2010年4月楼市宏观调控政策接连出台，原本火热的住宅市场迅速降温，甚至出现量价齐跌等景象。相比之下，商业地产却迎来难得发展机遇。金融危机肆虐下的写字楼市场火速升温，租金价格大幅回升，先前受金融危机影响上扬的空置率逐渐恢复正常。

　　宏观调控下的商业地产市场，正在经历怎么的转变？开发商的战略转型又会对今后的市场产生哪些影响？近日DTZ戴德梁行华北区董事总经理何衍钧做客搜狐焦点直播间，分享北京写字楼市场近况以及商业地产开发　【搜狐焦点网】：2010年一系列调控政策直指住宅开发市场，相比之下，商业地产开发迎来了难得的发展良机。请问您如何看待宏观调控带给商业地产的影响？

　　【何衍钧】：我们认为，最近的一系列调控政策给商业地产带来了发展良机。国家历次的调控措施都是针对住宅市场的，没有一次是针对商业地产的，说明什么？一方面说明了作为长期持有的物业，商业地产可以带来长期稳定的收益，另外一方面，商业地产尚处于发展初期，国家要大力扶持其稳定发展。一方面是稳定的资金收益，另一方面是政策的扶持，商业地产市场渐入佳境是指日可待的。

　　本次调控之猛烈也是前所未有的，这让不少以住宅开发为主业的开发企业对于市场的走势以及未来公司的前景产生忧虑，也因此在本次调控之后，不少住宅开发企业开始将目光转向商业地产，但是因为商业地产需要的专业程度较高，对资金的要求也较高，因此对于没有商业地产开发经验的企业来讲是一个严峻的考验，这也是目前虽然商业地产的话题越来越热，对商业地产关注的开发商越来越多，而真正进入这个领域的资金并不是特别多的主要原因。

　　【搜狐焦点网】：在近期宏观调控和先前金融危机的双重影响下，北京的写字楼市场正在发生哪些转变？近期的市场表现如何？

　　【何衍钧】：可以说金融危机对北京甲级写字楼的市场还是有比较大的冲击的，自2008年初开始，写字楼市场的空置率就开始上扬，从07年的8%左右的水平上升到09年底的20%左右。但是随着市场的回暖，加之中国在本次经济危机中的一枝独秀，从2010年一季度开始，北京写字楼市场开始了强劲复苏，不管是从租金还是空置率方面都有了明显好转。

　　截止到2010年第二季度，北京甲级写字楼的平均租金是155.43元/月/平方米，空置率下降到15.41%，而相比09年四季度的不到4万平方米的吸纳，本季的吸纳达到了16万多平方米。

　　【搜狐焦点网】：先前有数据称，2010年北京写字楼放量不减，预计下半年直逼53万平方米左右，你如何看待这个数据以及市场未来放量？ 面对巨大放量，写字楼市场的消化主体将是那部分企业？

　　【何衍钧】：未来北京写字楼的供应还是非常大的，据戴德梁行的统计，预计下半年的新供应在80万平方米左右。不管如何，这个供应都是非常巨大的，并且这个供应主要集中在CBD区域，这将会对CBD区域写字楼的租赁造成一定的压力。预计未来整个北京市写字楼的空置率会有所上升，租金将保持一个比较稳定的状态。2010年市场一个比较明显的变化就是外资企业的租赁需求开始释放，虽然目前来看还是内资是主力，但是以这个趋势来看未来一年内外资的吸纳尤其是在CBD区域将会和内资平分秋色。

　　【搜狐焦点网】：2010年过半，未来的市场还会有哪些惊人表现？

　　【何衍钧】：就目前的市场来看，因为商业地产一直处于一个比较稳定的状态，而住宅市场因调控的原因，买家和卖家都处于观望期，下半年也不会有太大的变化。

　　【搜狐焦点网】：除了CBD、中关村、金融街北京三大传统商务区外，北京的下一个商务区会在哪里？

　　【何衍钧】：我们认为大家可以关注一下望京这个区域。据我们统计，目前望京区域写字楼面积在十万平方米左右，租金价格在100元/月/平方米左右，虽然这个租金价格和其他几个区域还是有点差距，但是我们感觉望京区域写字楼的租户非常稳定，租户质量也较高。而望京区域购物中心的面积已经达到了近42万平方米，这个量在北京的几个主要商圈里面仅次于王府井商圈居于次位，比中关村CBD都要大，而望京人群的购买力是非常强的，因此几个已经运营了一段时间的购物中心的运营情况都还不错。此外通州、房山和大兴从去年开始成了市场热点，但是因为有建设周期在里面，这几个区域作为新兴市场同望京这个目前已经比较成熟的商圈相比还是有一定差距，可以作为我们未来几年的关注点。

　　【搜狐焦点网】：对比京沪，北京的写字楼市场其空置率以及租金是否比上海反弹恢复的更快？

　　【何衍钧】：这里比较哪个城市反弹的快也没有什么意义，因为各个城市有其自身的发展特点，取样标准并不一样，我们在做比较的时候通常会纵向对比而不是横向。就写字楼租金和空置率来说，因为写字楼市场是反应实体经济的市场，因此如果经济回暖，那么反应在写字楼市场上就是租金上升，空置率下降，从今年一季度开始，我们明显感觉到整个写字楼市场回暖，不管是北京还是上海都是一样，租金出现上调，空置率下降。

 

　　【搜狐焦点网】：在宏观调控和长线战略的影响下，近期以万科为首的企业纷纷宣布涉足商业地产开发领域，并加大商业地产持有物业的比重，并将有意识加强商业用地的储备？请问你如何看待房企这样的转型？

　　房企纷纷涉足商业地产领域，是否会引发商业用地拍卖热？对今后的市场又将产生哪些影响？

　　【何衍钧】：针对目前住宅市场的不确定性，加之政府此次打压房价的决心，投资者普遍感觉住宅市场的风险加大。相对于住宅市场而言，商业地产短期的回报肯定没有那么高，但是从长远角度考虑，商业地产的回报非常稳定，并且受宏观调控的影响小，大家普遍对未来中国经济发展的预期看好，因此投资商业地产逐渐成为热点。

　　同时，国内一些大的房地产开发公司纷纷进军商业地产，这也表明了我们国内的企业开始慢慢走向成熟，开始谋求企业的长期发展，不再用单一的只从住宅销售的一次性收益考虑，而开始看中商业地产的持续性收益、增值性收益以及溢价性收益。同时，这也从另外一方面显示了商业地产的投资价值。

　　目前商业用地确实是市场的热点，但是在五月份北京市政府推出的几块商业用地反而流拍了。这说明虽然目前市场流动性很大，大家投资商业地产的情绪也很高，但是真正落实到投资却还是很谨慎的。商业地产在中国仍旧还处于一个非常初期的状态，不管是从管理还是从运营都缺乏足够的人才，而不少从住宅转向商业地产的开发商并没有运营商业地产的经验，因此在涉及到商业地产投资的时候会变得异常的谨慎。我们预计未来中国的商业地产会逐步走向成熟，当然过多的资金投入也会带来激烈的竞争，同时，不排除一些没有经验的开发商贸然进入商业地产，在没有足够的技术支持和有效的管理团队的配合下被市场洗牌。