新政“百日维新”，“量跌价滞”成为武汉楼市代名词。又是一场博弈战，这一次却有了意外的局面：传统7月淡季，52个楼盘选择了开盘迎战购房者的观望。而以往，延迟开盘、回避淡季，似乎是开发商开盘策略基理。

　　据统计，即将到来的8月，武汉楼市新推盘又有42个，去年此时，武汉楼市新推盘17个，同比增长147%。而在7月10日，武汉市房管局公布的数据也显示，武汉市今年已批准230个楼盘预售，接近去年全年水平。按照去年超过4000亩的土地供应，今年武汉市还将有超过100个楼盘等待在下半年上市，其中有50多个楼盘是纯新盘。

　　在此背景之下，2010年下半年的武汉楼市可称“惨烈”，一方面应对新政的压力，一方还要面对竞争对手的“吞噬”。

　　业内人士分析，当供应量大于需求量后，品牌房企的优势将逐步呈现，武汉楼市或将出现‘冰火两重天’的景象，“房地产市场的百花齐放和日益激烈的竞争，品牌企业的品牌效将逐步凸显，无论在业务拓展、融资方面、销售业绩等方面都显示出了品牌房企的独特优势。品牌效应尤其在市场调整过程中更加明显，而且品牌企业楼盘的逆势热销也使得众多的买房族蠢蠢欲动，优质的产品博得越来越多社会‘中坚力量’的青睐。”

　　楼市进入“分水岭”？

　　7月24日，排了一个多小时队的张林(化名)，终于在万科红郡的购房合同上，签下了自己的名字。此前，他已经观望了三个月，而这一次，他也在十几个楼盘中辗转了三个星期，计划明年10月结婚的他，“终于放下了心头的石头”。

　　和张林一样，现在的购房者已经越来越“纠结”，一边观望，一边对比，另一边还不停跟开发商“讲价”。这是新政后最鲜明的众生相。而每一次新政后，必然又是一次购房的集中出手。

　　7月第四周(7月19日—7月25日)，似乎又到了这个“分水岭”。某房产研究院监测数据显示：7月中旬以后，武汉楼市销量已基本止跌企稳，第四周(7月19日—7月25日)武汉楼市成交2139套，较上周增加376套；与此同时，成交面积也出现较大增长，为20.2万平方米，环比增幅24.16%。

　　许多开发商选择在7月淡季开盘，似乎压对了“宝”。仅第四周新开盘和加推的项目有万科红郡、奥山世纪城、欧林湾、航天彩虹镇和武汉恒大城等11个楼盘。本月武汉共有52个楼盘选择了开盘。

　　开发商集中淡季开盘的默契，似乎预言：8月即将成为新政的转折点，购房者将集中出手了。

　　事实证明，这种猜测不无道理。某房产网有一道网络调查题：你是否打算在此次“开盘潮”时出手？结果，72.7%的受访者表示会，众盘争抢市场价格博弈，选择性多，是抄底良机。

　　日前，工行省分行营业部在汉举办的投资理财报告会上，申万巴黎基金管理市场营销总部副总监申浩波也表示，楼市新政的影响才刚刚开始，楼市8月将出现拐点，并可能步入一个较长的调整期，但“武汉有刚性需求的市民可出手买房。”

　　品牌房企顺势定价求“突围”

　　然而，在同等开盘的条件之下，并非所有的楼盘都火爆销售，“冰火两重天”可以很形象的说明问题。

　　7月24日，万科高端产品线的顶级品牌——红郡开盘，别墅均价12000元/平方米，普通精装住房价格8100元/平方米，当天销售90%。但与之同时，许多楼盘开盘销售率远远不足一成，甚至有楼盘开盘当天零成交和没有预定记录。

　　分析师李国政认为，造成这种现象的影响因素很多，比如产品、环境、性价比等，然而品牌因素在这里起到了至关重要的作用。万科在武汉的品牌影响力远远高于其他楼盘，所以一直以来许多楼盘都“避免与万科同天开盘”。

　　黄西(化名)的事例能代表普遍购房者的心态。他已经是第二次购万科的房子了，他上一套房子购买时间是2004年的武汉万科城市花园。

　　2004年3月21日，武汉万科城市花园内部优先选房活动现场，仅仅5小时，均价3000多元的200余套房子被抢购一空，黄西回忆，“当时我之前去看过万科四季花城的房子，所以对这个项目十分期待，在光谷这样一个新兴区域内有着这样优良品质的楼盘，我几乎是志在必得。”

　　如今城市花园已经成长为光谷片区的一个成熟大社区，超过26000人在小区里安居乐业，而就在数年间万科城市花园的房屋增值也因为品质超高而充分得到体现，部分业主在今年出售小区房产时价格已经超过7000元/㎡，堪比目前光谷片区部分新房售价，甚至比城花后地块上的红郡折后价格略高，“我就是来抄红郡的‘底’”。

　　对客户的“抄底”一说，武汉万科相关负责人不置可否，他表示，红郡的定价是参考了周边项目和客户积累的情况，“价格定得不高”。

　　李国政说，万科红郡位于光谷核心区域，该地块是2009年7月7日武汉万科地产经过626轮举牌，艰难战胜众多重量级品牌竞争对手，以总价7.275亿拿下，“按此前市场预估，别墅至少卖到14000——15000元/平方米，普通住宅卖到8500——9000元/平方米以上才能到达万科对于利润的要求。以8500元的价格开盘，确实体现了万科的高明之处：用顺应市场的价格应对市场，换取楼盘的旺销与热卖，形成市场号召力和楼盘影响力，从而快速以占据市场先机。”

　　李国政表示，“不排除红郡‘低开高走’，先占据市场，后期再行涨价，从来平衡整体利润。”