国十条”出台已有三个月时间，各地楼市成交量出现明显下滑，而房价也在6月份首次环比下跌。

     对此，住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹在昨日地产中国网举办的“2010政变地产”论坛上评价说，当前全国房地产市场变化的方向和调控政策的预期是一致的，新政之后大中城市的成交量出现明显变化，如果没有政策的出台，市场不可能出现这样的变化和调整。（论坛直播）

     秦虹认为，此轮调控有三大核心，即控制投资性需求、增大有效供给、整顿市场秩序。在这样一个政策引导下，调控目标不会轻易改变。

     住房和城乡建设部政策研究中心副主任 秦虹

     “政策的有效落实是关键”

     Q:本次调控除了控房价之外，还有一个很大的最终目的，就是让这个行业健康发展，您如何理解本次新政的效果？

     秦虹：4月政策出台后，总的结论是，市场变化方向和宏观调控政策的方向是一致的。具体体现在四个转变上：

     第一，房价、地价的预期实现了转变；

     第二，供求关系将会发生变化；

     第三，市场的结构和业态的增长趋势发生变化，市场结构就是二三四线城市投资、成交、拿地，不是说绝对量，是指增长速度会加快。业态也这样，但是增长的趋势来看，商业这种业态，从增长随着上会加快；

     第四，开发企业的盈利模式会发生变化，现在更多的是多元化竞争、差异化竞争、品质的竞争、品牌的竞争。

     客观而言，反映房地产市场重要的指标和去年相比是完全相反的：去年的这个时候，整个楼市已开始回暖，量价上升，但房地产开发的所有前期指标却比较低迷；而今年1-6月这些前期指标都处于历史最高位，并以比较大的增长态势变化，但现在成交量反而萎缩。房地产市场指标出现了交叉。价格的绝对值意义并不是很大，它有结构性因素，大家关注这个市场要看它的变化趋势。

     Q:调控政策有句话是“坚决遏制部分城市房价过快上涨”，哪些城市属于这个范畴，中央一直没有明确说；第二，是控制还是迫降？大家的期望和政策初衷是不是一致的？

     秦虹：我认为“国十条”有三个核心一定要把握：一是坚决控制投资性需求，通过提高投资成本的办法来控制投资性需求；二是增加住房的有效供给，即增新量、调结构、挤存量；三是整顿市场秩序，对于一些捂盘、囤地的，恶意炒作房价的要进行坚决治理。

     政策是非常清晰的，地方政府也是按照这个方向在逐步落实。5到6月份的房地产市场与新政之前相比有明显的变化，大中小城市已经出现成交量下降。如果没有政策的出台，市场不可能有这样的调整。

     Q:国十条出台后，有地方政府执行积极，但目前上海仍未出细则，您如何评价？大家担心土地市场一旦下行比较明显，地方政府可能会适当放松调控，您觉得这有无道理？

     秦虹：国十条出台之后，各个地方政府制定了一些地方的实施细则，每个地方细则不完全一样，这个也是非常正常的。

     制定政策是一方面，监督政策的落实也很关键。此前我们就注意到，当时有说政策的效果取决于政策的执行力度和宏观因素的变化。

     执行力度第一条，就是我们的政策执行主体，相当大的一部分是商业银行，因为它作为一个信贷调控的执行主体；第二个，土地的有效供给，能否真正切实落实，我们现在看到的一个情况，1到6月份，全国103个城市，土地的供给增长是百分之百，土地的成交增长是85%，但如果再仔细研究103个城市的时候，就发现二三线城市土地成交增长速度要快，而一线城市土地成交增长面积完成率不高，北京是22%的水平。

     推动地方政府加快落实国务院文件的执行力度很重要，因为政策的三条核心，第二条就是增加有效供给，这仍然关键。

     “商业地产并不适合所有人投资”

     Q:地产中国网：在严厉调控的背景下，部分专家认为商业地产成为投资新宠，越来越多的投资人士也把目光从住宅转移到商业，您怎么看待？
 
     秦虹：商业地产在大城市是价值最大的，它需要经济发展实力的支撑和居民平均收入的支撑，特别是大中城市，在商业地产发展是有机会的。

     很多城市目前正处在一个产业结构升级的阶段，大力提升服务业，实现城市功能的转型，这对于商业地产发展带来很大的机会，这也是为什么很多城市推动商业地产发展过程中，得到当地政府大力扶持和支持的一个重要原因。

     当然商业地产的专业性非常强，它不像住宅物业比较适合大众人的投资。商业地产的投资成与败，很多方面取决于后期的业态，取决于投资后期要经营什么。另外它容易饱和，在很多城市，商业地产的容量是有限的。所以投资商业地产，应该说有机会，但是要求的技术难度是更高的，并不是适合所有人投资的。

     从今年上半年市场变化来看，特别是新政以后，住宅成交面积增长速度和商品住房销售额的增长速度有一个比较明显的下滑，但是商业地产却在上升，这的确也反映了市场上很多投资者的心态。

     “房产税开征时机很重要”

     Q:就目前市场态势来看，您预测年内有没有出台房地产税的可能？
 
     秦虹：我认为在市场经济继续往前发展的时候，作为财产税制度的房产税应该开征的。中央文件里早就说要择机开征，当时说的是物业税，我觉得本质上是一样的。时机非常重要。

     房地产税开征，我个人觉得有四个前提条件：

     第一，应该按照财产税的制度来设定税制基础，比如说从量计征，而不是从价计征的。土地的价值所在，最重要的是地段，而不在于面积的大小。北京二环100平米和六环的100平米也不一样，从量计征，也不体现财产税，财产税要从价计征，而且不能以购买价格作为基础，因为价格是变动的，要按照当时征税的价格进行评估。这都是财产税很基础的一些条件。

     第二个，房地产税是不是可以开征？我个人认为不是那么简单的一件事。房地产税，如果要对私人住房进行征税，就必须对私人交纳和房地产有关的税和费进行统一梳理，它要建立一个合理的、符合房地产市场发展和私人财富增长相适应的这种房地产合理的税收体系，而不是单独的加税的问题。为什么这样说？客观原因是，我们现在看到的和个人买卖房地产，或者和房地产有关的所有税费，它立法最早的都是房地产市场建立之前立的。比如说房产税是86年设立的，土地使用税也是80年代末设立的，个人买卖二手房交营业税是90年代初设立的，到现在可能不一定适合当前的房地产市场发展的现状。所以房地产税收的体系重新梳理非常关键，它应该对整个税收体系进行全面梳理和目前各种税目的整合。

     第三，应该比较清晰的明确的在税法中明确哪些房地产税估值标准和减税范围，这是全世界的房地产税都有明确的估值标准和减税范围。

     第四，房产税若开征的话，它的支出范围一定要明确，从立法角度要清晰，因为它是新增的税种。

     我个人认为这四个方面都是最重要的前提条件，只有具备了，才谈到择机开征。