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济南:政策大棒让开发商无处可躲 上半年楼市身在囧途

作者:菏泽房产网   时间:2010-08-17 00:00:00   来源:互联网   点击: 2741

  2010年上半年的楼市走势很“囧”。政策出台的数量之大,密度之高,让楼市很难有变通的余地。开发商、购房者也都陷入观望困局,楼市成交极度低迷。而时至年中,一线开发企业的降价策略,却又给楼市带来转折的机会。从盘点的角度来看,我们认为,上半年楼市虽在“囧途”,但却是一个“心灵净化”的过程。

  门可罗雀购房者都到哪去了?

  上半年的楼市迷雾重重,购房者更是进退两难、苦恼多多,各大售楼处也是门可罗雀,不由售楼员们仰天长问:“购房者都哪去了?”

  答案似乎是显而易见,楼市的持续高烧,调控政策的强力出击,导致整个楼市呈现“量跌价坚”的形态,买卖双方市场处于焦灼的“博弈”之中,购房者与房产商大多保持观望的态度。

以上的解释似乎很有道理,但似乎什么也没有说,它就像是股市中的大盘走势图,的确很重要,但要具体决定买哪只股票,我们还要好好分析一下行业股的形态和个股的具体k线走势。还是让我们具体看一下不同的购房者都去了哪里?

  投资、投机客作为本次调控的重点,应该是最为受伤的,运气好的目前应该早已离场,但对于大部分“淘金者”而言都已被深深套牢了。资金充裕的还可以硬撑,等待市场的转机,最苦的莫过于那些“短线”投资客,正在利用一切方法和途径,期望将其手中房产变现。以下是在一家网站上看到的一则信息:“本人有2处投资型的房产紧急出售,一处是位于新街口的公寓房,现卖101万元,一处是位于浦口的3600平方米的3层门面房,卖价1480万元。谁要是买浦口那个门面,新街口这套房直接送。”投资客竟也“买一赠一”,抛货之急可见一斑。

  普通购房者从需求上大致可以分为两类:刚需型和改善型。刚需型购房者的构成以年轻人为主,他们大多都因为种种原因需要在短时间内解决住房问题,但根据各自不同情况选择了不同的道路:要么咬紧牙关、顶风而上;要么选择购买二手房,作为过渡;还有就是改买房为租房。后两条道路的分流,很大程度上导致了楼市成交量的下跌,并推动了目前二手房市场和租赁市场的火爆。与刚需型相比,改善型购房者的需求并不迫切,他们大多都有住房,再次置业仅仅是为了提高生活质量,因此,他们更多采取了“潜伏”的策略,很少有愿意趟这浑水的。

  购房者不论是选择走哪条路,似乎都是那么的无奈,岂是一个“ ”字可以完全表达的。突然想起了上世纪80年代新加坡热播剧集《人在旅途》的主题曲:“从来不怨命运之错,不怕旅途多坎坷,向着那梦中的地方去,错了我也不悔过!人生本来苦恼已多,再多一次又如何……”。人生的确是多坎坷,但是对于中国老百姓最大梦想之一的房子而言,又有多少人可以做到错过了也不悔过呢?中国楼市“ 途”又将走向何方呢?(本刊记者王鹏)

  价降价升“带头大哥”给的方向!

  “三十年河东,三十年河西”。

  2009年上半年正是楼市由衰转盛的时期,下半年则是楼市的高点。在2009年楼市火爆的刺激下,2010年各大房企都制定了创新高的销售目标。可往往事与愿违,受调控新政的影响,如今各地楼市正经历着成交量下滑的现实。而成交量下滑也导致了不少开发商绞尽脑汁地以各种促销方式推动销售步伐。中体别墅项目直降5000元/平方米,万科、龙湖也纷纷推出”史无前例”的优惠促销及深度折扣……价降价升中,楼市做起了钟摆式晃动,给充满迷幻色彩的楼市增加了一抹浓雾。

  上半年各大房企的“成绩单”不尽如人意,有八成房企销售额未能完成去年总目标的50%。平均成绩差并不代表其中没有“冒泡”的,地产界“大哥”万科以367.7亿元的半年销售额稳坐老大位置。4月份以来,万科在北京、深圳、广州、上海等多个城市的项目开盘价都低于市场预期。数据显示,政策出台后万科的销售均价比政策前已下降约15%。可是,价格的调整也使万科的业绩立竿见影。万科方面也透露,5月份万科在14个重点城市市场占有率为6.8%,较2009年全年的3.5%有大幅提高,6月的市场占有率进一步提升至8.2%,“薄利多销”无疑成为其递交好成绩的主要销售策略。

  是房企应对新政调控下的低迷楼市而演绎出的“自救”方式,还是大品牌房企在整个市场都备感压力的时期上演的一出“弯道超车”的技艺?市场好时“带头大哥”们的产品总是供不应求、领涨楼市;市场进入观望期时“带头大哥”们也会顺应市场,快速销售,以合理的价格、独特的产品来吸引刚需。大哥不愧为大哥,各个是随行就市的行家,而留给市场的则是一片不解与茫然。(本刊记者张涵)

  天罗地网无处可躲的政策之棒!

  2010年4月13日召开的国务院常务会议要求,对贷款购买第二套住房的家庭,首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,首付款比例不得低于30%。4月17日国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,指出房价过高地区可暂停第三套及以上住房放贷。此次国务院出台的系列政策表明了政府遏制炒房的决心,其政策的性质与以往政府出台政策一致:遏制炒房,而不是打压消费型住房需求,政策调控的范围是将炒房者排除到正常的消费需求之外。新政对炒房引起的房价上涨势头是一个明显信号,随着新政的实施,由于炒房资金带来的楼价上涨在短时间内有所回落,特别是在二手房方面。业界人士分析,该通知明确打压了投资投机性购房苗头,虽然政策对于炒房客仍有可规避之处,但它影响到了炒房客预期,致使炒房客由“扫货”买房变成“抛盘”离场。政策给高温楼市吃下了又一颗“退烧药”,最为重要的是,众多购房者重新开始观望,成交量明显降低,很显然政策大棒起到了立竿见影的效果。

  紧接着住建部又出重拳,开发商不拿预售许可证不能收取定金。通知要求,今后未取得预售许可的商品住房项目,房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格,并严格按照预售方案申报价格,明码标价对外销售。这显然是对开发商人为制造紧张的一种遏制,同时也是对炒卖房号,在代理过程中赚取差价,通过签订“阴阳合同”违规交易,发布虚假信息和未经核实的信息,采取内部认购、雇人排队手段制造销售旺盛的虚假氛围等的遏制,对于规范房地产的销售起到了良好的作用。

  除已经出台的政策大棒之外,一直悬在炒房者头上的“房产税”这把利剑也让拥有多套住宅的炒房者寝食难安。房产税并不是新税种,但是之前的房产税都是免征的。如果楼市依旧,不能抑制楼价涨幅过快的话,房产税将会有恢复的可能。

  以上可以看出,天罗地网已经展开,开发商必须做好应对困难的准备,因为政策大棒已经让他们无处可躲。 (本刊记者彭亚男)

  途的终点充满希望

  一部暑期档的国产电影《人在囧途》,把人们在旅程中的种种不如意,戏剧化的演绎出来,有欢笑也有泪水。电影结局的完美收场固然让人感动,但更值得回味的是随着旅程中一次次意外的出现,对人性的解剖也一次次更加深入,直至最后,被金钱、爱情、世俗包围的主人公,绽放出真实的自我,人性本善成了大结局的完美注解。

  回顾今年上半年的楼市,可以用“楼在 途”来形容市场的坎坷走势。年初,楼市价格攀升到历史高点,在经历了去年的“狂热”后,楼市依然热度不减,虽然成交量已经开始明显下滑,但成交价格却始终居高不下。在一、二月份政府相关部门对前期房地产政策进行了进一步明确和解读,从现在来看,这一举动可以视为对楼市的“口头警告”。但经过三月份,房价的上涨并没有得到有效遏制。于是,从4月开始,一系列调控政策密集出台,特别是对交易环节的调控,如二套房的认定标准、三套房的贷款政策等。政策的出台,使得观望情绪弥漫整个楼市,不但购房者在持币观望,开发商也纷纷放慢了新盘上市的步伐,楼市快速降至“冰点”,成交量进一步下滑。在新政密集出台后,楼市出现了“量跌价坚”的局面,在僵持了一两个月后,以万科为代表的一线地产企业率先启动了降价策略,其示范作用对楼市影响甚大,各地开发商纷纷跟进,楼市整体成交量也开始有所放大,更出现了6月份70大中城市成交均价环比下降的情况。

  对于楼市,似乎上半年“利空”的消息总是一个接着一个,让楼市走的相当艰难。但正如《人在囧途》电影中展现的,其实每一次意外在拖累人们的同时,却让当事人在心灵上得以净化。楼市上半年虽然走得很 ,但我们却可以乐观地看到,楼市中的投机性购房正在大量减少,炒房客早已偃旗息鼓;楼盘的销售更加透明和规范,预售环节的种种不合理行为正在得以改正;针对低收入群体的经济适用房、廉租房建设的相关政策被进一步完善和强化。种种迹象表明,上半年对于楼市而言,是一次“心灵净化”的过程,在种种不合理、不规范、不健康的行为与现象得以纠正后,楼市将步入一个新的发展阶段。相信楼市的囧途即将结束,终点将会充满希望。(本刊记者王治国)




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