自4月新政出台以来，对内地楼市强有力的政府调控效果显著，往年同期火爆的楼市不复存在，各方在博弈中选择观望。多方论调交战不休，甚至引发了“拐点到来”的惊呼。然而，从现阶段情况来看，拐点似乎仍是未知之数，但可以确定的是，量跌价未跌的胶着局面已然确定。 

　　根据以往经验，新政后3月，是新一轮变化的重点预测期。

　　楼市调控必将继续，新政出台指日可待 

　　据爱房网的数据显示，以北京地区为例，北京市商品房成交量从新政前的8000-9000套下调到了新政以后的4000余套，5月份为4028套。尽管如此，房价仍没有发生太大的调整。5月份普通商品房均价为23140元/平方米，6月份普通商品房均价为22310元/平方米，而3月份预售商品房均价为22885元/平方米。北京5、6月份预售商品房均价没有发生幅度性调整。 

　　“新政之后，其实房价并没有大降，这与国家调控的初衷是不符的，所以我预测下半年楼市调控肯定还会持续。”爱房网资深分析师认为，从长期来看，政府会加大保障房力度和进行土地变革；从短期来看，政府会延续此前的调控。而随着房价下降预期加强，开发商也不会持续硬扛房价。 

　　同时，分析师也表示，目前，尽管房价下降幅度有限，但下降必然是大势所趋，房地产市场已经重回深度调整通道，消费者继续观望乃至弃购，市气持续低迷，成交量加速下降，甚至不少楼盘出现了“零成交”。基于种种信号来看，中央政府在今年内几乎不可能改变对房地产调控的态度和目的，因而房地产调控政策也不可能有大的改变，调控可能还将深化，政策效力还将持续发酵，进一步影响房地产预期。 

　　“量为价先”，房价下跌滞后期预测达3月 

　　从爱房网全国数据库中可以看到，4月房地产调控政策影响下，5月30个重点城市总成交面积几乎全线下滑，跌幅近半；6月在此基础上，北京、天津等多数城市楼市成交量仍继续下滑，但上海、南京等部分城市止跌回升，成交量仍处于低位。楼市调整进入胶着僵局。 

　　按照楼市“量为价先”的规律，“量跌”到“价跌”的滞后期至少3个月；在价格联动中，一线城市降价扩散到二三线城市，也需要1－2个月。爱房网资深分析师表示，对于开发商来说，降价不仅仅是一种简单促销的手段，而应该是综合考虑下的必然选择。在政府不断的强有力的政策调控下，降价作为政府调控的目的必然成为最终结果，而各方特别是消费者紧张观望的僵局，从侧面也反映了消费者对房价下跌的必然信心。 

　　事实证明，在政府意图较为明确的楼市调整过程中，谁先降价，谁先受益。比如两年前，楼市因政府宏观调控进行市场调整，万科率先在长三角及广深等地掀起降价潮，结果该公司在全国住宅市场所占份额比2007年增长了13%，并且在上海、深圳等9个城市的市场占有率均排在首位。其他追随万科降价的大开发商，市场占有率也有所提升。还有，新“国十条”出台后仅仅不过20天，恒大地产即在多个城市进行八五折降价营销。2008年秋，正是同样力度的促销令恒大度过了“上市之劫”，这一次，恒大急于成为降价“领头羊”，显然是为先发制人，占领更多的市场份额。 

　　变数依然存在，消费者开放商角力未消 

　　但分析师提醒大家，近几日房租暴涨是一个不可忽视的预警信号。楼市调控政策出台以来，随着住房销量的大幅下滑，房租却在较大幅度地上升。这就意味着，住房需求的刚性矛盾更加突出了。房价下降和销量下滑，并不是市场内在因素而是政策外力的强制作用的结果，住房消费在外力的作用下被非理性地抑制了。长此以往，消费者与开发商的利益博弈，会最终以消费者的无力长期对抗而宣告结束。更重要的是，房价下降和房租上涨同步出现，会向市场传递出错误的信号，即投资房产的获利空间很大，从而变相地鼓励投资者、炒房客投资住房，使供求关系更加紧张，房价调控难度更大。 

　　而不可否认的是，与上轮宏观调控相比，在经过了去年的“大牛市”后，不少开发商的资金更为充沛，准备也更为充足。但在政府基调已定的情况下，大局观远比目前利益来的稳妥，“主动跟进”也远比“对抗”来得更为积极有效。与其殚精竭虑地与购房者在高房价上进行博弈，不如适度降价以换来资金的快速周转，从而购进价格已下跌的土地资源。因此，爱房网分析师建议开放商不妨放开思维，在政策的范围内有效降价处理，从而获得更高层次的收益。