继上个月推出山东房产新政之后，７月１４日，山东省国土资源厅出台《关于严格加强房地产用地供应和监管工作的通知》，这一通知被称为山东房产新政“土地版”。

　　这项新政是国家层面的补充、微调还是矫正？对山东楼市以及开发商又将产生何种影响？近日，《齐鲁周刊》记者连线相关业内人士对“新政”进行了解读。

　　“三必须”限制了开发商，能否顺利实施令人质疑

　　全国房地产经理人联盟常务理事陈真诚曾经调侃地方新政“皆无新意，基本是中央政策的翻版，因此被关注度不高”。但无论如何评说，“新政”关乎多方利益，谁都不会对其漠然视之。

　　６月１８日，山东出台相关意见，要求房价上涨过快的城市要增加居住用地的供应总量，探索土地出让综合评标方法，抑制居住用地出让价格非理性上涨等。当月，除工业用地外，济南成交的９个地块全部为商业服务业用地，且底价成交的情况开始增多，其中６月１１日济南国土部门推出的５块商业用地中，４块由于没有第二位买家参与竞价，直接以底价成交。２３日当天交易的６块商服土地中，４块地以底价成交，剩余２块土地因无人竞价而流拍。

　　无独有偶。７月２６日，位于济南西部西客站和腊山片区的１０个地块结束了挂牌并成交。１０块地中，有４块居住用地，这是７月份以来省城首次成交住宅用地。距离山东省房产新政“土地版”出台仅１２天，开发商们对居住用地开始持观望态度，转而投向受调控影响较小的商业地产。

　　７月１４日，山东省国土资源厅出台《关于严格加强房地产用地供应和监管工作的通知》，进一步对房地产市场进行调控。《通知》严把商品房用地市场准入关口，全面推行“净地”出让制度，确保土地出让后能够及时交付土地，其中有“三必须”条款，规定土地出让合同签订后，“１个月内必须缴纳出让价款５０％首付款，６个月内必须开工，３年内必须竣工。”

　　山东经济学院房地产研究所所长郭松海认为，这对于“待价而沽”的开发商是一记重拳，因为原来有些项目采取表面动工，实际囤地，３年不完工，这项“三必须”政策针对的便是这类项目。

　　“目前济南住宅开发以高层为主，从施工到竣工大约要两年时间，但竣工交付后要保证水暖通也得两年时间，这就是为何合同一般都要签两年的缘故。若按照土地新政的规定，开发商需要从拿地后，就得一直不停工地干。”济南房地产评论人于清对《齐鲁周刊》记者称，“三年”未必苛刻，若房企想要分期开发岂不是违反规定？因此，“三必须”能否顺利实施令人质疑。

　　“全方位”保护保障性住房，用地不低于总量７０％

　　据世联怡高的统计数据，上半年济南东部供应土地面积１５４．９万平米，占２０１０年上半年总供应量的４４．９％；西部供应土地面积８３．６万平米，占上半年总供应量的２４．３％。据了解，“东拓西进”城市战略使东、西部成为近年济南发展的热点区域，尤其是西部京沪高铁的建成通车，将为西客站片区带来巨大发展机遇。

　　由于西客站地区规划范围大，拆迁和保障性住房问题也广为关注。因此，山东“土地版”房产新政对保障性住房实行了“全方位”保护。《通知》明确提出了“确保中低价位普通商品房用地，严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地”的策略，确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地，确保上述用地不低于住房建设用地供应总量的７０％，要求各地对列入年度供地计划的保障性住房用地，应保尽保，及时供地。

　　“对保障性住房的护航其实是国家房地产结构调整的表现之一。”山东经济学院房地产研究所所长郭松海接受《齐鲁周刊》记者采访时表示，保障性住房和限价房的居住权应该严格审查，关照中低收入家庭。同时，郭松海也提出，目前房地产市场仍存在监管不透明等问题，而这次新政也对保障性住房用地供后监管提出明确要求：保障性住房用地不得从事商业性房地产开发，因城市规划调整需要改变的应由政府收回，另选地块供应。“这些都需要在执行中进一步落实，而能否真正落实，得看‘新政’的力度有多大。”

　　“土地版”新政只是政府层面的单相思？

　　日前，《齐鲁周刊》记者致电济南市国土局政策法规处，其工作人员确认已收到《通知》，但称对于如何贯彻落实“新政”还没有具体规划。据悉，如今距四月初颁布的“国十条”已有百日之久，而济南楼市购房者似乎变得出奇冷静，曾经有过的冲动、疯狂已全然消失，市场观望氛围愈加浓厚。

　　作为应对，７月１１日，远在长清区的恒大绿洲 (论坛 新闻 视频)以８．５折超低折扣开盘，创造了单日成交９８０余套、成交量超过７０％、销售收入６亿元的纪录。此后，恒大地产继续以８．５折推出恒大名都 (论坛 新闻 视频)，以８．７折推出恒大绿洲二期。《齐鲁周刊》记者采访时发现，受此影响，自７月中旬以来，济南已有超过２０家在售楼盘加入打折行列，楼市已经刮起一股“全面打折”风。

　　其实，价格由开发商自行调整的状况，也在新政执行范围内。《通知》明确提出规范住房用地出让条件管理，土地出让方案中要增加房产主管部门提出的住房销售价位、套数、套型面积等控制性要求，并写入出让合同，约定违约处罚条款。青岛楼市分析人龙江告诉《齐鲁周刊》记者，拿地合同中已经规定好了所有事项，开发商无法随意定价，这样也就可以防止部分开发商定价过高的问题。

　　“我们已经习惯了各种新政的出台，”房地产评论人姚海波称，除了限价房和经济适用房等具有保障用房的规定外，山东“土地版”新政只是政府层面的单方面设想，“土地价格代表大部分房价成本，如果要实施，只有一个可能就是土地价格也实行限价。目前来说几乎没有可能。”