“被拆迁人”改称“被征收人”，不达协议不准拆，公益拆迁也得先补偿

　　搁置了大半年的《国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例》（新拆迁条例）有了新进展。日前，国务院法制办在京召开备受关注的《国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例》草案专家研讨座谈会。会上众位专家就公共利益如何界定、征收的程序、补偿的标准、争端解决机制、强制拆迁的形式和程序、在非公共利益的情况下采用怎样的规范等6方面问题进行了深入讨论。昨天上午，从参与起草新拆迁条例的专家处传出消息，条例已形成草案初稿。

　　上书全国人大常委会要求废除旧拆迁条例的“北大五学者”之一的沈岿表示，《征收与拆迁补偿条例》如果颁布实施，《城市房屋拆迁管理条例》肯定将废除。国务院法制办副主任郜风涛确认了这一点。

　　“北大五学者”上书事件发生在2009年12月7日。今年初，国务院法制办明确要制定新拆迁条例，并很快形成草案，向社会广泛征求意见。而此前有消息称，新拆迁条例很可能胎死腹中，随即，沈岿否定了这一点。

　　昨天上午，另一名参与起草新拆迁条例的北大学者王锡锌告诉记者，目前，草案（新拆迁条例）的修改方案已有了初步的思路，草案中的“被拆迁人”将用“被征收人”代替。

　　【公益拆迁也必须先补偿】　政府为公共利益进行的拆迁，必须通过正常的程序，即在取得被拆迁人的同意、给予充分补偿的基础上，才能进行永恒的拆迁。而商业性开发，也必须由开发商与屋主先进行谈判，在达成协议后才能进行拆迁。如果谈不拢，屋主完全可以拒绝让出房屋。

　　【区分公共利益和商业利益】 在土地征收过程中，将公共利益与商业利益彻底分开后，可以将利益关系明确化，这样在商业拆迁过程当中，政府才可以真正地作为一个中间裁判的角色对于拆迁人和被拆迁人之间的利益关系进行评判，而不至于像现在这样，政府和开发商是搅在一块的。这样一种改变，至少能够减少暴力拆迁的发生，而政府只有出于公共利益（国防、交通、公立医院、学校等等事业）的需要才有权征收，并给予补偿。

　　【将明确争议解决的机构】 原则上补偿的标准应该确定在房屋的市场评估价，只有这样才能保证公民的房屋因公共利益需要被征收能够得到应有的补偿，需要明确的是，被征收人与政府之间就征收是否为了公共利益需要以及征收的补偿标准是否合理产生争议后，应该由哪个权威机构居间裁判较为合适。

　　【未达成协议不得强拆】 公民土地发生“被征收”时，原则上补偿的标准应以“被征收人”所在地的房屋市场价为准，政府必须通过正当的程序，在被征收人同意并补偿合理的基础上，再进行拆迁，不得强拆。商业性开发，开发商必须取得当事人的同意，当事人对补偿条件认可后，才能进行拆迁。如果双方没有达成协议，开发商不得以任何理由进行强拆。

　　【危旧房改造须九成业主同意】 新条例明确政府征收程序。地块是否要征收，政府必须进行公告；房屋征收前应组织部门认证；危旧房改造必须达到90％以上同意，征求意见稿对“90％”的规定是以前没有的。 以前征地只要有20％－30％的业主同意就可以进行。

　　【补偿标准按“市场价”】 细化“市场评估”、“货币补偿的金额”。根据被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。也可以对地段、周边配套成熟度等方面进行补偿。

　　另外，征收以前要做“尽职调查”。房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积以及租赁和用益物权等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查人员和被征收人应当对调查结果予以确认。调查结果应当一体向被征收人公布。