[提要]“现在商铺与住宅都是五成首付,住宅市场受政策不确定性因素影响太大,还不如投资商铺,回报更加稳健。”属于炒楼太太团的吴小姐对记者说,她去年年底果断退市后,上个月在广州天河购置了一间街铺,今后准备主攻商业地产。

　　投资商业地产到底要有多少“斤两”？

　　10万元、100万元,还是1000万元？只要有钱就行了吗？商业地产的真正炒家们又是怎样在市场上翻云覆雨的呢？

　　本期,我们将立体地为你分析商业地产的投资门槛及策略。

　　广州人疯狂买铺投资

　　“现在商铺与住宅都是五成首付,住宅市场受政策不确定性因素影响太大,还不如投资商铺,回报更加稳健。”属于炒楼太太团的吴小姐对记者说,她去年年底果断退市后,上个月在广州天河购置了一间街铺,今后准备主攻商业地产。

　　其实,类似吴小姐的投资者已经越来越多。合富置业近日发布的商铺投资市场分析报告显示,广州总价在100万-200万元之间的商铺投资个案在楼市“新政”后出现明显的增长。4月下旬至5月份,总价在100万-200万元之间的商铺成交比新政出台前一个半月增加三成。

　　美联物业商铺组区域经理法永能也说:“5月份,我们的成交业绩比4月翻了一番,而六月的业绩与5月份基本持平。”

　　十几万元就可买商铺

　　尽管来自中介机构的数据显示,商铺投资金额主要集中在100万-200万元。但记者经过走访市场发现,目前市场上卖得最好的商铺总价多在100万元以下,而且面积都不是很大,商铺性质以主业市场和特色商场铺为主。

　　以最近推出市场的江南大道婚纱街星辰汇商铺为例,最便宜一间铺头19万元就有交易。而位于荔湾区核心地段西华路的“国际新锐品牌总部和时尚商都”——星玺广场,产权商铺的首层单价平均为7万元,五十几万元就能买到一间铺;三楼就更加便宜,十几万元就能在这里投资做业主。因此项目一开售就吸引了众多的荔湾区投资客,几天时间扫货几千万元。

　　有业内人士表示,在广州投资商业地产,实际资金门槛并不高,十几二十万元就可以买到专业市场甚至市中心的商铺,200万元以上的商铺更好找。

　　初次投资者应减低风险

　　有业内人士指出,尽管买铺对资金要求并不是大家想象这么高,但由于目前投资商铺的超过七成是初级投资者,他们对商铺市场往往缺乏了解,因此应该选择风险较小的商铺,比如总价较低的或者面积较小的专业市场铺和商场铺,地段上也应多考虑市中心区域。星玺广场遭遇抢购证明了广州投资者已经逐步成熟。

　　“切忌一味地追求高回报率,在投资过程中应多注重与业界人士的交流,并建立自己的投资价值观,成功 练手’后才能做到 以小博大’。”中原地产工商铺市场及研究总监刘广浩说。

　　合富置业高级营业经理王法认为,初涉商铺投资的客户把投资成本控制在100万元以下或者200万-300万元之间,对市场有一定认识的初级投资者把投资总额控制在600万元以下,这样的起步门槛是合理的。同时,投资者如果事先做一些调查了解,对投资风险有所评估和预期,并选择风险较小的投资产品,不光回报率要比住宅高,而且更加稳定。
　　[提要]“现在商铺与住宅都是五成首付,住宅市场受政策不确定性因素影响太大,还不如投资商铺,回报更加稳健。”属于炒楼太太团的吴小姐对记者说,她去年年底果断退市后,上个月在广州天河购置了一间街铺,今后准备主攻商业地产。

　　老手投资专避“旺铺”

　　化人流为财流,旺铺的意义大抵于此。不过,对于不少有经验的商铺投资者来说,他们反而衷爱“挑冷门”。

　　据王法介绍,长线投资者,由于对市场的熟悉程度较深,有多年的实际投资经验,而且比较清楚日后商铺投资的动向,因此他们更加看重长线带来的收益,时间上大概去到5年以上,投入的资金在2000万-3000万元之间,而且多选择一些新兴区域的商场铺,好似花都和广佛交界处等。而旺区内的旺铺由于升值潜力有限,因而就较少受到他们关注。

　　商场铺的选择上,长线投资者也往往会避开一楼“旺铺”,选择二层或以上的二线铺,购买面积相对会较大,由于是二线商铺,购入价格也会相应较低,在商场整体发展之后,由于购入价较低,租金回报也会远高于首层商铺。

　　写字楼投资走两极化买家警惕持有风险

　　廖先生是一家贸易公司的老板,公司成立了5年,搬了3次办公室,每次都是劳师动众。信赖风水的他,最初因为希望能够在某个风水宝地固定下来,所以在越秀老城区买了一套150平方米的写字楼。没想到,这笔投资给他帮上了大忙。在去年公司扩大规模后,出现暂时资金周转困难,购置的写字楼就此变成了融资工具,到银行做抵押贷到了100万。

　　类似廖先生以企业购置写字楼的情况并不少,实际上,个人投资者参与投资写字楼的现象也有上升。据满堂红南证分店店长周巧婵介绍,因为写字楼的投资做短线并不实际,因此都是长线投资为主。“即使100万元要投资写字楼并不是不可能,小面积、中低档的写字楼,或者早起的甲级写字楼也可以买得到。”
 周巧婵认为,写字楼的投资,唯有高端和低端之分。“要么买最贵的,要么买最便宜的。”据她分析,高端写字楼,投资回报率高,客户群最多,同样质数的产品也最少,因此不担心空置时间太长,而且还可以享受升值的潜力。最便宜的写字楼,总价低,实用性强,管理费也不会太高,不是中央空调,管理费一般在10元以下,适用于资金有限的投资新手。

　　她还表示,投资写字楼,实际上租金是回报的重要组成部分,转手卖出则要看准时机。“比如在耀中广场,一套80平方米的写字楼,现在买是200多万元。如果以1.1万元的租金出租,一年的租金回报大概是14万元。”她还指出,由于写字楼的转手税费比较重,因此一定要有足够的盈利空间,才能转手。“如果转手写字楼,除了3个点的契税,增值税部分就是增值部分的30%,营业税是增值部分的5.5个点。因此,转手有着高昂的成本,会去掉物业增值很大的一部分,也突显了写字楼的租金收益的重要性。”

　　不过,刘广浩也表示,商业地产的持有风险也是必须考虑在内的。比如写字楼的持有成本,主要来自于管理费、电费等。目前广州,一般乙级写字楼的管理费在10-15元/平方米,甲级写字楼的管理费在20-30元/平方米。此外,很多写字楼都是安装的中央空调。“这表示如果你的写字楼物业没有出租,不仅要面临每个月的按揭费用,还有比较高额的管理费、电费等支出。”
　　[提要]“现在商铺与住宅都是五成首付,住宅市场受政策不确定性因素影响太大,还不如投资商铺,回报更加稳健。”属于炒楼太太团的吴小姐对记者说,她去年年底果断退市后,上个月在广州天河购置了一间街铺,今后准备主攻商业地产。

　　80后美女百万买铺

　　80后梁小姐手上持有100多万的资金,她跟大多数新进入的投资者一样,喜欢选择总价低、面积小的商铺。梁小姐生活在番禺,却放弃在番禺等近郊寻找闹市商铺,转向已形成浓厚商业氛围的旧城区商铺。她认为选择市区旺铺,保值之余又有升值潜力的空间,但梁小姐又担心地段好的商铺售价会超出自己的预算。

　　辗转多处,梁小姐终于在传统商业旺地上下九步行街找到一间心水铺,该铺面积11平方米,总价160万元,月租7000元,回报率约5.3%。梁小姐认为商铺面向人流量大的十甫路,位于成熟的上下九商圈,单价虽高,但因面积不大,故总价较低,周边的商铺投资总价起码要1000万元,但回报率均比不上该铺,100多万的步行街商铺实在是一铺难求。梁小姐已与原商铺业主办理好转交手续,她对自己第一次的投资产品十分满意。

　　商铺:根据资金实力选铺

　　合富置业高级营业经理王法建议:初次涉足商业投资的投资者,要根据实际的资金状况来制订商业投资计划,如果资金在200万-300万元之间的投资者,建议投资一些商场铺,或者一些老城区内的二线铺,这些铺位有一定升值潜力,而且动用的资金也不会太大。如果资金可以去到500万-600万元的投资者,可以选择一些新兴区域的商铺,虽然目前租金回报未见太高,但由于发展空间较大,长线投资回报可带来的收益备受看好。

　　写字楼:选址围着商圈“转”

　　据满堂红南证分店店长周巧婵表示,选写字楼有“四点”必看:一是看路段,重点是商圈在哪里,投资就跟到哪里;其二,是看管理,包括管理费,还包括管理的软硬件;三看定位,比如写字楼的面积,如果小面积为主,意味着公司类型、来往人员会比较杂,租金也不会贵;最后,还要结合自身情况,考虑可承受风险。比如,如果一年会有一个月的空置期,那么将承受的资金压力会是多少。