强烈的房价下调预期，令二手房市场倍感寒意。江苏商报调查发现，在二手房价格、挂牌量、成交量齐降之时，南京二手高端商业住宅挂牌和成交量却在明显增加。

　　据称，在当前挂牌卖房的业主中，投资客占50%以上

　　新政发轫以来，南京二手房成交的下滑趋势清晰可见：4月全月南京二手房共成交8798套，自此之后二手房成交数据就一泻而下。5月份全市二手房成交量3733套，相比4月份下滑了近六成；6月份全市二手房成交2750套左右，相比5月份又下滑了近三成。但就在近期，高端商业住宅的挂牌量有了明显的增加。

　　在楼市僵持阶段，谁还在卖二手房？

　　根据我爱我家的企划部统计数据，当前挂牌业主中，以投资客和意欲改善的业主较多，投资客占50%，改善客户占20%，其他原因占30%。

　　许多卖房者一改以往“只售不租”的信条，把目光投入了租赁市场。但也有一些投资客已经按捺不住，决定伺机展开抄底行动。

　　1. 降价从大户型开始

　　王先生在江北的明发滨江新城有一套120多平方米的二手房，今年3月份的挂牌价是110万元。4月初，有购房者想以105万的价格购买，可王先生认为自己的房子能以115万的价格卖出，因此没能卖出。新政出台之后，南京的楼市交易一度处于低迷状态，王先生看市场不好，将原本110万元的挂牌价降到了105万元，可仍然无人问津。因为急于用钱，王先生在5月份又将房子降到了100万元，持续到现在的7月初，现在那套房子的挂牌价已经只有95万元。“对于大户型的房子，即使是这样的价格，相较于目前低迷的江北二手房来说，还是有些高了。”南京鸿科房地产经纪有限公司温晓卿告诉记者。

　　就在上周，江北传来“5”字头的二手房挂牌价，着实让二手房市场为之一惊。继上周万江共和新城(论坛新闻)和明发滨江出现“5”字头的房源以后，近日，一套“4”字头房源正式成交，令江北二手房价格再创新低。

　　“这套房源是220平方米的大户型，买卖双方谈下来的总价只有108万元，每平方米单价只有4900元。这一消息刚一传出，浦口的炒房人和开发商人心惶惶。”友邦置业市场部相关人士表示。

　　中介人士表示，目前浦口二手房成交中投资客比例开始减少，6月份只占到总成交的四成不到，而在5月份二手房交易中有九成是投资客。二手房的降价从大户型开始，因为售楼处以前也就卖七八千，比正常房价要低，现在大户型的降价已经不再是个别现象了。

　　2. 中介基本没生意

　　“以前生意好的时候，一个月能挣1万多元，现在经常一个月都没有一笔生意，就靠拿几百元的底薪撑着，加上出租房屋的提成也不过千把块钱。”光华路一家中介公司的业务员告诉记者。他做这一行已经3年多了，由于国家新政调控威力显现，当前市场正处于二手房高位调整期。

　　根据南京网上房地产数据统计，6月的南京二手房市场成交量2411套，环比5月下降35%，这个成绩还不足2009年6月9151套的1/3，也是今年除了2月（春节期间）的第二个最差纪录。自此，南京楼市二手房上半年交出28718套的成绩单，远远低于2009年上半年的40516套。

　　事实上，不仅成交大幅下降，二手房的个人挂牌量也继续萎缩，只有6884套，而上旬这一数值还为8944套，少了2060套，降幅为23%。数据显示，新政后除了5月中旬个人挂牌量略有反弹，比上旬多了775套外，从4月中旬到6月中旬，挂牌量一直在下降，6月中旬的个人挂牌量只有4月中旬的42%。

　　“现在中介根本没什么生意，成交量非常低。”温晓卿无奈地说道。

　　据了解，目前降价最为明显的就是江北的二手房，现在红太阳、苏宁等开发商在江北的新盘售楼处价格只有7000多元/平方米，而二手房的报价如果还如以前的9000~10000元，根本没有人愿意去看。而江北的投资客居多，普遍楼盘的入住率只有30%左右，为了不受房产税的影响，他们基本上是“见好就收”。另外，江北本身的体量就很大，因此降价越多，销售也会相对偏好一些。

　　3. 二手房议价空间增加

　　记者在采访中了解到，目前南京各大版块的二手房成交量6月份以来略有攀升，但与历史同期相比较没有较大的浮动。随着新政步步深入，二手房的价格目前也“识时务”地趋于理性。

　　吴睿告诉记者，目前南京主城区上世纪80年代末90年代初的老房子均价在每平方米1.3万元左右浮动，1990年到1998年左右的二手房，均价基本都在每平方米1.4万元，2000年以后的二手房每平方米均价1.5万到1.8万不等。“6月份以来，二手房的成交情况要相对好一些，随着买房心理预期的降低，卖方开始逐渐扩大手上房屋的议价空间。”吴睿表示。

　　数据显示，欲套现的投资客，还价余地最大，可达5%~10%，欲换新房的卖家可接受的议价空间则为2%~3%。

　　但是，江宁地铁沿线价格坚挺，还价余地不大。江宁6月挂牌均价为10000~14000元/平方米。而购房者的心理价位为8000~9000元/平方米。6月份，江宁二手房挂牌均价10740元/平方米，与4月高峰时期相差无几。江宁大学城和九龙湖附近的二手房挂牌价则要低一些，一般在8000~9000元/平方米。而奥体的高房价则难倒了“改善型”住房的人，6月挂牌均价为15500~20000元/平方米，购房者心理价位为12000~16000元/平方米。中介人士表示，他们连续两个月都是“零”成交，靠几单租赁业务勉强支撑。奥体的房子户型大，总价高，首付五成，难倒了很多改善型客户。

　　另外，记者了解到，浦口区6月中旬挂牌均价为7583元/平方米，与4月中旬最高时期的9612元/平方米相比，则有21%的下滑。

　　4.房价虽降但仍有得赚

　　前几日，复成里有一套地税局的房改房，面积约134平方米，房主因为急需资金，挂牌价155万元总价一周之后降了15万元，当时购买总价120万元，但计算过后仍赚取差价20万元，“现在抛房量增加，主动权基本都掌握在买房者手上，他们有更多的选择余地。”1+2不动产的三条巷店经纪人吴睿说。

　　友邦置业市场部相关人士也表示：“我从某些渠道得知，浦口那套‘4’字头房源的卖家，其实一点没亏钱，是浙江人，净赚20多万得胜回朝了。”

　　究其原因，业内人士分析，二手房市场随着政策调控，买房心理预期的降低，手上持有多套房产的投资客对未来的政策形势并不明确，很多投资客决定在此时抛房。因此买房者的选择空间增大，价格也逐步趋于理性。

　　另外，由于名校集团化、老师轮流制等多种因素的影响，鼓楼、白下等片区的学区房本季度二手房成交量则“刮起了冷风”。当然，也有逆市涨价的二手房存在，基本由于受到周边新开楼盘热销的影响，例如河西一楼盘上周末开盘热卖，带动周边的二手房小区业主纷纷将房价调高至1.8万~2万每平方米。

　　“房子在手上只是数字，卖出去才是钱。”吴睿的话说出了目前投资客的普遍心理。