导读：作者在文章开头取用了《大话西游》中人人烂熟于心的句子“我的意中人是个盖世英雄，有一天他会踩着七色的云彩来娶我，我猜中了前头，可是我猜不到这结局……”来形容看到楼市已现回暖迹象的新闻报道时的心情。

　　调控未止，地王又来。保持现状、加码还是强化？中国楼市调控之路到底指向何处。

　　【意　见】不解决供需失衡 再多的新政也没用

　　【后　路】房地产调控加码莫如强化

　　【房　价】开发商现金流恶化未必带来房价下降

　　【质　疑】地产调控意见不一 或将进一步推高房价

　　【异　议】如没有调控 房价6月或已回落

　　【误　区】“早买房”与“高房价”到底谁推动谁

　　“我的意中人是个盖世英雄，有一天他会踩着七色的云彩来娶我，我猜中了前头，可是我猜不到这结局……”

　　最近的某一天早晨，当笔者打开电脑，“全国楼市出现恢复上涨势头”的标题映入眼帘，不禁怅然，脑海中飘过的是紫霞仙子这句令人心如刀割的台词。

　　4个月前，号称“史上最严厉的房地产调控政策”从天而降；而4个月后，楼市价、量出现止跌回稳，调控似乎又现“空调”的征兆。对于渴求一房的等待购房者，最痛苦的事莫过于此。他们只猜中了房地产调控这个前头，却很难猜到房价走势后面的局势。

　　如今的房价由什么决定？

　　房地产的内在属性虽然复杂，但是作为一种交易的客体，它的定价当然也存在规则。消费、需求、供给仍然是影响房价的基本支撑因素。然而，它们对房价的牵制越来越力不从心。当下“非理性繁荣”的房地产市场，其定价更加接近真正的“艺术品”定价，政府、房地产商、消费者、投机客等所有与房地产相关的经济主体，均是左右房价的力量，房价是由这些“利益相关者”在形如拍卖的市场中通过复杂的博弈过程最终决定的。

　　博弈，都是基于一定的信息结构和对未来的预期。在决定房价的动态和重复博弈过程中，利益相关者对未来经济变量和政策变量的预期决定着当期他所采取的策略行动。

　　当人们预期到未来房价将要下跌时，房屋持有人特别是投机客就倾向于以较高的价格卖出房子，而购房者则倾向于持币待购以便在将来以更便宜的价格购买，当这种预期形成共识时，就会带动房价下行，反之，则会拉动房价上行。如果市场预期没有达成明确的共识，则房价走势取决于持不同预期的不同阵营间的力量对比。因此，房价显示的不是供求均衡时点的价格。当房子供大于求时，并不必然表现为房价的下跌，比如“有价无市”状态，房价显示的是“利益相关者”基于预期在当期博弈所达成的均衡价格，是“预期均衡价格”。

　　当前预期支持房价下跌吗？

　　此次房地产调控力度不可谓不大，可是到目前为止仍然看不出房价将持续下行的迹象，这说明市场并未形成房价将大幅回落的一致性预期。那么，为什么会出现市场预期与政策意愿相背离的情形呢？这得从利益相关者做出预期的不同方式分别进行分析。

　　如果“利益相关者”采用“适应性预期”方式，将不会形成房价下行的预期。适应性预期是“让历史告诉未来”的预期方式，这种预期对房价未来走势的判断来源于对历史经验的总结。

　　我们从房地产价格的时间序列走势图中可以看出，房价曲线在过去的10多年中，除了两三次短暂微弱的停滞和回调之外，始终坚定不移地向上攀升，不断创出房价新高，房地产投资稳赚不赔，利润丰厚。由此可见，人们基于房价历史走势的适应性预期不可能形成房价将大幅回调的预期结论。

　　再者，从历次房地产调控的效果来看，屡调屡挫，每次调控过后，房价总是回以报复性的上涨，因此，基于地产调控历史经验的适应性预期也不支持房价走势的下行。适应性预期是较低层次的预期方式，不能适应经济形势的现实变化，为精明行为人所不屑，但不可否认它对普通大众的预期形成仍然发挥着重要的影响力。

　　如果利益相关者采取“理性预期”的方式，也不倾向于形成房价下行的预期。

　　人们采取“理性预期”方式对房价进行预期时，将最大程度和最有效地利用所有可以公开得到的信息，运用“最好”的经济预测模型，得到最接近房价实际走势的预期结果。从理性预期的视角看，房价的大幅下跌对中国经济增长拖累巨大，在保增长仍是中国经济发展首要目标的前提下，理性的经济逻辑是:世界经济前景恶化和中国经济下滑的宏观经济形势不支持房价下跌，中国经济增长方式尚未转型、新的增长引擎尚未形成的现实不支持房价下跌，土地财政难以解决、投资渠道狭窄的障碍不支持房价下跌，宏观调控和刺激经济的政策两难不支持房价下跌，房地产商的抱团取暖和不时出现的调控杂音不支持房价下跌。