当2008年的救市故事不再重演，随行就市、转变业务结构与储备资金正成为开发商们应对当前局势的选择

    财经国家周刊报道 7月的海南热浪袭人，一群房地产大佬跨海而来，照惯例在博鳌闭门开会。

    会议的议题除了由全国工商联房地产商会会长聂梅生解析房价及房价调控政策外，最主要的一项内容是“当前房地产形势座谈”。

    尽管调控政策放松的传言不断释放，但来自政府层面的信号已非常明显，中国人民银行研究局局长张健华在闭门会上说，“不必存在侥幸心理，2008年的救市故事不会再重演。”他同时表示，“今年的房价并未明显下降。”

    华远总裁任志强此次也转而大谈降价，他的理由是“赶紧降，否则会出更多乱七八糟的政策，大家还是需要给政府一个面子”。

    作为强硬派开发商的代表，任之前对降价一直持反对态度，而参会人士透露，他此次的态度也成为闭门会议上的主流声音。万科执行副总裁肖莉、保利地产副总经理胡在新和上海复地董事长范伟在接受《财经国家周刊》采访时均明确表态，“下半年要随行就市。”

“低开”共识

    5月5日，恒大率先全国降价，初期跟风者寥寥，直至6月份，万科全国范围内价格普调，降价才成为开发商共识。

    申银万国7月7日报告说，万科6月全国所有项目平均降价幅度达14.3%，其中上海地区降幅达20%，深圳达到15%。而万科近期公布的销售业绩显示，其成为上半年唯一一家销售过300亿元的房企，销售额达367.7亿元，同比增长19.5%。

    在万科执行副总裁肖莉眼中，万科不捂盘、不囤地、不当地王的“三不”政策中，不捂盘、不囤地的前提即为快速销售。“加快销售的标准是什么？就是我们所推新盘，当月达到60%的销售比例，这需要寻找市场和合适的价格。”肖莉说。

    她同时强调，“不存在降价问题，我们采取合理低价入市政策。”

    肖莉此番表态，显示出万科在销售策略上的成熟。2008年9月，万科因在杭州降价，导致售楼处被砸。此后，该事件在一定程度上成为开发商不降价的最常见理由。

    低开策略正在成为共识。复地集团董事长范伟对《财经国家周刊》透露，复地在上海的一些楼盘，因“定价合理而卖得不错”，“新政下，有些开发商定价灵活，就有了销量，说明还是有市场需求的。”

    但范伟认为，价格调整还没能成为普遍现象，“整体上，开发商应该调整自己的心理预期，把价格再降一点；但个体角度上，它们有自己的判断决策，不敢动或不愿意降。行业内需要有些公司向前带一带，比如绿地、恒大都不错。在这个时间点上，市场能活跃起来，对大家都有好处。”

    国企保利地产在2009年出尽风头，在激进的拿地策略下，其在2010年的动作更引人关注。保利地产副总经理胡在新透露，保利地产上半年销售额近218亿元，同比微增。

    “保利的策略就是随行就市。”胡在新说，“保利会适时根据市场状况做出调整。”

    按照惯例，诸多开发商将销售重心放至下半年，这意味着下半年的供应量将大大超过上半年。万科已将定价权下放至全国40家分公司，肖莉证实，“已经给分公司最大的权限。”

业务结构调整

    对多数开发商而言，价格的松动是无奈之举，而诸多房企趁势进行业务结构调整，则更多显示出未雨绸缪的味道。

    政府大力投入的保障房建设近期成为不少开发商的避风港。

    7月7日，上海绿地集团与上海市嘉定区政府签署合作协议，绿地将投资30亿元，在当地打造约50万平方米的保障房社区。

    绿地集团董事长张玉良曾公开表示，根据绿地集团年初制定的发展策略，公司将实行两大产品结构调整。“保障房业务比例将会在整体集团业务中的所占比例进一步加大。”

    万科选择了同样的方式。其近期最大动作是，将在南京建设400万平方米的保障房。肖莉透露，尽管该项目尚未完成谈判，但万科已将保障房建设看作住宅产业化的切口之一。

    对于保障房可能偏低的利润，开发商们并不排斥。

    复地董事长范伟表示，设计好制度，然后以市场化方式来解决保障房问题是最佳方式。“建设是没有问题的，只要大家有辛苦费，总会有人做。但需要有市场激励。”

    “我们追求平均利润率就可以，地产的暴利时代已经结束了。”肖莉说。

    除了保障房，开发商的出路还有很多。

    例如，万科对旧城改造项目情有独钟，是看到其所包含的商业配套的价值。商业地产在此轮调控中波动较小，逐渐为房企所青睐。

    胡在新透露，在产品创新和细分市场上，保利正在抓紧研究。“应该陆续有些成果，比如老年地产、融资的创新手段，我们都在积极研究。”

    上海复地则提出了“双核驱动”的概念，将业务主体扩大为两块。其一为原有的住宅开发，另一个方向是投资。

    范伟表示，复地的主要业务方向仍是开发，但投资的比重会加大，以平衡单一住宅业务波动带来的风险。“我们做了一个10年计划，希望10年后，投资板块利润的贡献可以达到40%。”对于投资方向，他透露，将是和房地产相关的一些金融产品，包括私募基金、地产公司的股权投资，以及具体项目的投资。

    在范伟看来，因单独开发风险较大，行业联合的模式会越来越多。复地近期与万科已经有一个合作项目，复地占40%的股权。“我们可以接受小股东的地位，这次合作对于公司有利于平衡风险。”

    在复地公司内部，开发和投资已分成两个独立的团队，前者只负责产品制造和设计，后者解决资金来源和资金流向。“调控的一个作用是，给我们更多从投资者的角度观察行业的机会。”范伟说。

 加固资金链

    随着降价已成定局，融资闸门依旧紧闭，开发商的资 金链目前开始面临考验。

    聂梅生对《财经国家周刊》记者透露，按照她的测算，2010年4月和5月，全国房地产投资额分别超过3000亿元和4000亿元。同时自5月份开始，开发商的自有资金率明显上升，从去年的50%升至如今的70%。

    “资金充裕度也在降低，去年为1:1.67，今年到现在为止是1:1.42。呈逐月下降趋势，不知能否撑到年底。”聂梅生说。

    但开发商的行动表明他们并不悲观。

    进入2010年，保利的拿地速度并未放缓，仅5月份便在上海、成都和沈阳拿到4块地。胡在新对《财经国家周刊》记者透露，“保利2009年460亿元地价款支付得差不多了，今年在土地资金方面的压力很小。”

    在瑞银近期公布的一份报告中，保利的多项指标都存在较高风险，如巨大的存货量。对此，胡在新并不担忧。“站在投资者角度，没有交楼，土地款都是存货，但站在公司经营角度，土地款是企业持续发展的基础。”

    尽管如此，保利仍然在做压力测试，并成立了专门的经办部门。测试内容涵盖销售售价、利润规划、政策后续的影响等诸多方面。胡在新并未透露压力测试的具体数据，但他表示“结果是我们资金状况还比较好”。

    这只是硬币的一面。事实上，融资之门紧闭促使开发商另觅“新欢”，地产私募基金趁机入场分一杯羹。太平洋中国地产基金董事总经理魏松表示，“近期市场对我们的需求确实多一些，为我们这样的机构提供了好的投资机会。”

    这个基金目前管理着5亿元资金，以资产收购或股权投资为主要投资手段。目前人民币基金投资地产业并不多见，调控风暴已波及这个领域。

    私募基金对回报率的要求苛刻，国内目前超过16%。尽管如此，魏松仍感受到房企的踊跃。即使手握百亿现金的万科，也在私募领域寻求合作伙伴。魏松透露，太平洋地产基金与万科已经有了具体项目的合作。“住宅、商业、工业地产，我们都感兴趣。”魏松说。（记者 魏洪磊）