过去的半年，别墅市场经历史上最严厉的调控，成交出现明显下滑，然而均价却维持了上涨趋势。佑威数据显示，今年1-6月，上海市别墅供应面积为95万平方米，与去年同期相比减少了6.37%；成交面积为73万平方米，与去年同期相比减少了36.75%；别墅成交均价为28506元/平方米，与去年同期均价上涨了近9000元/平方米，涨幅为45.93%。

　　从近一年多的时间来看，别墅成交均价出现了两波快速上涨的周期，分别是在去年8-11月和今年2月至今；其中，前一轮的上涨是由于宽裕的资金推动和通货膨胀的压力带动需求的增加而形成；而今年别墅价格的上涨主要是由成交结构发生变化，即高端别墅成交的活跃而形成。总的说来，在楼市调控下，高端项目的保值性经受住考验，成交稳定；而中低端别墅的受到楼市调控的影响而成交萎缩，只有差异化产品才能逆势突围。

　　高总价别墅成交比例扩大

　　仍是资金重点关注领域

　　别墅产品随市场大势出现调整，产品出现分化，其中高端别墅在市场的份额出现明显增加。据佑威数据显示，2009年单套总价在1000万元以上别墅占到别墅总量的15.8%，而今年前6个月千万以上别墅成交比重出现了近10个百分点增长，达到了25.2%。且独栋别墅总价大幅攀升，今年全市前6个月独栋别墅的套均总价已达到了1250万元/套，在三年间接近翻倍。

　　可见在楼市调控中，高品质和稀缺性的别墅还是能够受到投资者的关注。在当前的经济预期下，大量的民间资本一时找不到其余更好更多的地方投资，货币便注入房产领域。

　　如两个堪称豪宅的独栋别墅楼盘马桥的御涛园和绿城玫瑰园，两者均在调控政策出台之际开盘，然后在短短2-3周的时间内得到较快去化。业内认为，他们在楼市调控的敏感期快速销售，除了开发商品牌、产品的自身品质、新老客户的积累等，最大的原因，还是在于独栋别墅的稀缺性。

　　两个项目所在的闵行马桥，以总共17幅超低容积率的别墅用地储备，吸引绿城、和黄、中房、中星以及海外基金等蜂拥而入。御涛园新政时期开盘，成为新政后一个月内的别墅成交之冠。同板块的绿城玫瑰园，近期也迎来一波台商看房团。该项目三期11栋别墅开盘至今已成交7栋，售价从一期的1.5-3万元/平方米上涨到如今的6-10万元/平方米。

　　联排高附加值胜过同区域大房型

　　“另类”产品分流“公寓客”

　　今年经济型联排、叠加别墅项目竞争更为激烈，唯有营造出差异化产品，创造高溢价产品的项目能得到市场认同。从成交排行榜靠前的可以看出，绿地布鲁斯小镇、龙湖·蓝湖郡、蓝湖香颂等项目，之所以逆市取得良好的销售成绩，原因正在于此。

　　近日，上海龙湖地产蓝湖郡项目——新里弄式院落别墅，荣获国家知识产权局颁发的实用新型专利证书。其每个合院不仅拥有私家庭院，同时拥有公共庭院，形成良好的邻里生活氛围。在龙湖·蓝湖郡持续热销获肯定之际，龙湖地产今年推出了龙湖·郦城国际社区里的又一别墅组团——龙湖·蓝湖香颂，打破传统联排别墅“排排坐”的兵营式布局，将整排别墅作为一个单体建筑进行创新设计；在开盘后成为别墅成交套数榜亚军。

　　绿地布鲁斯小镇的90平方米别墅，也是一个新政落地时期开盘的项目。产品一改区域内同面积产品皆为公寓设计的传统，在设计上，露台、地下室、车库一应俱全，附赠面积总计可达60平方米。产品单价高出区域均价5成左右，但其总价基本与区域内125-130平方米普通三房相当。

　　另据佑威数据显示，2007年至今，上海市别墅的套均面积呈现出日益减少趋势，其中联排别墅这一趋势更加明显：2007年联排别墅的套均面积有218平方米，而到今年前6月其面积约204平方米，单套面积减少了14平方米。由于受到“70/90”政策的影响，部分别墅产品做成了90平方米，也是致使联排别墅套均面积下降的主要原因之一。