自4月17日“新国十条”出台之后，房地产市场似乎一下子跌进了云山雾罩之中，涨跌不明，阴晴不定。如今，2010年已过去大半，在日前刚刚闭幕的、由天津日报报业集团特别联合主办的“2010博鳌房地产论坛”中，各路地产英雄再度聚首，唇枪舌剑，火花四溅，共议行业大势。记者在两天的跟踪采访中，在几十场演讲和论坛中去粗取精，去伪存真，归纳总结，力争将整个论坛中最精华的观点挖掘出来，以飨读者。

　　行业大势解析

　　中国房地产业协会副会长朱中一：

　　四个问题急需关注

　　调控政策不会松动　　

　　1、商品住宅的交易量已经从一线城市传导到二三线城市。随着宏观经济形势基本稳定和房地产调控政策落实，估计一些城市在房价回调后成交量将有一些上升，回升幅度有多大还有待观察。

　　2、怎样把增加住房有效供给与盘活存量，包括闲置住房以及发展二手房市场、租赁市场统一结合起来，这里有很多问题需要研究。首先由于目前市场观望气氛比较浓厚，所以一些开发商缩小了开发规模，拉长了开发周期，竣工量在低位运行。怎样加强住房有效供给，估计政府有关部门会加强督察的力度。另外从国家统计局公布的数字，目前空置商品房1.9亿平方米，住宅为1亿平方米，因此怎样盘活二手房市场和租赁市场是亟待要解决的问题。另外部分城市目前商品住房的租赁价格有所上涨，特别是5、6、7月份，北京上涨了20%多一点，上海上涨10%多一点，深圳上涨了8%。由于房租价格上涨，既影响中低收入者居住的要求，又与物价指数上涨有关联。所以建议政府部门要抓紧制定房屋租赁管理办法，规范经济机构的行为，发展租赁市场。

　　3、土地供应计划完成难度较大，不少城市土地购置面积和完成土地的开发面积仍然在同比下降。正如前面所说，国土资源部公布的数字，上半年完成的土地供应计划还不足供应计划的1/3。所以要完成全年的住宅用地供应计划难度很大。另外根据国家统计局的数字，从上半年的土地购置面积看，在40个重点城市中，同比下降的有8个城市，其中深圳、广州、昆明、长春、南京、长沙等城市是下降幅度较大的。另外在土地开发方面，40个城市当中，上半年平均同比下降14.6%，其中下降幅度超过50%有9个城市，像西宁、昆明、北京、三亚、成都、太原、北海、长沙、西安等，所以建议政府有关部门要适当调整土地的出让底价，确保土地供应计划的增加。

　　4、保障性住房建设计划完成难度比较大。多层次住房供应体系形成还需要进一步的制度完善。去年国家下达的保障性安居工程330万套，根据全国人大检查，完成的并不是太理想。今年在房地产市场还不十分景气的情况下，要完成580万套保障性安居工程和120万户农村危改房，显然还需要各个方面的努力。虽然住房和城乡计划建设部与各地已经签订了目标责任书，但还应该加强督促检查。另外怎么样保证市场商品房、公共租赁房、保障性安居工程合理比例，也需要结合各地实际，通盘考虑。

　　综上所述，尽管房地产市场出现了一些积极的变化，但各地房地产市场调整态势不一，政策效果也存在很大差异性。从抑制部分城市房价上涨过快的情况看，调控效果已经很明显。但观望情绪依然比较浓厚。所以估计中央政府调控楼市的政策不会松动。我们应该要充满信心。在非住宅地产里面，像旅游地产、商业地产领域都有很多很好的发展机会。另外在住宅地产里头，老年公寓建设也希望大家关注。 　　

　　著名经济学家

　　中国改革基金会国民经济研究所所长樊纲：

　　一定要相信市场的力量

　　应该开拓更多的投资渠道　　

　　市场的力量很大，市场要涨的时候，谁都挡不住，市场要跌了，也挡不住。

　　市场的力量和市场背后的力量是巨大的。所以我们应该更多关注市场背后的东西，思考经济规律。这些年房地产热，我们一直在讲如何抑制投资性需求的问题，然而，回过头看，市场上确实有很多钱在那里，找不到投资的机会。企业有那么多钱、居民有那么多钱，这钱往哪去？它既会流向产品，导致通货膨胀。也会流向资产，导致资产泡沫。有两块投资是值得我们现在特别重视的，第一，各种垄断行业。怎么使民营资本，使个人资本能够打破垄断，参与各种投资。包括制造业、服务业。如何创造更多的私人投资的机会是缓解某一个个别市场，包括房地产市场投资压力过大的最有效途径。第二，走出去，我们现在光是让资本进来，除了自己储蓄以外，每年还有1000亿美元的流入，我们能不能开放更多私人对外投资的机会，允许藏汇于民、用汇于民，允许私人资本流出？比如个人股票、债券金融资产的投资，包括买人家的房地产。现在已经全球化了，中国人也应该全球化。有了那么多储蓄，我们就应该考虑怎么提供更大的供给，各种投资机会怎么打开。 最后，回到房地产市场。房地产市场怎么增加供给，怎么在有限的土地上生产出更多房子，怎么提高土地利用效率。如何通过价格等等提高土地的利用效率，供给多了，价格自然就跌了。　
 　著名经济学家

　　北京师范大学金融研究中心主任钟伟：

　　四季度价格平稳交易量将复苏明显

　　房地产业兴旺止于2020年　

　　在目前情况下，如果没有新的影响因素出现，从第四季度开始，我认为交易价格还是平稳的，但是交易量复苏会比较明显。
估计今年全年大概交易量、销售面积比去年下降15%，但是销售金额只下降5%左右。同时我想说的是，房价就像堰塞湖一样，注水注的越大，垮塌的风险越大。与其这样，还不如价格平稳，交易量放大。

　　未来10年中国经济应该是过坎的时候，两位数的增长期已经过去了，中国经济从2008年已经开始下滑，并且面临很多挑战。中国耗用30%、40%资源，仅仅提供10%增长。这是一个非常低效增长的方式，所以依照这种增长方式再增长10年是不可能的事情。而房地产过去很辉煌，未来10年也会不错，但是绝对不会再辉煌了。过去10年，房地产行业从销售面积来讲正好增长10倍多一点，未来10年销售面积能增长2倍半就很不错了。所以总体来讲，今后两到三年，政策比较平稳，房价也比较平稳，交易量会稍微好一点。今后三年到五年或者更长一点时间，房地产行业中性偏好一点，到2020年之后，房地产的好时候就过去了。　

　　华远地产股份有限公司董事长任志强：

　　行业下降趋势明显

　　四大问题已经显现　　

　　很多人不太承认新政已经发挥作用，主要是大家认为价格还没有跌到他们认为的心理价位。

　　今年统计局公布的数据，一线城市41%的人认为还要继续下跌。
其实大家错误理解了“国十条”的调控目标，认为一定要大跌和暴跌才能满足他们的欲望。但是实际上相对来讲，价格下降幅度已经很大了。

　　总体而言，7月份是整个东部地区第一次进入负增长。东部地区占到整个房地产68%至69%的份额，如果东部地区全线进入负增长阶段，那么全国大幅度进入负增长阶段的可能性是巨大的。从环比下降城市来看，4、5、6月份是增长，但是7月份是下降，说明有些城市已经出现了用低开盘的方式降低了价格基础。从已公布的半年公告中，最好的房地产企业也都没有完成时间过半、任务过半的业绩。所以从目前看，房地产运行虽然仍在高位，但却已经进入了下行通道。这一点在后几个月会比较充分地显现出来。从投资到资金、销售、信贷、土地，可能会比较强烈反映出来下降趋势。从目前情况看，房地产行业有以下四个问题已经日益显现，需要引起高度重视。

　　第一，结构性矛盾越来越突出。这表现在原来房价就比较低，土地比较宽松的区域，三四线城市土地供应增长接近100%，二线城市供应接近增长30%，而一线城市却只完成30%，大约缺口为70%。比如北京，大约 83%的土地供应是保障性住房，而商品房土地供应只完成近22%。这表明结构性矛盾越来越严重。

　　第二，高档住宅下滑严重。在价格控制的情况下，已经出现了一个价格假象。在成都8000元以上房子卖不了多少，但是如果把价格调到6000元，就会迅速卖光。而北京1万多的房屋销售量也在迅速增长，而且增长很快。

　　第三，重点城市土地奇缺。资源配置问题是个历史问题，过去土地计划一直按照人口或者户籍来进行计划，但我们在中部、西部地区很多省份是人口输出向东部地区集中，而东部地区是大量人口输入的城市，导致资源配置错配。

　　第四，下滑趋势愈加明显。原来以为在“国十条”出现后出现，实际上从7月份比较明显，我们估计8月份趋势更加明显，也许投资下降会超过10个点。从数据上分析，下半年总的供应量会增长50%，但是我们预计销售会少于上半年。

     操盘经验之谈

　　恒隆地产有限公司董事长陈启宗：

　　你有耐心等足15年

　　你就能拿到30%的年回报率　

　　到现在为止，我在内地还没有看到太多够水平的商业地产。
虽然很多地产商在商业房地产领域赚了很多钱，但我认为主要还是因为竞争少，没有竞争，这些地产商才有了赚钱的机会。因为竞争的水平不够，所以很多人虽然没有做出世界级水平的东西，但是还是赚到了大钱。

　　今天我想把恒隆的成功模式跟大家分享。有人会问，你跟别人分享了，别人学习了，你就不是唯一的了。这个我不怕。原因有几个：第一，就是你照着我所说的去做，恐怕你也做不出来，因为这不是硬的技术上的问题，而是软的问题、是文化的问题、制度的问题。另外一个原因是，中国市场太大了，大家都有太多的机会，我们选择的城市我们早就进去了，你要再进去，你是拼不过我的。

　　其实我们的项目在内地并不多，到现在为止也不过是3个项目，但是我们的回报率非常好。恒隆地产在不贷款的情况下，回报率去年是31%。要是能贷点款的话，应该就能达到50%。也就是说两年可以回本。那么我想问，这么好做的生意，为什么没有很多人做呢？因为做商业地产最重要的就是需要有耐心，要能够等，这个等平均来说要经过15年。商业项目大约7年才能盖起来，盖起来后，开始的租金回报率大概每年4-5%，然后你要慢慢把它养大，养到8年左右，才能达到30%的回报率。每年30%的回报率，长远来看是很可观的。如果你能等15年，你一定也能拿到30%的年回报率。

　　商业地产虽然可以赚很多钱，但是绝大多数人没有好好利用这个市场，没有赚到可以赚到的钱。举个例子，每收100块的租金，恒隆地产就可以赚到85元，而据我们了解，其他的公司，最高的一家也只能赚70块。也就是说，这里面有很大的进步空间。当然很多人会有一些难处，有一些是资金的难处，有一些是耐心的难处，从前很多内地房地产公司没有资金，而现在资金多的不得了，可是你有那个耐心吗？你有耐心等他15年做到30%回报率吗？恐怕没有太多人有这个耐心。

　　所以，要想在商业地产成功，我有一些建议，第一，我们要先承认姚明不是李宁。姚明和李宁都是世界上最优秀的运动员。但是李宁不能打篮球，姚明不能跳马。同样道理，住宅开发领域有最优秀的企业，商业房地产领域也有最优秀的企业，但是两者也是不能混做的。我现在解释一下这两种产品为什么不能混做。首先，做住宅是一个量的问题，你必须做大。而搞商业房地产却是一个质的问题，质一定要好。其次，做住宅是要卖的，而商场是不能卖的，凡是卖了的商场或者分层出售的写字楼，绝对是三流的东西，绝不可能赚到我刚才说到的那个回报率。第三，做住宅要快，而做商场不能快。做住宅你要快，建筑要快，资金流转要快，卖房子要快。而做商业房地产最重要的是经验，要慢。由此可见，住宅跟商业地产的区别不仅仅是技术问题，乃是思维方式的问题。要是你能够改变自己的思维方式，你就能够从一个领域转到另外一个领域而获得同样成功。也就是说，你一个人要能够把右脑跟左脑分开，并且左右脑思维同样优秀，你才能同时做万科 (论坛 新闻)和恒隆。但是我认为，要做到这一点几乎是没可能的。所以我说，做住宅成功的企业很难在商业地产领域也获得成功。

　　我之所以今天拿出我们自己的经验跟大家分享，是因为我看到现在全国大中城市的三流项目很多，差劲的不得了。我觉得这样下去实在对不起老百姓、对不起国家，浪费了大好的土地资源。因此我希望更多优秀的房地产商能够涌现出来，能够为老百姓做点好事，不要再做那些三流的商场了。　　
万科集团副总裁肖莉：

　　下半年仍旧坚持“三不政策”

　　对调控不存侥幸心理　　

　　万科最近出了一个中期报告，我们在今年6、7月份销售额都到达80多个亿，这是个相当不错的成绩。
而这只是面上的东西，其实我们核心的东西是，通过2007、2008年调整之后，万科对调整的适应。我们不仅仅只是快速反应，如果说我们在2008年是快速反应的话，显然在这一轮调整中万科对调整的适应能力有了一个非常大幅度的提升。这不仅表现在我们能够顺应市场，同时也表现在我们通过这两三年调整总结出了我们自己的应变措施，即“三不政策”——不囤地、不捂盘、不拿地王。今年上半年我们也拿了800万平方米土地，2300元价格，这反映万科在拿地方面越来越成熟。另外在价格上，新政之后，万科的平均房价，5、6月份比前4月份的价格下调了14%，如果考虑到高端房这块，大概价格平均下降是10%-12%左右。这不是一个单纯的降价，而是面对一个新的市场，应该怎样采取一个合理的定价。在接下来的下半年，我们还是会坚持刚才说的“三不政策”，一个新盘推出来，第一个月就要卖掉60%。在定价上我们非常灵活，万科没有统一的价格政策。在积累客户的过程中，我们就会搞清楚客户愿意用什么价格来买。万科的定价原则就是要开盘当月销售60%。

　　下半年我们还是认为不能存有任何对于政策的侥幸心理。认为政府会放宽政策，这是非常危险的想法，因此我认为还是要积极面对。下半年供应量会大幅度上升，价格会比较平稳。特别是9月份后会大量增加新盘入市，所以应该对市场抱有敬畏。

　　为购房者支招

　　中原集团主席施永青（人称“香港楼王”）：

　　看清自身实力

　　有能力还是应该买房　

　　买不买房先看自己能力。如果仅有首期款，而收入又不稳定， 那么就不要买房。但是如果真有钱的话，我还是赞成买房。如果贷款不是太多，在房地产行业赚钱的机会还是比在其他投资市场的大。以我身边的朋友为例，他们在金融市场里面倾家荡产的很多，但是在房地产投资上还是赚到钱的人多。所以我认为如果没有足够的把握，还是不要把钱投在金融市场，有钱还是应该买房。