五年前，花费约200万元买地；五年后，盖了商品房出售，获纯利两亿元。百倍的利润源自高涨的房价，而背后却是一个一个的房奴。

刘生（化名），一位来自南方某城市的房产商人，涉足房地产行业已20多年。正是他，上述项目的开发商，日前向记者讲述了这个近乎空手套白狼的暴利故事，还有鲜为人知的潜规则……

上亿元商业面积白送开发商

开发商若“运作得好”，利润远不止1/3，个中奥妙多多：

　　上亿元商业面积白送开发商

记者：今年初，任志强公开宣称房地产开发拿地成本高，并非暴利行业，您觉得到底是不是暴利行业？

刘生：房地产是暴利行业，无可置疑。

任志强只讲了事实的一部分，没有讲全面。建房成本是由三部分构成：一部分是土地成本，因此任志强说现在土地价格很高，房子要卖很贵；第二部分是人工费，主要指工人工资，是弹性部分；还有一部分就是钢筋水泥，会随市场行情二调整但这个成本是可控的。

有个调查，开发商买地和盖房子的有形成本大概占总成本的1／3，包括拿土地、建筑材料、人工费用等。还有1／3是“渠道费用”，指国家征税及申报费用等合理开支，还包括了行贿资金等隐性成本。最后1／3就是开发商的利润。而实际上，如果运作得好，利润远不止这么多。

记者：怎么运作的呢？

刘生：“用土生金”。2004年我们开发某房产项目。地块是政府拆迁安置用地，我们拿地总共花了200万元。该项目的土地由A村和B村两村的土地组成。B村的土地已在一期工程中完成，共21栋农民房，容积率3．3，而全部工程竣工后的实际容积率是4．0。

记者：你们擅自提高容积率来增加利润，有关部门不会追究吗？

刘生：一般不会。有时就是利用规划的空子，比如项目中A村的土地，总共7539平方米的土地只有2709平方米是开发用地，其余4830平方米的土地面积已由政府为农民兴建了住房，实际建筑面积也只有4000平方米，容积率在0．82左右。而事实上，当初的规划容积率是1．6，这样开发商又多出了0．78的容积率开发空间。

记者：除了提高容积率，还有什么渠道增加盈利？

刘生：当然还有。我再告诉你两条开发商的生财之道。比如我们这个项目，总建筑面积4万多平方米，其中，住宅面积3．4万平方米，商业面积3000多平方米。第一条生财之道是，这3000多平方米商业面积合同上没有说明，是开发商的红利，至少价值1亿元。

另外一条就是，总建筑面积减去商业面积、按合同规定归还农民的1万平方米以及给农民兴建的4000平方米住房后，开发商的可售面积还有3万平方米左右。按照该楼盘均价12000元／平方米来算，一共可售近4亿元。而每平方米的各种成本大概在2500元，因而建筑商总成本在1亿元左右。最后再减去建筑商利润和其他费用1亿元左右，开发此项楼盘，开发商总共可以获益两亿元，另外还有一个价值1亿元的商业面积用地。

从这个过程你就可看出，开发商是怎么把200万元变成两亿元的。

　　开发商盖房子几乎“不要钱”

房屋预售“拿业主的钱来开发”，还有建筑商垫资、银行贷款……

记者：有人说房地产是高投入、高风险、高回报。

刘生：错了，开发商开发房产几乎是零投入。在房屋预售制度下，开发商拿购房者的钱来做自己的开发资金，房产开发商盖房子是不要钱的，“空手套白狼”。

在房屋预售的时候，开发商几乎可以收回全部成本，甚至还有盈余。至于拉水泥、买钢材、付工资，则全由建筑商包干。开发商等房子售出赚到巨额利润后才给建筑商清算工程款。这就是“盖房子不要钱”的商业模式，具体来讲，就是拿你业主的钱来做我的开发资金，加上建筑商垫资盖房，既是现实，又是合法的状态。银行还会大力支持，因为银行也获得了最大的收益。银行的按揭贷款利息部分最终是比本金还高。

　政府与开发商

　　就像“丈母娘和女婿”

有此一说：不少地方出台的政策是为开发商量身定做的

记者：现在百姓都说，房地产商背后都有政府在撑腰，是这样吗？

刘生：房地产商利益的获得是与政府间的合作分不开的。我给你举个我们20多年前收地的例子，你就明白了。

土地只能是政府征收，国家征用以后再卖给我们。政府按每亩1．6万元的价格从农民手上收过来，再按每亩20万元的价格卖给我们。我们没有和村民谈，政府征了地就给我们了。我们躲在政府后面，那时候还没有“招拍挂”这个概念，只有行政划拨和国家征用。一开始我们就是搞房地产开发，只是村民不知道。而对于村民来讲，地是不要钱的。那时，哪个村能把土地卖掉，那是很能干的。80亩地卖了，每户都成了万元户，因此村民初时还是很乐意的。后来，村民知道实情后才心理不平衡了。

记者：政府和开发商到底谁是赢家？

刘生：都是赢家。一个房地产项目，政府可以赚1000万元，这是国有资产，因此政府就算干了一件大好事，而且也带动了当地的就业，带动了当地经济发展。房子建好以后可能卖到3000万元，这样我们就赚了2000万元。

记者：这样说政府和开发商像是合作的关系。

刘生：政府跟开发商的关系，就像是丈母娘和女婿。有句俗话说：丈母娘看女婿，越看越欢喜。我们现在干部的评价体制是看GDP、就业和投资，这些都离不开开发商。

不少地方政府出台的政策基本都是为开发商量身定做的，比如房子不好卖的时候，就出台购房入户政策，肯定就会有很多人借钱也要买房了。

本版文章除署名外，均据《中国青年报》

　　政策转变：房子是住的，不是炒的

　　多建保障房

　　楼价肯定降

谈到房价高的原因,刘生认为,一是政府缺位了，另外就是我们的政策有空子可钻。他说,许多问题是不能完全用市场化折方式来解决的。理想的住房格局是，大多数人住在政府的房子里，1％的人住私有房产，99％的人住政府房子。

记者：但是房子作为一项固定资产，有投资的价值……

刘生：房子是有投资属性，但作为国策，要保证社会的和谐稳定，房子只能是拿来住的。现在我们看到房地产政策出现了一个根本性的改变，就是把房子定位为是用来住的，现在中央已经有一个很明显的意图，就是房子的功能是用来住的，所以遏制投机炒楼。

记者：您认为怎样才能遏制房价飙升？

刘生：政府应大量兴建保障房，用来解决普通百姓的住房问题。而且由于保障房所有权是政府的，这样土地增值以后产生的利益是政府的。现在政府已开始加强保障房建设，如果政策实施得好，肯定可以拉低房价。

　　钻空子：制度缺陷+利益瓜葛

　　购房入户屡变

　　开发商是推手

记者：为什么开发商会有这么多空子可钻呢？

刘生：我国法律对土地开发有特别的规定，很多人即便是拥有土地，但也不可以开发。国有土地要发展，负责具体操作的是房地产商。集体土地要发展，也要通过房地产商。这些规定导致房地产商“专业”了起来，其他人即使是拥有土地也不可以开发。

记者：你认为我国现在的土地出让和开发制度有缺陷？

刘生：制度给了房地产商特权，另一方面制度又衍生了私权。

我们知道，所有的政策本身都有滞后性，但制定政策时的动机却是具体的部门或个人，这样，专业的房地产商便有了利益输送的目标。政策的缺位或错误更加让房地产商如鱼得水。比如，一些地方一会儿推出“购房入户”，一会儿又取消，政策变化背后无不有房地产商的身影。

　　戚耀琪