山东侨报）有这样一句话形容现在的房价：房价就像一滴松油，看着会下跌就是跌不下来。调控出台眼见满三个月了，随着市场链条的变化，观望—成交低迷—局部促销—成交依旧不景气—房有这样一句话形容现在的房价：房价就像一滴松油，看着会下跌就是跌不下来。调控出台眼见满三个月了，随着市场链条的变化，观望—成交低迷—局部促销—成交依旧不景气—房价松动在层层上演，究竟接下来会是怎样的局面，辗转到什么阶段，似乎又是一个迷局。

　　济南素有四大火炉之称，酷暑时节，又怎一个“汗”字了得？济南的夏天，不仅让我们饱受了高温的炙烤，还在继续承受着上涨的房价带来的心理压力。

　　然而，上周末的恒大绿洲 (论坛 新闻 视频)开盘当日成交980余套，劲销6亿的数字，如夏日里的一股清新的凉气足足给泉城首个公开大幅度打折的楼盘聚足了人气，刚性需求瞬时爆发，观望许久的购房者终于“拜倒”在开发商的促销手段下，这个打折“信号弹”的成功喷射否预示着三季度降价潮的到来？

　　我们清淅记得，4月17日国务院发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，提出十条举措，被称为“新国十条”，并拉开中国新一轮房地产调控序幕。政策出台两个多月来，北京、上海、深圳等中国主要城市成交量锐减，国家统计局最新数据显示，6月份，中国70个大中城市房产价格同比继续上涨，但涨幅回落，济南却同比上涨7%，环比上涨0.9%，仍是见涨不见跌。

　　“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜，风雨不动安如山。”几千年前，诗人杜甫仰空哀叹，时至今日，拥有一处属于自己的“蜗居”之所仍然是许多民众“苦苦”追寻的一个梦。

　　济南为什么会出现越调越涨的局面？未来房价的走势如何？专家和民众又是如何看待？记者近日就以上问题展开了采访调查。

　　房价之痛：济南特色的悲情版“蜗居”

　　7月11日是可以载入济南房产交易史册的日子，在这一天，济南恒大绿洲 (论坛 新闻 视频)放出了一颗“成本价开盘，4180元/平米起，8.5折优惠……”的“卫星”，结果效果出奇地好。

　　仅开盘当天就成交980余套，销售额约6亿元，创造了济南单日最高成交套数记录。与其形成鲜明对比的是，6月济南市新建住宅成交量仅为1274套，恒大地产是如何成功打破楼市僵局，创造销售奇迹的呢？

　　“恒大地产能够热卖，首先体现了济南房地产市场的刚性需求。再者，可以看出，购房的客户群明显下移。”采访中，济南地产知名评论人于清告诉记者，恒大“奇迹”解决了中间白领阶层的实际需求，在总价相对较低的情况下，满足了这一阶层用有限的资金实现有房有车的愿望。另外，恒大前期打出的降价销售的口号，契合了不少购房者目前期待楼市降价的心理。由于该楼盘距离市中心较远，代表性不强，因此其是否能引发济南降价潮，仍未可知，但对推动楼市走出低迷起到兴奋作用。

　　然而，恒大地产终究只是一个个例。如果你就此对济南房价下行充满乐观的话，接下来的一组数据则会让很多跃跃欲试的购房者大失所望。7月12日，国家统计局公布今年上半年全国房地产市场相关数据，济南6月房价同比上涨7%，环比上涨0.9%，环比涨幅与湛江市并列第二位。与此相对的是，6月份全国70个大中城市房屋销售价格环比下降了0.1%，北京、天津、上海、南京、杭州、海口、厦门等28个城市房价均出现下降。

　　这不禁让人产生疑问，在济南这个人均收入不算很高的二线城市里，仍然是见涨不见跌的房价会不会打压普通消费者的刚性置房热情呢？安土重迁的济南人应当何去何从？

　　“实在没办法，也只能借钱买房了。”家住济南市历下区小南营的霍先生近日向记者诉苦，他们一家五口人挤在不足30平米的老房子内，这是一个早在上世纪六十年代就存在的“古董”级建筑，改革开放30余年过去了，这座号称济南市最早的一批“高层”建筑依然屹立不倒，祖孙三代甚至四世同堂在这里比比皆是，生生不息。然而，现代人实在想不明白，这些人是怎样世世代代在一个既没有卫生间也没有厨房的房子里生活的，他们或许不知道，这里的居民每个人的心中都有一个遥不可及的“拆迁梦”。

　　“这些年，一直听说要拆迁，每天都期盼着能接到政府的拆迁令，每当看到小区里贴出文告，我们总是最先跑过去围观，真希望那是房管局下达的拆迁文件，每次看到小区里开进执法车或是政府的公车，总是幻想着这是政府带着开发商来这里考察圈地，真不知道这个拆迁梦什么时候才能变为现实。”霍先生无奈地对记者说，他刚结婚时想着先凑合一下，认为房子地处繁华商务区，应该很快就会被规划到，没想到这一等就是十几年。

　　不仅如此，这套房子的产权并不属于他们，他们只有租赁证，并没有房产证，这意味着一旦房子被政府规划他们能否享受拆迁政策还很难说，同时，他们也不可能拿这个房子去抵押贷款。“我们听小道消息说针对我们这样的老房子，政府会有一些特殊政策，谁知道呢，等着吧，现在房价这么贵，像我们这样的老百姓根本买不起。有时候真想回农村老家生活，那里有我们的宅基地，房子很大，还装了太阳能，环境也好，压力也小，哎。”面对现实，为了解决住宿问题，霍先生一家在楼下盖了三间小屋，一个厨房两个卧室，其中一个卧室由于盖的时间早还拿到了政府的租赁证，说到这里，他的脸上露出了笑容，在他看来，多一个租赁证拆迁时就多一份利益。

　　在济南，霍先生的情况很具有代表性，采访中，记者发现，工薪一族基本上是一家三代蜗居在一个老房子里。其实，不仅工薪阶层面临买房难的问题，一些高校毕业的硕博研究生也因为不堪购房压力而选择了逃离济南。

　　山东大学文学院的博士生张志国今年毕业后就没有选择留在泉城，而是应聘到了德州学院工作。“济南这个城市使我对‘蜗居’二字感受颇为强烈。毕业后我们研究生一般选择在省内高校就业，每月收入三四千元。按说也不低了，但这根本赶不上济南堪比一线城市的高房价。所以我选择回家乡德州教学，那里工资待遇和济南高校差不多，房子却比济南便宜不少。”

　　不仅是毕业生，记者调查发现，山大不少著名的老教授终其一生都住在狭窄而光线昏暗的教师宿舍里，有的甚至连个像样的书房都没有。山大文学院的一位退休的老教授至今还住在第五教师宿舍，逢年过节学生们结伴去看望他，只有十平米不到的客厅里根本坐不下，无奈之下，学生们只好去办公室拜访他。

　　如此情形令人唏嘘不已。更为现实的是，房子已然成为结婚的必备“三大件”之一。因为没有房子而无力结婚的事例比比皆是。在山大南路的玛雅房产，记者采访了在一家证券机构工作不久的小伙子魏嵬。“之前一直在洪家楼附近租房，日子也过得挺充裕的。现在和女朋友准备结婚，她却说不买房子就没有安全感，整天吵着要买房。没办法，只好硬着头皮借钱买了，现在房子这么贵，看来以后真要成‘月光族’了。”

　　针对这个现象，山东师范大学的研究生王艳华有不同的看法。“现在能买得起房子的人毕竟占少数，我和男朋友毕业了也没钱买房。我认为，现在房价居高不下，仅靠男方家庭出资买房是不现实的做法。房子是两人共同生活使用的，女方也有责任分担。结婚时两人凑足首付一起按揭较为现实。”

　　房价之惑：涨来涨去何时休

　　记者采访中调查发现，不少泉城市民抱着守“房”待“跌”的心理，到头来却发现房价越涨越高，远远超出了自己的购买能力。部分市民干脆打消了买房的念头。在某媒体工作的张女士告诉记者：“房价之高早已让我们麻木了，我和老公决定将租房进行到底，不去理会那该死的房价。我们打算把手头的闲钱用来提高现有的生活质量，比如我们计划今年内买一部车作为代步工具。”

　　但是，在位于解放路的21世纪不动产的高经理看来，如果资金有限，还是建议先买房后买车。毕竟车的折旧率很高，属于负债品，房价虽高，从长远考虑，买房很大程度上是一种保值。从风险和投资回报率来看，也要比炒股票来得安全和稳定。

　　其实不是不想买房，而是现在的市场着实让人看不懂。“房价怎会越调越涨？年初就听说出台了新政策遏制房价的飞升，又等了好几个月，想等着房子降价后再买。可是我看的这个楼盘，4月份时均价8800元，现在均价9600元，说是打折优惠后均价9000元，算起来还是涨了 200元，根本没降。”说起最近的楼市，在一处房屋预售中心看房的王先生大为不解。

　　新一轮房地产调控政策出台已整整三个月，济南房价何以不降反升？

　　阳光100 (论坛 新闻 视频)客户总监陶晓智认为，原因主要有三方面：一是大部分开发商现在不“差”钱，不会主动降价；二是济南处于城市高速发展阶段，房地产市场客观需求旺盛；三是济南楼市依然是一个以自住和改善型需求为主的市场，不是此次调控的重点打击对象。“现在不降反升，或许与6月豪宅热卖有关。”业内人士介绍，过去两个月，济南普通住宅成交持续低迷，高档项目却卖得很好，动辄上百万甚至数百万元的豪宅销售依旧火爆，成交数据一路上扬，也在一定程度上拉高了价格。

　　据济南地产评论人于清介绍，济南房价不降反涨的现象，首先归因于刚性需求飙升导致济南的房价异常坚挺。相比国内一线城市以及二线城市中的发达城市，济南的房屋投资客并不多，可以说所占比例非常小。而刚性需求却异常“刚性”。业内人士分析，首次置业或是为了改善居住环境进行二次置业都可以归为刚性需求的行列。

　　记者调查发现，济南高校每年数量庞大的新增大学毕业生、城市经济发展所急需的人才、还有大量劳动密集型产业工人、单位职工、各种社团组织职工和外来农村务工人员，这些人对住房的渴望点燃了泉城房地产市场的热度。此外，为数众多的拆迁户群体和外来人口都带来强大的住房需求，亦是不容忽视的购房群体。

　　以上庞大的购房群体表明，济南房地产市场消费主力是需要释放刚性需求购买力的老百姓，也正是他们难圆高额“房产梦”。

　　“为了遏制房价飞升，使老百姓能够真正购得起房子，三部委明确提出‘遏制投机和投资行为’。这其实是一种观念的扭转，即房地产市场正由投资市场向民生消费市场转变。”山东大学房产地研究中心主任李铁岗认为，尽管还未从根本上消除，但“住宅是消费品”的认知会慢慢深入人心。

　　在新房领域，市民的刚性需求仍较为强烈，那么泉城房地产的二级市场发展如何呢？于清认为，二手房市场是典型的政策市，是政策的晴雨表。因而，在政策调控背景下，济南二手房市场将保持低迷状态。

　　在山大南路玛雅房屋中工作的主任助理王帅告诉记者，二手房普遍销售低迷。由于一些年轻人急需婚房又缺乏坚实的经济基础，价值三四十万的小户型逐渐受到青睐。但是较去年同期相比，七八月份的成交量下降至少半数以上。不仅如此，买卖双方的观望态度导致租房热潮的涌现，比去年同期增长一两百元左右。

　　在济南合益不动产置业顾问王春雷看来，房租上升的主要原因是：一、由于高房价和暑期来临的缘故，近几个月租房人数增多，导致房屋供不应求。二、物价在上涨，各种和房子有牵连的产业均在产生变化，如钢铁、建材、装潢业等方面。”

　　在很多专家看来，济南房价“涨”声一片，不仅和济南市民的刚性需求息息相关，全运会的召开也成功拉动了济南房地产业的极速发展。

　　李铁岗教授认为，全运会对济南的楼市产生了明显的拉动作用。全运会前，位于济南东郊的奥体中心周边的房价不到两年的光景已经突破了每平方米8000元的大关，甚至超过10000元。1年前还是4、5千元一平米的楼盘，现在单价全线上涨，其涨幅令人咋舌。“全运会不仅大大提升了济南城建的发展，对城市面貌整治也有一个整体的推进；同时人流和商流明显增加。三者综合作用，济南的城市总体形象业已产生较大的提升，总体地产价值上升不少。”李铁岗说。

　　有心人如果对比全运前后济南和青岛的房价走势会清晰的看到济南房价的涨速是多么快。全运结束后，绿城、恒大等知名地产大鳄抢滩布局济南，房价瞬间翻了一番。 最近数据显示，6月份青岛的整体房价相比5月份微降0.1%，新房价格保持稳定，二手房环比下降0.4%，而济南则环比上涨了0.3%。

　　其实，整个6月，济南楼市基本上一片寂静，于清告诉记者，许多项目将本来计划开盘推出新房的时间一再推迟，一些简单的奠基仪式也不做宣传了，甚至不请媒体到场：这在以前是不可思议的，开发企业一般情况下有一点小活动都是极尽渲染之能事，想方设法放大效果。

　　对于这种低调，赵鲁梁分析出两方面原因。一是这些企业不愿意在政府调控的紧要关头出风头，在风声紧的缩起来不失为一种好的选择。第二个更重要的原因是市场方向发生了转变，原先制定好的销售计划已经不可能如期完成了，捧场的人少了，没什么可说的了，所以就不说了吧，这是更深层次的主导性因素。结论就是楼市进入超级疲软期，价格下滑不是太明显，但成交却下降不少，没有了成交，价格也就没有什么意义了。

　　房价走势：莫等闲，看准时机早下手

　　“所有的动向都只是预期，各种传闻也许是误解。”李铁岗在提到当前各种“政策松动”的苗头时这样对记者说。

　　李铁岗认为，地价与房价的关系，就好比面粉与面包一样。地价上涨，房价自然也随之上扬。这势必会影响市民对于房价的预期，促使他们迅速作出购房决定。他认为，济南市民人均收入在全国排名在40至41位，但济南的房价在全国排20至21位，收入与房价比在全国排10至11位。如果排除省会城市因素，收入房价比极可能在前10名以内，收入与房价不对等，说明近年来济南房价上涨过快，价格偏高。

　　面对调控下仍然坚挺的济南楼市，老百姓应当机立断还是坚持等待？

　　有业内人士分析，房价一路高歌猛进，住房保障机制的不完善是重要原因。因为它把广大的低收入者都推向了房地产市场，加大了市场需求。因此，加大保障制度建设，解决低收入者的住房问题，保障性住房是不二选择。

　　于清认为，目前济南的保障性住房推进缓慢，缺少“阳光运作”。这最应该重视的环节，成为地方政府推动较缓的环节。因而，在调控政策中，制定有效的保障性住房政策及问责制才是不可忽视的环节。

　　除了广大的低收入者，中等收入阶层的住房问题也应该获得社会和政府更多的关注。这部分人群有强烈的改善住房条件的愿望，但面对不断上涨的房价，没有足够的支付能力，同时也无法享受住房保障政策的优惠。如何通过市场化的方式引导解决他们的住房问题，也是需要重点考虑的问题。

　　另外，土地财政受到新政打压、融资平台受到监管限制，那么，地方政府的基建工程资金如何保障？对于这个问题，著名经济评论人叶檀说得入木三分：“地方政府离不开土地财政却还要花钱，但地产新政对此又在抑制，唯一可以替代的就是通过征收持有税来平衡财政，而且要针对存量资产征收才有效，那么物业税就亟需出台。”

　　叶檀的判断来自于两个前提，一是地方政府离不开土地财政。地方政府来钱的主要渠道是卖地，地方政府现在已经感觉到了财政压力，有的地级市财政拨款只能够吃饭，除了卖地再无更多收入。二是地方融资平台渐失作用。叶檀说：“物业税是存量资产征收税种中比较稳定的，不但可以满足政府财政需求，还可以抑制房价。”

　　再次，政府应该在解决住房消费的观念问题上下苦功，引导人们树立正确、合理的住房消费观念，也有助于抑制房价上涨。当前，中国人根深蒂固的传统思想导致他们给自己的生活造成了重压。不少年轻人从结婚时就开始怀有奋力拼搏，为后代争取一套能够“长宜子孙”的宝贵房产。殊不知，这无形中给自己上了一道沉重的枷锁。

　　人们更加关心的是，当前楼市低迷，是应该观望还是购买？

　　山房网总经理赵鲁梁认为，济南下半年的房价肯定略有增涨。多数人处于观望状态，期待在更低的价位上接手，容易错过最佳购房时机。08年底和09年初就出现了楼市暴涨，导致多数购房人在观望中错过了购房时机，消费者应该充分吸取教训。

　　“以相对合理的价格买到自己中意的房子应该就是最好的选择了。”赵鲁梁建议，购房者不应该去猜底，不要无谓地观望，应该积极在市场中观察，首先设定自己的理想区域，然后对目标区域的项目进行先期观察，后期则要考察，适合自己的就可以考虑，同时与项目保持密切联系，关注目标楼盘的各种节点和优惠活动，找到相对优惠的价格点就可以下手了。

　　于清也提醒消费者把握楼市涨幅减小的良机，调控之下好捡金。建议购房者多到二手房市场淘，特别是关注2003年以后产权的房屋。

　　李铁岗则是为数不多建议购房者“等待”的业内人士。他认为在政府大力遏制的情况下，至少在今年之内，像之前一样动辄10%的过快上涨的可能性很小，“人们急于出手的原因无非是害怕房价迅速回升，这样等待成本无疑会瞬间增大。相反，若房价几乎没有上涨，等待成本就不会太高，若非急用，等等也无妨。”李铁岗还推断，现在政府加大建设廉租房和经济适用房，有一部分需求会被填补，这样看来，下半年降价的可能性还是很大的。