。

尽管此轮调控以来，地方政府对于拍地的种种干预有操纵地价之嫌，但整体来看，土地市场的走低已是不争的事实。如果说4月26日北京市房山区窦店镇的住宅用地因拍卖价格“超上限”而流拍，还是新政后地方政府力避“出头鸟”的结果，5月的多宗土地流拍，已显示北京土地市场确已降温。

5月7日，北京市顺义马坡镇新城地块，五家企业竞标，因竞标企业报价均低于底价而导致该地块流标。中指研究院指出，这次流标显示，政府一方面通过招标的方式，弱化土地价格因素，避免价格过快上涨，但另一方面又期望获得可观的土地出让金收入。这导致，政府设定的招标底价可能会高于开发企业对市场的判断。

5月25日，北京市丰台区花乡樊家村办公项目用地、朝阳区金盏乡楼梓庄村1-7号商业金融用地、朝阳区金盏乡楼梓庄村2-4号多功能用地、房山区房山线长阳站9号地多功能项目用地等四幅挂牌出让地块，因无人报价流拍。

新政出台后，由于开发商拿地减少了盲目性，土地市场热度明显下降，一个具有代表性的指标是，住宅用地平均溢价水平逐渐走低。北京市住宅用地溢价率从今年1月至3月的超过120%，降至6月的35%。

“现在拍地，大家不会像此前那样数十回合、上百回合地争，把地价给‘轰’上去，”范小冲称，“溢价率明显下来了，因此地价总体上比市场火热时要便宜。”他认为，长远看，目前不再疯狂的土地市场，正是拿地良机。尤其在二三线城市，目前土地市场的价格波动幅度远远高于商品房市场，房价增长10%-20%，地价就可能翻一番；房价跌了10%-20%，地价可能跌了一半。

竞买热情低落的土地市场，对部分开发商来说意味着机会。尤其2008年调控政策迅速掉头的经历，更使部分资金较充裕的开发商将赌注压在了新一轮调控政策的反面。值得注意的是，国内土地市场6月底出现小幅反弹的回暖信号，这被认为与央企大举拿地和部分房企逆周期操作有关。

中原地产的报告显示，6月25日至7月1日的一周内成交地块共273公顷，为七周以来首次高于新政前周平均水平(194公顷)，环比增幅高达41%。

中铁建、恒大、华侨城等房企显现出强劲的拿地意愿。央企中铁建6月30日在天津以约40亿元竞得三宗土地；此前一天的6月29日，该公司以13亿元在广州拿下两幅地块。

刚刚在南京解除一块“高价地”合同的荣盛发展，7月第一周就分别在徐州与唐山购入多宗土地，耗资约23亿元。同一周，荣安地产、福星股份、首开股份等11家上市房企，公布了涉资超过80亿元的拿地公告。

表面上波澜不惊、趋于冷淡的土地市场，实际上暗流涌动。一线城市的热点地块仍受到开发企业青睐。多数一线城市住宅用地溢价率并未如人们料想那样明显下降。上海6月住宅用地溢价率高达135.74%，而上半年溢价率则达到110%，与去年同期的32%相比，涨幅高达244%。广州虽然成交量较小，但溢价率居高不下。6月，广州市住宅用地溢价率达129.22%，上半年溢价率同样高达110%，较上年同期增长39%。

远洋地产一位人士向本刊记者表示，每家企业都有自己的节奏和情况，都会做很多前期研究，这些研究可能半年前就开始了，这跟市场拐点的出现关系不大。他说，“我们一直在做土地前期的研究和拿地的准备，一旦有合适的土地入市，我们肯定是会拿的。”

土地市场“一半是海水一半是火焰”，正显示出市场尚未形成新的趋于一致的预期。过往左摇右摆的调控政策正在改变开发商的行为模式，带来截然不同的判断与抉择。

即将到来的供地高峰

中指研究院数据显示，2010年上半年，全国103个城市住宅用地楼面地价为1863元/平方米，环比2009年下半年下降9%。从月度交易看，住宅用地楼面地价一直处于下行阶段，6月随着上海、广州、杭州等城市优质地块的成交，楼面地价小幅回升，但仍然维持在每平方米1600元-2000元之间，低于2009年下半年的价格水平。

6月底与7月初土地市场的小幅回暖似乎无法缓解地方政府的供地压力。与年初政府信誓旦旦的庞大供地计划相比，上半年国内主要城市实际成交的土地占全年供地计划的比重远低于40%。一线城市中，广州上半年实际供应量仅为计划的6%，深圳为14%，北京为22%；二线城市供应量明显高于一线城市，但也不足40%。

4月15日，国土资源部公布《2010年住房用地供应计划》，供地总量大幅增加到18万公顷，比2009年土地供应高出2倍不止。以北京市为例，2010年北京市供应住宅用地2500公顷，比2009年实际增加968公顷。

然而，北京市上半年成交的住宅及含住宅项目的经营性用地项目有28宗，成交金额为489.5亿元，成交土地面积为435万平方米。6月，北京市住宅用地仅成交一块，商住用地成交两块。根据供地计划，在今年上半年北京市还有79块土地未能按期上市交易，这些地块很可能“挤压”在下半年入市，形成土地供应的高峰。

在上海，根据住房供地计划，纯粹的商业住宅类供地为330公顷，而今年上半年仅完成38.74%。保障性住房方面，今年计划完成保障性住房用地供应770万平方米，截至6月底，这一计划只完成了22.5%。

“地方政府下半年将面临较大供地压力。”前述国土部官员称，“但供地计划的完成以否一直未纳入问责考核之列，因为这(供地计划的完成情况)更多由市场决定。”

一位隶属于央企的地产开发商在接受本刊记者采访时称，对地方政府来说，出让计划是否完成并不是主要压力，最主要的还是出让金收入。目前，一些二三线城市财政开始感到压力，但尚未出现2008年下半年的情形——当时，一些二三线城市区一级政府曾跑到北京推地。

一家北京地产公司负责人表示，土地市场趋冷，地方政府按理说应该主动调低价格以促成更多的市场成交，但很多地方政府不愿调整地价，因为多数土地都是地方融资平台的抵押品。一旦出让地块的均价下降，就会影响到周边已抵押土地的价值。

本刊记者采访的多家房企均表示，房地产调控新政以来，各地政府所推出的出让土地的底价并没有明显的下降，甚至有些地方还出现抬高底价的情况，目前土地市场的变化主要表现在溢价率的下降。

“地价尚未真正回落，因为现在成交量没有上来，目前地价不具代表性。”北京高通智库投资顾问公司总经理张宏认为，下半年地价还有进一步回落的压力，因为政府需要加大推地力度，而开发商资金状况会进一步趋紧。

中国指数研究院天津研究副总监钟文辉表示，地方政府一方面有供地计划和土地出让金的压力，另一方面不愿土地价格跌得太狠，但政府更多地追求总量平衡，可能还是会倾向多推地——土地溢价没有那么高，但卖地的数量多了，总量上还是差不多。

一位正准备下半年继续拿地的房地产企业副总裁称，下半年由于资金链进一步收紧，除了部分有资金条件的房企逆周期操作，大部分房企拿地的热情还会进一步下降，政府迫于财政压力，在土地市场上以量补价将成为必然，这些因素都促成土地价格的回落，当然这种回落仍会受到制约，空间有限。

国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松认为，房价在调控影响下已出现调整，但是地价在地方政府的主导下调整较难，这将导致土地购置与新开工面积持续下滑。因为房地产开发商难以在行业回调时期，以合理的价格新购置土地，会使得开工与投资增速受到压制，在恶化经济周期的同时，也为未来商品房供给量减少埋下伏笔。

中国社科院在今年中国房地产发展报告中指出，近年来，主要城市尤其一线城市土地供应未能根据市场调整及时扩充，致使土地供需缺口连年增大。

“能否有效增加住房供给，是本轮调控区别此前地产调控之处。”中国土地协会副理事长黄小虎向本刊表示。

董续勇亦认为，若不能有效增加市场供给，仅仅抑制需求的调控，只会造成房地产市场价格的波动，而不能解决实际问题。在他看来，下半年土地成交量能否改观，取决于三个因素：政府推出的土地价格是否能顺应市场；土地出让方式能否有效完善；供应结构上，保障性住房用地是否能按计划完成。