价格：降价换成交

　　２．６７万、３．４４万、３．４３万平方米，规划与国土委的数据显示，７月以来深圳每周的新房成交面积都稳定在了３万平方米左右，而每日的成交套数几乎都在６０套以下，依然呈现出调控后的低迷态势。而成交价也已跌至１．８万元／平方米左右。调控至今，楼市的价量走势仍未有太大突破。

　　而在上周末，位于龙岗中心城的徽王府七折售楼，推出的７５套单位全部售罄，而其他楼王单位目前仍以七五折推售，成为调控以来深圳楼盘的最大降幅。同时，宝安中心区的多个小户型也推出了优惠折扣、购房返现金、赠送家电基金等措施，力求在吸引人气的同时，能有效地推动营销。

　　开发商感叹，市场变了，置业者也变了。有关外楼盘开盘数月，而成交寥寥，开发方认为，以他们在楼盘上花的功夫以及深圳客户的购买力来看，如果放在调控前，这批房子肯定能顺利出货，但自从调控以来，首次置业者成为主流，这些客户只盯着价格入手。如今唯有降价可以吸引客户购买。

　　在经历了从去年“捂盘不卖”到如今“卖不出去”的转变后，开发商开始考虑甚至已经实现降低自己的市场预期，以求顺利通过这场市场的考验。世联研究认为，此轮调控，中央政府的目标非常明确，决心非常坚决，因此调控周期也会更为长久。基于此，“量先价后”、“量支撑价”、“价助涨助跌”的原则会在今后一段时间内分阶段体现，全面促销将是市场下一步的主调。

　　有业内人士表示，现在，新房的价格还是普遍偏高，优惠活动还将继续。在年后，去年有盲目投资成分的一些投资客手中的二手房源可能会最先进入市场，这些二手优质盘源的放出，对一手房价格的影响也会比较大。

　　相比之下，关外受影响可能更大。在去年关外推出的许多楼盘中，在价格上体现出的预期价值的成分要高于实际价值。然而市场低迷的时候，置业者看重的是实际价值而非预期价值，这使得关外楼盘购买力大为萎缩。调控开始后，关外已经有不少楼盘开始低价开盘或者大幅促销，已开盘的楼盘也打出了一定幅度的折扣。尤其现在市场上炒家都已经退市，而用家成为市场的主流。炒家可以在一个项目买几套房，然而用家只会在各个项目中挑选唯一的一套。未来的新开楼盘，需要在每个用家身上下功夫，争取这唯一的一套。

　　企业：品牌撬动市场

　　“万科又降价了。”这已不成新闻的新闻上周再次在北京上演。万科在房山新开盘的项目，比原来报的开盘均价低了１６００元／平方米，而其最低价甚至接近于周边的限价房。

　　从调控至今，在北京、上海、深圳等城市，除了一些销售周期已经拖太长的项目之外，只有大品牌企业如万科、恒大、绿地等在各地率先掀起了降价潮，但仍未引起整个市场的响应。有调查显示，万科、富力、龙湖等十大房企在全国２６个城市的３１３个楼盘显示，标杆房企总体降价力度不大，超过一半的楼盘没有采取优惠措施，而另一方面，比起大品牌企业占据的一线城市，二线城市的调整则更为滞后，一线城市在明显“量缩”的同时也有小幅的“价跌”，二线城市虽然成交有所下滑，但降价似乎并不明显，甚至不少二线城市的房价不降反升。

　　随着半年业绩的纷纷出台，各家上市企业面临着更大压力。虽然由于一季度的销售业绩普遍良好，多数房企的半年报业绩仍在增长。但由于２００９年楼市过于火爆，多个上市房企的业绩都达到了历史高峰，并由此调高了２０１０年销售任务。而数据显示的则是，上半年超过九成的房地产企业未能完成今年销售目标的五成，给下半年的销售速度提出了较大挑战。例如招商地产上半年营业收入达６９．８１亿元，同比增长１４２．７６％，净利润也同比增长１１５．７１％，成绩颇为炫目。但其中房地产签约销售金额４２．３亿元，仅及全年目标１５０亿元的的三成。

　　对于志在争夺龙头的地产大鳄们而言，这显然不是一个足以向股东交代的结果，因此也对下半年房企提出了促销走量，冲刺全年销售业绩的任务。尤其下半年市场的竞争也将更趋激烈。据统计，仅万科、保利等龙头房企下半年就有１２００万平方米的新盘涌入市场。在供应高峰到来之际，各个企业必将设法有效地抢占市场。从目前来看，降价通道可能是各房企完成销售任务的必经之路。

　　上市公司的降价必然会引发整个市场的震动。在深圳，品牌上市企业占据了楼市成交榜的前列，但也有大量项目掌握在一批小民营企业手中。由于近来深圳土地出让极少，大多数小企业没有后续的开发项目，只能守着在售项目慢慢套利，这批企业显然不会主动降价。只有等下半年上市企业有明显降价，才会引发一轮集体的实质性降价，从而打破目前楼市的僵局。

　　产品：总价百万左右的商品房需求旺盛

　　从近几周的数据变化来看，量价均处于小幅变化中。在开发商缓慢的推售和促销下，又没有进一步的楼市政策出台，市场还将维持看似平静的僵持局面。

　　比起一手房市场的持续低迷，二手房７月以来则一直保持稳定幅度的增长。在八卦岭片区，多个中介工作人员告诉记者，最近客户成交有所回升，来看房、购房者以刚性需求的新婚小夫妻、学龄儿童家庭为主，而２房以下的小户型成为最为热销的产品。

　　二手小户型可能将成为这个楼市僵局的突破点。“二手业主降价没有负担，不像一手开发商要面对的压力，”一家地铺经理告诉记者，“业主急着出货的会打出比市场价低五万十万的价格，有些观望的买家就是专门等这些降价产品出现”。

　　虽然目前楼市的主基调仍然是观望与犹豫，但与此相对的，是自住购房者对住房的需求依然强烈。这些急需购房的自住客，并没有准备等到楼市跌入底部再行入市，在价格可以接受的范畴内，他们就会出手。尤其对首次置业的人群而言，价格１００万左右的商品房，需求量仍然非常大。目前市场上价量僵持的局面，可能从这部分购房者身上取得突破。

　　虽然自住需求旺盛，然而市场外部环境对客户的影响也比较大。比起资金上的问题，信心上的缺乏更加影响了当前的成交量。从此次调控的力度及决策者的决心来看，本次政策调控应不会重蹈以往每次调控后“越调价越高”的覆辙。但具体到年内，目前市场则对后市的看法莫衷一是。有声音预测今年楼价将会大跌三成以上，也有人认为价格只会有小幅下跌，这使得置业者们无所适从，影响这批人的入市决心。相反，对市场预期的确定，则将有助于置业者制定购房计划，审时度势地进行置业。因此，对楼市的一致预期，也将能打破楼市僵局、寻找到让成交量放大的平衡点。

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