好久没有更新，最近貌似地界、房界逢多事之秋，闹哄哄地，想天下大乱不成？天天做新闻，看新闻，头都大了，实在懒理各种聒噪。可是稍微沉淀下来，觉得还是需要有感而发。本来先想写篇“一个闲置地的自白”，结果搞得没时间耽搁了。这次我不想站在行业部委角度写严肃东西，只说说真实的感受。

　　清算“大盘”还是清算“暴利”？

　　土地风暴又来了，又该拿一些事开刀，清算了。

　　近20年中国城镇化的快速发展，房地产企业向城乡结合部进行“大盘开发”的模式一度蔚然成风，“大盘模式”以时间换空间，采用规模大、配套全、售价低的竞争优势吸引了大量受制于城市中心高房价而无法实现居住需求的城市务工者，并一度因以王志纲为首的“大盘模式策划者”和广东地界祈福新村、华南碧桂园,福建地界世纪金源等为首的“大盘模式开创者”而名满中华。

　　遥想当年，俺刚入行不久，一提起大盘时代、城市运营，那家伙，一众地产媒体记者、老总、政府官员，都是景仰之情如滔滔江水绵绵不绝。

　　后来这几年我发现，世道变了还是评判标准摇摆，总之，矛盾浮出水面。

　　比如，大盘就意味着地块大，滚动开发周期长。动辄上千亩，都得轮着来。这讲究个规模效应。问题就来了：尽管受到区域市场刚性住宅需求的热烈追捧，但每次到了国家宏观调控、密集土地监管的时候，大盘模式每每就被推到风口浪尖。早前说你好，是因为房价较低，环境较好，规模较大，配套齐全，带动周边经济，拉动区域发展。如今说你不好，是因为你地价更低，存在“暴利”嫌疑；规模太大，存在“囤地”问题；拉动周边，存在“勾结、违规”操作。

　　总之，好坏全是你了。当初我们顶礼膜拜的大盘转眼成了祸害，近年屡屡“被囤地”、“被违规”、“被暴利”，日子不好过。“大盘模式”到底是平抑房价数字的一个药方，是老百姓安居乐业的典范，还是钻国家土地空子囤地的洪水猛兽？虽然它业已存在了近20年，多少人膜拜过，研究过，书写过，也指责过，但至今还没盖棺论定。这里只是几句公道话。

　　第一，不是说大盘就都是好的，就没有“祸害”，可依多年所见，比这大盘“祸害”厉害的多了去了。至少人家的楼价才相当于城市中心楼价的一半甚至三分之一，人家快速复制、大批量上市、不捂盘的开发模式比捂着一点地、等着下金蛋的好多了，你可以说大盘都在郊区，谁敢捂啊？对，至少人家在做供应量吧，加大市场住宅供应量，这从没有不符合国家风向。

　　第二，大盘模式“被暴利”的源头在于其所购土地比城市中心土地远远低廉的成交价。而其“低价”的原因往往被简单地看作是“土地”规模大，买批发当然比零售便宜，这招来了“投机”恶名，甚至是“官商勾结，幕后交易，强取豪夺”之类的……

　　可是，诸位骂者却也知道，那个流传多年的黄金定律：地段、地段，还是地段！这些大盘多在郊区，新城区，是政府区域需要借外力拉动的地区，在开发商介入之初，丝毫看不到地段：既无城市核心资源，又无经济繁荣，更无完善市政配套，更何谈市场需求？只看到高风险、低收益。这些地块除了政府规划一纸蓝图，甚至连蓝图也没有，说是荒地都不为过（有的人非刻意说成全占的是耕地，这就更失公正了），这些在一些根本不屑拓荒的城市核心区地产商看来，傻得可以的辛苦活，都让一些“傻得可以”的大盘热爱者们做了：先吭哧吭哧把生地变熟地，或者把荒地直接变熟地，然后再修路，做配套，盖房子，卖出去“赚点辛苦钱”。

　　这个过程，理论上应由政府或地方土地储备机构自行开发，但在很多贫困落后的地区，资金缺口难以解决，即使是向银行贷款，也需要自有资金占30% 的比例，一个城市新区的建设，保守起计也需要10个亿，很多地方政府根本拿不出这个数目。而目前国家对于土地储备的专项资金支持也有限，所以不是这些拓荒者愿意“越俎代庖”，而是有来由的。

　　具体说说吧。参与一级土地开发的企业在前期开发可能涉及到道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设。此外，地块的地貌可能有山地、丘陵、树林、湖泊、溪流等等状况，地貌的复杂程度将影响到企业前期开发所需要投入的成本。企业需要进行地质勘探，如果地块内有河流经过，还需要做涵洞、河堤等基础设施建设，这样每亩土地投入的基建成本可多达数十万元。这个过程在人们脑海中被无情地省略了，貌似廉价的土地上，立刻就盖起来了房子，就“暴利”了。

　　话说回来，就算这个过程地方给了点支持，给了点政策，要是你去做，你不觉得应该啊，傻子什么好处也没有，就去砸钱拓荒啊？话糙理不糙，这个道理都不用说出来吧。

　　第三，除了被忽略了的土地开发成本外，被公众普遍忽略的还有“大盘模式”潜在的巨大市场风险。精明如潘石屹们的，谁去搞大盘？选择走在城市边缘发展的最前沿，探索区域中缺乏购买需求的市场，无所借鉴，这本身就已经潜藏着巨大的风险；在人迹罕至的偏远郊区发展地块，投入不小的一级开发成本、配套建设成本、工程建设成本以及其他管理成本之后，若遇上各种不可控制的政治及自然因素，巨额的投入就打了水漂，项目可能烂尾，血本无归。

　　我接触过不少在地方地域特别爱做城市运营和大盘开发者们，他们都爱说，做事还做人，他们真的多有一种情结，喜欢看到大片的房子是自己盖的，大片的区域是自己协助发展的，和地方关系口碑搞得好。这其间不仅是赚钱，赚钱还有很多门道；也不仅是勾结那么简单和难听，他们愿意“做人”，也没有外界想象的那么假。

　　所以如果将“荒地”开发盘活后的土地的价值与开发之前的土地价值进行直接比较，是否有失公允？举点例子吧。

　　都知道合生在京津之间的大盘“京津新城”吧，老是动不动就被媒体拿出来说事，渲染人家空城，那个惨啊，鬼城之类的。人家够苦吧，响应政府号召，为了拉动京津之间发展，投巨资进去了，一扎几年，还在辛苦地拉动。现在被说惨，可以想见，如若几年后起来了，那舆论风向立刻转向“巨额获利，早先土地及其低廉，暴利，勾结”。可是愿意在蛮荒阶段进去“勾结”的，还是很少的。我替这样的勾结者感到叹息。

　　上世纪90年代，广州城郊“洛溪板块”发展初期，广州人的居住理念还停留在“宁要河北一张床，不要河南一间房”的阶段，对于到远郊区居住的概念嗤之以鼻。当时，洛溪板块地价低约1万元/亩，如今10多年过去了，洛溪板块已经发展成为广州最繁华的卫星城之一，若按现在的发展状况出让新地块，价格可能要高达数百万元/亩。那么今天看来，当初最早进入这个板块拓荒的港资开发商们是官商勾结谋取暴利呢，还是情系家乡投入巨资拉动城市经济发展呢，还是当初说人家情系家乡投资今天说人家官商勾结牟取暴利？谁来给出公正的评价？

　　如若我是媒体人，是有失公允的，是带有个人色彩的，那么我的一个做手机生产的朋友半月前刚从深圳回来，他姨妈住在祈福新村，他还有一个亲戚住在广州碧桂园。他到我家对我说，我想不在北京呆了，我到人家才知道什么叫房子，什么叫生活。跟我描绘了一大堆他所见大盘里生活的场景和感受，我当时有点啼笑皆非，觉得自惭形秽，觉得自己在北京好惨。我觉得他的感受至少是居住者真实的感受。有福住在那些好大盘里的人们，不知算不算一个重要的评判者。