2010年的楼市注定是不平静的。近日，由21世纪经济报道主办的“博鳌·21世纪房地产论坛”第10届年会上，调控以后的楼市趋势，成为激烈争论的话题。全国工商联房地产商会会长聂梅生说，遏制部分城市房价过快上涨的效果是显著的，同比房价增幅下降，环比房价下降，开发商资金充裕度下降，调控的初步目标已经达到。华远地产董事长任志强建议开发商尽早降价，否则政府能出台更加严厉的打压政策。上海复地董事长范伟也表示，“房企要有销售，必须随行就市，以消费者接受的价格卖房子”。在目前的市场环 境 下 ， 有 大 公 司 带 头 降 价 是 好事。北京师范大学研究中心主任钟伟表示，如果成交量跟不上，预计国庆前后房价会出现松动，到明年年初房价会出现明显的下滑。国金证券首席经济学家金岩石则判断，未 来 两 三 个 月 房 价 将 整 体下跌约5%，少数楼盘和区域下跌20%至30%。但表象的后面，人们还在追问楼市背后的经济和制度设计问题。

    楼市新政调控后销售额下降60%

    遏制部分城市房价过快上涨的第一步目标虽已实现，但聂梅生在博鳌论坛上提出了另一种正在呈现的担忧。楼市新政调控后，销售额下降了60%，考虑到房地产长期以来特殊的经济地位，一些负面效应或将产生。聂梅生表示，“房地产调控是双刃剑”，目前在外部环境上，人民币还在升值，出口形势不乐观，调整结构和经济转型对我国经济来说需要时间和资本，“房地产业不能大涨大落，否则实体经济又会形成另外一个青黄不接”。

    宏观调控、楼市低迷对经济的传导作用会否让通胀预期加大、“经济二次探底”？财政部财政科学研究所所长贾康对宏观经济形势表示相对乐观，称“我们现在并没有进入后危机时代”。贾康认为，对于通货膨胀，目前仍然处于管理通胀预期政策时间段上，并不等于现实通胀压力。中国人民银行研究局局长张健华指出，通货膨胀的预期是存在的，原因在于目前的C PI明显超过了一年期存款利率。但目前普遍认为中国今年的通货膨胀不会有特别大的问题。经济学家、北京科技大学教授赵晓则认为，中国经济今年一个季度比一个季度低，所谓的通货膨胀的问题是根本不存在的，如果说通货膨胀是老虎的话，政府就是武松，而且政府是养老虎的，政府扮演武松的角色，“通货膨胀不是问题，中国经济严重的问题是接下来是否会面临中期低速的增长，从现在来看，态势和可能性是非常大的。”

    “史上最严”楼市调控只是刚刚开始

    楼市调控两月有余，在量跌价滞的当口，逐渐显现的国内外经济阴晴不定状况，使得有人开始大胆猜测：号称“史上最严”的楼市调控或将鸣金收兵。住建部政策研究中心相关负责人日前曾表示，中央已对此次楼市调控有可能带来的影响做好了充分准备，调控政策不会半途而废。近日，国土资源部总规划师胡存智表示，国土资源部将严格规范土地出让制度，对于已出让的土地，土地出让价不低于当地基准地价70%，保证金不低于出让最低价30%。而今年3月国土部仅规定“竞买保证金不得低于出让最低价的20%”。金岩石就此指出，第三、第四季度G D P增幅可能 跌 破8 %的 政 策 底 线 。 一 旦 发生，政府的调控政策必然转向，这也意味着本轮房地产调控政策行将结束。“最佳买房时机大约在12月。”“政策最迟会在明年退出，房价只是暂时下跌，未来由于供给的断层，房价很可能出现反弹。”路劲地产董事局主席单伟豹认为这一次的调控仍然不会成功。

    不同意见则认为，实际上，这一轮的调控或只是一个开始。赵晓表示，目前楼价和成交量双下降，是因为楼价还没有跌到大家的心理价位。他指出，下半年，“政府政策有可能放松，但是退出可能很小，这次调控最大不一样是老百姓不答应房价再上涨”。过去十年中国楼市经历了九次调控，“如果第十次调控还是失败，倒下的将会是政府部门的公信力”，这次的调控只能往前推，房产调控只是个开始。“今年一季度G D P增长达到11.7%，许多人变得非常自信和傲慢，他们觉得中国经济的发展已不再需要房地产与汽车，尽管今年G D P增长的走势很可能是前高后低，但考虑到政府目前正希望为经济降温，政策放松的可能性很小，顶多就是货币政策的微调。”钟伟表示。

    以制度创新求解公平才是可持续发展方向

    在新的经济、政治形势下为中国的房地产业出谋划策，寻找新的可持续发展的方向是“博鳌·21世纪房地产论坛”第10届年会的出发点。南方报业传媒集团董事长、社长杨兴锋在致开幕辞时表示，30多年改革的经验，总结起来就是三个关键词“市场经济、民主政治、法治社会”。杨兴锋表示，随着改革进入深水区，社会各界对改革的目标和路径，发生了不少争议和分歧，这也集中的表现在房地产业。本届房地产年会适时推出“地产考验中国：以制度创新求解效率与公平”的主题，探讨中国房地产业在新的政策、新的局势下如何平衡民众、政府、金融机构以及开发商的关系，如何通过制度创新，在多方利益格局下取得效率与公平的双赢。

    调控解决不了房地产的根本问题。历次调控被人诟病，就在于未能触及与房地产相关的一系土地、税收、财政和分配制度。如果制度仍然缺 位 ， 调 控 就 不 可 能 成 功 。 阳 光100董事长易小迪认为，土地问题不解决，根本性的供求问题是无法解决的。房地产市场化进程在本次调控过程中是倒退的，采取计划经济的手段不允许购买房屋，或者将房价下调才会发预售证，这样的房价不真实。“如果要想改变这种局面，实质上是改变土地出让金和土地收益的问题，政府可以收到土地出让金，而不应该得到土地开发的全部收益，应该交给市场，从而使土地供应的链条完整。”

    聂梅生认为，房产税改革已是大势所趋，应该在房屋持有环节征税，关键是要厘清土地出让金与房产税的关系。据了解，去年土地和房地产的税收对中国税收的贡献率超过了35%。而任志强就此表示，“房产税如果只是增加了老百姓的负担，那这个改革一定是失败的。”例如，二套房交易的税费，本来是为了打压二手房房价，“结果房价并没降下去”。如果土地出让金、使用费、各环节的税都取消，那才可以征收房产税。“乱加税是不允许的。”也许正如聂梅生所说，房地产当前的问题不是房价高和低的问题，也不是可以压的问题，而是深层次的改革问题，例如土地政策、房产税、农村小产权等等问题，“这不是经济层面的问题，也不是通过一次的调控，通过政府的行政干预就可以解决问题。”