首先，价格高，定位与区域优势不符的冷盘——宜居度差，再出售难度大

　　郊区的一些高档的住宅区和别墅区，社区定位高端，房价的门槛比较高，但是社区的配套设施并不完善，距离城市中心较远。对于高收入人群来说，这些住宅可能并不是经常居住的地方；对于一般收入的家庭来说，这种类型的高档住宅区并不是居住的最佳选择。因此并不能够吸引更多的购买，楼盘比较冷门，而导致大部分房子空置。据“链家地产”市场研究部统计，通州区月亮湾的空置率大概在50%以上，而东方太阳城 (论坛 新闻)的房屋空置率大概是40%，东方太阳城的普通住宅大概的价格是14000元左右，比周围的普通楼盘价格高1000-2000元，独栋别墅的价格大约在28000元/㎡以上，相对于其他区域的别墅来说价格低，但是地理位置相对来说较为偏远一些，因此房屋的空置率比较高。

　　其次，没有房本，无法上市的房子——持有多套房，不住也不租

　　有很多的业主手中持有多套房，但是既不出售也不出租，所以造成了房屋空置的现象。一般来说有两个原因，一是投资者手中有很多套房，但是不愿意花费时间和精力来出租，而且更希望透过倒买倒卖来获利更多，所以房屋处于空置状态。另外，有一部分楼盘有大量的回迁户，由于是回迁户，可能每户人家都有几套房子。业主会给予以下两个因素而选择空置；首先，将房屋作为一种预留的固定资产，不出售，而选择空置。业主可能考虑把房屋留给儿女居住，所以不装修、不卖，而造成空置。其次，由于业主资金有限，所以不装修房屋，空置下来。有一些回迁户房屋由于房本没有办好，所以暂时无法上市。据“链家地产”市场研究部统计，位于顺义区的佳和宜园小区、港馨东区有很多回迁户，由于没有房本，暂时无法进行交易，所以形成房屋暂时空置，空置率大约是40%左右。但是房本下来之后，可能有一部分房屋将出售。

　　再者，投资率较高的优质盘——业主轮流换，房子无人居住

　　一些楼盘由于自身的优势条件比如说周边环境、户型设计等方面吸引了很多的自主型购房者，还有一部分投资者。这类投资者购房之后并不居住，而是伺机出售，因此这些楼盘的业主更换比较快，但是吸引的还是大部分的投资者。导致业主更换频繁，房屋却无人居住。据“链家地产”市场研究部统计分析，顺义区的金汉绿港小区，由于周边环境比较优越，交通便利，受到投资性购房者的青睐。小区大概有30%的房屋空置，这些房屋大部分是投资性购房，业主更换的速度比较快，但是房屋却一直空着。这个区域的二手房成交量比较高，甚至会出现一些投资性购房者在购买出售之后，再次进行购买的情况。由于在目前的冷淡的市场环境之下，投资者有大部分人群持有观望态度，并不急于卖房，很多也并没有租出去，而形成空置。目前，一些业主也开始考虑出租。

　　最后，居住持有成本太高的商住类房产——住不起空得起

　　商住两用的楼盘很容易吸引购买者，其中包括投资者或者自住者，但是由于商住两用楼盘价格比较高，此外，一般的商住两用的房屋物业费、水电费收费标准比较高，导致居住成本高，对于一般自主性需求的购房者来说并不是一个实惠的选择。例如，崇文区宝鼎中心，空置率20—30%，是商住两用的楼盘，由于居住的成本高，很多房屋的购买者是投资性购房者，因此空置率比较高。一般来说，这部分的房屋业主有一部分会选择出租，而等待出售的机会；或者挂牌，但是仍然持有观望态度；也会有一部分人群并不出租，等待房屋升值，伺机出售，以获得更多的投资回报。