楼市调控已三月，回顾今年上半年，在成交量、房价见顶回落的趋势下，降价效应虽未大范围出现，但交易量的下降已经让部分开发商感到压力，银行也不例外。原先弥漫楼市的“狂躁”之风业已不见踪影。可见，“四道金牌＂初期效果颇佳.但是7月开始，三套房贷疑似松动的消息牵动了楼市敏感的神经，据媒体报道，三套房贷的现状应该是名义上没有松动，而实际上在某些银行松动了，只是没有踩过政策的底线，因为，三套房贷停止与否，决定权毕竟还是在银行自己。一时间，引发了一场关于政策是否得力实施的热烈争议，更有人提出了“防贷还是放贷?”的疑问。

    银行大打擦边球，重倒历史覆辙？

    虽然中央三令五申暂停发放三套房贷款，但是仍然有一线城市发放“三套房贷”的报道见诸媒体.媒体对“三套房贷”的报道，内容集中于两点：一是前期房价上涨过快的一些城市仍存在发放“三套房贷”现象；二是这些城市部分银行发放“三套房贷”的做法已与调控前有很大不同，首付比例和贷款利率都明显提高。

    据CCTV《经济信息联播》报道，调控政策实施三个月之后，部分地区的商业银行似乎并没有遵守国家的这个规定，第三套房贷的发放只是在提高了首付和利率标准之外，外侄打灯笼，照旧进行。而且到上周，各银行对第三套房贷的发放，已经呈现逐步走向公开开闸的局面。

    长江日报中国银行报道，中国银行虽然大幅提升贷款利率，但是并没有拒绝“三套房贷”。据中行武汉分行某网点负责人透露，购置第三套或以上住宅，必须首付5成以上，且贷款利率为基准利率的3倍。

    目前北京地区对于三套房贷不同银行有不同政策。工、农、中、建四大国有行目前均不受理三套房贷款，部分股份制商业银行，三套房政策则比较灵活。上海各银行都表示，一直在开展第三套房贷款的发放。只不过由于严格了审批，提高了首付和利率。上海银监局6月份对四家主要银行的监测和抽查显示，6月下旬，共审批房贷830套，其中91.6%为首套房贷款，二套房为63套，占7.59%，三套及以上为7套，占0.84%。杭州的近十家国有股份制银行表示，目前在杭州，只要在四套以内都可以做，只是首付和利率不同而已，多一套首付提高5%，利率就要上涨10%。

    银行放贷听市场的还是听政策的？

    以上的调查数据让市场更是对国家楼市调控政策松动充满了想象，这仅仅是银行的市场行为还是“四道金牌”本身的原因？

    银行出于自身利益有放宽贷款的动力。首先，有发放房贷的需求。个人房贷本来就是银行的优质资产、投资性购房贷款更是优中之优。对于银行来说，全面介入中小企业贷款、农业贷款成本高收益低，还不如在投资市场上推波助澜，轻轻松松的叫好又叫座，发放房贷，推动房贷打包发行证券化产品，转手就是两笔收入。其次，银行有发放房贷的压力。某国有银行个贷专营中心负责人表示，在新政出台后没有放贷的半个月内，数起三套房贷转而找到某股份制银行贷款，并和这家股份制银行签订了数额不菲的理财计划，因此严格执行者就是吃亏者，他们放松了政策。

    并且，银行在对三套房贷政策各自解读后，认为自己不违规。上海市银行同业公会表示自己严格实行动态、差别化管理的个人住房贷款政策，发放第三套房贷银行则根据风险管理原则，按国办文件要求大幅度提高贷款首付款比例和贷款利率。所谓商业银行可根据风险状况，风险的标准何在?暂停发放第三套及以上住房贷款，暂停多长时间?皆没有定量指标。上市银行完全可以理解为，从证券市场补充了资本金，资本充足率与拨备达到标准，风险降低，可以发放投资性房贷。

    东方网认为，目前这种“无差别化”的信贷调控政策，从表面上来看或是“一针见效”，不仅彻底颠覆了市场对于房价走势的短期预期，而且毫不留情地“秒杀”了热衷信贷杠杆的投机型购房需求。但从另一方面看来，该剂猛药乃是治标不治本的权益之计，因为无论刚性需求、改善型需求抑或投机性需求，只是暂时被压制住而并未被满足。俗话说:“按下葫芦浮起瓢”。一旦银行迫于放贷指标压力而重开信贷闸门，那么所有这些市场需求几乎会毫无悬念地迸发出来。

    7月11日,住房和城乡建设部政策研究部主任秦虹在广东的一次论坛上提出，对第三套房不放贷、对没有社保人员限制购房数量等临时性政策有可能放松和退出。7月12日，秦虹声明放松三套房贷，只是个人看法,不代表官方说法。12日晚上的新闻联播报道称，楼市调控政策继续执行，针对近期有媒体关于个别地区放松三套房贷的报道，银监会重申限制二套房及以上贷款不会动摇，住建部针对楼市调控政策可能取消的报道作出澄清。官方的专家说，应该放松，官方却说，不放松。是松是放,颇值得玩味。也有人认为，当前这种反对房地产宏观调控噪音四起的局面，是有意而为，在于打破当前房地产市场僵局，以此来改变房地产市场预期，从而诱导新房地产投机者进入房地产泡沫巨大的市场，以便让先进入者逃脱。

    房贷政策何去何从？

    资深评论员王恭敏在他的博客中写到：“似乎能断定，面对当前国内外复杂多变的经济局势，对于楼市的调控，上层是进亦忧退亦忧的；而在下游，却俨然另一番暗流涌动状：银行的信贷门槛开始微妙起来，房企的优惠促销力度开始模糊，置业者的观望心态逐步崩溃……莫衷一是的表现令乍寒还暖的市场山雨欲来、变幻莫测。”但是，大部分专家还是对房贷政策继续执行表示了信心和支持，有调查显示，对于未来的房地产政策调整，80%的经济学家认为政策将维持现状，小部分专家认为若执行不利，调控将会提前结束。

    新华社有关报道指出,国家和相关地方政府部门关于“严格执行”“三套房贷”的说法是有根据的，但舆论对“三套房贷”政策执行情况的报道仍然值得政府有关部门高度重视，无论从房地产市场调控的近期目标看还是从促进房地产市场健康发展的长远目标看，信贷政策及其执行力度都不能有丝毫放松。同时，此轮调控政策实施后形成的买卖双方博弈局面一旦遇到房价较大幅度下降或者在较长时段内维持微涨，都很可能发生变化，而变化的一大动力便是购房贷款放松。可以说，房贷政策及其执行情况在其中具有牵一发而动全身的效用。从这个意义上说，对“三套房贷”，收紧一些比放松要好。

    兴业银行北京分行综合部总经理柯明通认为,当前流动性结构性过剩以及国际热钱的涌动也是推高这轮房价快速上涨的重要因素,对国际热钱的控制,是值得房地产市场关注的一个话题。前不久各家商业银行对房价调整的压力测试,据认为,房价回落30%左右,是商业银行可以承受的一个限度,因此,这轮房地产市场的调控将会持续一段时间,应该不会很快结束,加大经济适用房或公租房等保障性住房的供给,保持合理的供求结构,有助于保障房产市场的健康稳定。

    中国社会科学院金融研究所研究员易宪容认为要遏制国内房地产的投机炒作，仅仅靠界定第二套住房、采取差异化信贷政策还是不够的。首先，不仅要对第二套住房采取与第一套住房有别的信贷利率，而且还要针对第一套住房购买者的信用状况采取类似的差异化信贷利率。另外，由商业银行出面落实政府制订的房地产信贷优惠政策，有必要改为由政府直接补贴给住房借款人，以杜绝商业银行在当前房地产炒作中助涨房地产泡沫的非理性作用。其次是对个人住房按揭贷款管理，不仅要以第二套住房的认定标准来区别住房的投资与消费，而且还要重新厘定住房按揭贷款的市场准入标准。这样，才能阻止住房的投资或投机者轻易进入住房信贷市场，才能遏制国内房地产市场的非理性繁荣及房地产泡沫的继续扩大。再次是就区分住房的消费与投资，因此，要打破目前的市场僵局，我们还得配套出台房产税、物业税等相关房地产税收政策，以此有效遏制房地产的投机炒作。

    俗话说：“按下葫芦浮起瓢”。一旦银行迫于放贷指标压力而重开信贷闸门，那么所有这些市场需求几乎会毫无悬念地迸发出来。也有部分业内人事预测，如果下半年“保持货币供应的货币增长”和继续“适度宽松的货币政策”的后果是如同2008年一样，直接为房地产松绑，则几乎可以断定，本轮调控在房价远未回落的情况下将提前结束。