综合媒体报道：过去十年里，房地产成为中国老百姓最稳定、收益最丰厚的投资品。但从下月开始，投资和投机性购买楼市就有可能被套，因为史上最强楼市政策调控已展开并进入持续深入阶段，可能带来楼市长达十年的调整。24日，申万巴黎上海理财中心执行总经理申浩波在工行举行的“科学理财、投资未来”的投资报告会上，发布该基金公司最新的房地产行业研究报告。

　　去年房价疯狂上涨，是楼市见顶的信号

　　去年至今年初，房地产市场出现了一轮暴涨行情。调查显示，不论是富人还是穷人、工薪阶层，都在推动楼市上涨。

　　据了解，金融危机后，因为受出口和劳动力成本上升影响，沿海一些民营企业纷纷选择倒闭，企业主将资金从实体经济里撤出，买楼置业，推动了房地产市场的上涨。有居住需求的普通老百姓看到房价上涨，出现“抢”房心态，也造就了楼市的火爆。再加之，2009年后，房地产市场供应量偏少，房子便更是奇货可居了。

　　“这轮暴涨行情，像股市登上6000点一样，是最后的疯狂，也是楼市见顶的信号。”据申浩波介绍，今年4月和6月，国务院相继发出房地产“国十条”——《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》和“二套房的认定标准”，这都使房产投资大军敏感地从楼市里撤出。

　　“投资和投机性买房人向来都是买涨不买跌的，于是便出现了现在的成交量低迷状况。从今年上半年楼市数据来看，本月成交量将出现地量，随后8月便会出现地价，楼市拐点也将来临。”申浩波说道。

　　融资渠道渐被掐断，有些开发商已撑不了多久

　　在卡拉扬国际花园管理集团李海湖总经理看来，虽说房地产调控政策频出，但一手房市场上，宏观调控最近3个多月以来，开发商们仍在坚挺着，似乎死也不降价。到底开发商能撑多久呢？李海湖认为，这种“观望”和“死扛”谁都不能拿对方怎么样的博弈看来不久就要见分晓了。

　　申浩波的团队调查过多家银行发现，房地产的直接融资渠道基本全被掐断。首先，股市上融资，已被证监会卡住，毫无可能。其二，银行信贷，现在银行发放门槛极高，基本不放。其三，房地产信托，现已被叫停。剩下的只能是民间资本了，而这些民间资本撑不住开发商巨大的资金需求。

　　“今年以来，房地产企业基本已很难从银行贷到钱，完全靠以往的信贷和发放的房地产信托来支撑。现在，这些资金已基本消化，开发商也已撑不了多久。让众多开发商更害怕的是房产税的开征，因此，尽快把房子卖掉是经历了“观望”和“死扛”博弈的下一阶段大多数开发商的想法。”

　　加息预期渐近，房地产销售渐惨

　　“国外的经验表明，一旦进入加息周期，房地产的销售将直接开始向下。”据申浩波介绍，在经济向好、通胀初期，资金会涌入房地产行业，推动市场繁荣。货币政策紧缩时期，升息周期前地产跑赢市场，升息后跑输市场；货币政策宽松时期，升息前跑输市场，升息后跑赢市场。

　　“从目前的经济指标看，目前处于紧缩货币政策时期，通胀是预期发生的事件，加息存在不确定性，因此中期看房地产跑赢市场的概率较小，跑平为大概率事件。”申浩波说道。

　　申万巴黎的研究认为，不论是从信贷、市场需求还是政府政策等方面，都不再利于房地产行业的发展。房地产将结束“黄金十年”单边上涨行情，步入长达十年的调整期。

　　房地产面临全国楼市十年拐点大清洗

　　申浩波介绍，在1995年到2001年的楼市调整期里，很多城市的房价下跌幅度高达50%。此轮由于经济发展较好、再加上城市化进程等因素，房价下调的幅度不会太大，但时间会比上轮来得久一些，房价调整5到10年，极有可能。

　　李海湖认为，全国楼市十年拐点的来临也将是中国房地产行业大清洗的开始。

　　面对持续深入的宏观调控、中长期的资金压力，那些以区域型和中小型房地产企业为代表的机会型房地产企业在专业企业的资金、人才、信息和品牌覆盖下，面临巨大的挑战。

　　机会型房地产企业在面临楼市拐点的清洗中，要么被兼并收购，要么被灭亡。