■ 看各方·1 开发商

　　手里有钱，心里不慌

　　价格策略有松有紧，大房企稳度调控初期

　　“开盘价格未定，预计还在每平米5万元以上。”日前，记者致电绿城·诚园售楼处，售楼员在电话中这样说。诚园内部人士也向记者透露，二期开盘原定的5万-5.5万元/平米的价格目前没有变化。这位人士表示，诚园是绿城地产第二代高层公寓的代表作品，下半年会积极推盘销售，但价格会依然坚挺。

　　在整体市场受调控影响较大的通州，品牌房企龙湖地产旗下蔚澜香醍最近连续3个月销售过亿。龙湖地产有关人士表示，蔚澜香醍17000元/平米的价格就是平价开盘，加上品质支撑，已经取得期待的市场反馈，更进一步采取灵活价格策略的可能性微乎其微。

　　和诚园、蔚澜香醍相类似，北京不少品牌房企的项目特别是中高端项目，历经调控的“风吹雨打”，价格依旧岿然不动。如万科蓝山从5月初开盘以来，3个半月签约64套，占推盘量的40%。虽然销售速度远不能和一期开盘相比，但39800元/平米的价格并未调整。万科北京公司总经理毛大庆就曾表示，“万科蓝山项目不会调价，慢慢卖。”而万科能够沉住气慢慢卖，万科蓝山的前提是“万科北京的产品销售结构比例是很合理的”。截至目前，紫苑和长阳半岛的热卖，为万科北京贡献了大量回款，也使万科在北京房企销售排行中名列前茅。

　　从万科整个公司看，上半年销售金额达367.7亿元，加上7月84.4亿元，累计销售452.1亿元，今后5个月，只要月均销售40亿元，年度销售业绩就稳超2009年。而有分析人士认为，由于万科大部分项目将集中在下半年竣工，预计结算和营业收入比上半年将有较大增长，“万科中期手持现金191亿元，财务状况稳健，采取灵活价格策略的压力已经缓解。”

　　手里有钱，心里不慌。除万科之外，“万（科）保（利）招（商）金（地）”另外三家虽然上半年销售数字同比有涨有落，但净利润均出现明显上涨。如金地上半年销售面积、销售金额同比分别减少42.83%和37.31%，但净利润同比涨幅高达327%，金地董事长凌克就表示，金地完成全年目标压力不大，下半年将有足够房源供应。

　　楼市没有伤筋动骨，小房企慢慢卖

　　龙头品牌房企的策略是灵活的价格策略、有松有紧，但绝不以降价损伤品牌，于是，平稳地度过调控开始的四个月。而对于一些中小房企来说，则是守着旗下不多的项目“慢慢卖”，对降价实在提不起精神。

　　位于三环外一高端楼盘在沉寂了几个月之后，终于拿到了预售证，每平米价格比前期依然上涨了两三万元。谈到调控，谈到降价，该项目有关人士对记者表示，调控对高端楼盘影响不大，“产品价值放在那里，就慢慢卖。公司不差钱，更没有降价的压力。”

　　记者还发现，具体到许多项目的销售过程中，开发商并不是通过价格策略，而是通过给买房人制造紧张情绪，刺激市场。日前，买房人邓女士收到朝阳区某楼盘短信称“明日放量最后几套小户型，仅此一天”。第二天一大早，邓女士赶到时几套房源已经售罄。昨天，她又收到同样一条短信。一楼盘售楼主管告诉记者，类似这样“放量最后几套房源”、“最后几天优惠”是开发商惯用的销售策略。“调控只是暂时抑制了需求，没有伤筋动骨；开发商看到几个月并没有普遍的实质性降价，现在也不认真考虑降价的事情了。小打小敲，隔三差五卖一批。”这位主管如是说。

　　提要：在整体市场受调控影响较大的通州，品牌房企龙湖地产旗下蔚澜香醍最近连续3个月销售过亿。和诚园、蔚澜香醍相类似，北京不少品牌房企的项目特别是中高端项目，历经调控的“风吹雨打”，价格依旧岿然不动。

　　■ 看各方·2 中介

　　同行打架争客户的少了

　　经纪人疲于应付交易拉锯战

　　“报纸上有点风吹草动，买房和卖房的人就会开始较劲”，最近一个月以来，由于二手房市场的行情变幻，令东花市某中介门店的经纪人小李感到很无奈，很羡慕那些在6月份辞职休息的旧同事。

　　7月中旬以来，二手房行情有点好转，买房人看房增多，但是对于小李而言，却并不是工作状态的好转。“比起5月份和6月份，人更加疲倦了。”小李说。本家润园的一套三居室的房子，小李带着客户跑了四五趟，在其极力劝说下，房东在价格上有了10万元的让步，客户也明确了购买意向，房主却在成交的前一天再次专门研究了网上的新闻，觉得房价没有下降的可能性，可能还会上涨，不仅说不降价了，还想加点价格再卖，客户显然就不干了。而夹在中间的小李，不仅这个月的一笔提成收入泡汤了，领导看他的眼神也和以前有些不一样。

　　“都说二手房的价格下降，那应该是全市的平均价，在我所跑的这片二环里的区域，价格就从来没有降过。”小李说，这给他带来了最坏的结果：买房的人觉得价格肯定会降，不愿意出手买；卖房的人觉得价格会继续上涨，不愿意出手卖房。如新怡家园的房子，买的人说价格能降到3万以下，卖的人说能涨到6万，中介干的是“撮合”的活，这么大的差距，谁也没法撮合。

　　不再摆摊、抢客户，等着市场回暖

　　“政策出台后，大家都绷着，几个月没分出胜负，大家也累了。”小李回忆，5月份调控政策初现效果的时候，出于紧张和担忧，小李还和同事们经常举着牌子到外面“摆摊设点”，经过两个月的激情奋斗，发现效果还是不明显，因为买房人和卖房人看的都是价格。没有降过价的房源，摆在哪里也不会有人买。相反，每次“摆摊”还会引起同行和城管的非议，也有点“死马当活马医”的无奈。

　　小李说，6月份之后，不少同事都陆续离职了，因为觉得没几个月是不会有好转的，个人“奋斗”是胳膊拧不过大腿。还有些同行是因为公司要调整门店，觉得换到不熟悉的地方更没戏，就索性不干的。“附近有几家门店现在的从业人员几乎换了一轮。”

　　7月初，小李还一度庆幸自己坚持留在了店里，而且还提拔为店经理。因为当时的政策影响似乎有弱化的趋势，房价虽然没有降，但看房的人多了，他还做成了一笔很有成就感的交易，一个很富裕的老板在没怎么讲价的情况下，买了一套这里的大三居，让他们小赚了一笔，给同事鼓了劲。

　　过了7月中旬，又有不少买房人看到政策没效果，开始出手了，但是一直没有出现成交明显增加的事实，他开始怀疑7月份的那次成交只是一个特殊个案。最近几天，媒体又在报道政策收紧的新闻。“随他去了，能做多久就多久，尽量找好房源，尽量带好客户，成交不成交，就顺其自然了。”小李觉得，现在也没有6月那时想辞职的冲动了，还想呆在这行里，就得有个好心态，期望不大了，失望也不大了，情绪也好了。

　　“最近好像同行打架争客户的也少了。打架的时候说明大家还是有希望和激情的，现在都看淡了，我们主导不了市场，只能是等着”，小李开玩笑说。

　　提要：在整体市场受调控影响较大的通州，品牌房企龙湖地产旗下蔚澜香醍最近连续3个月销售过亿。和诚园、蔚澜香醍相类似，北京不少品牌房企的项目特别是中高端项目，历经调控的“风吹雨打”，价格依旧岿然不动。

　　■ 看各方·3 购房者

　　有的人不等了，有的人不买了

　　等不来降价，低开就出手

　　“3个多月没降价，我也不等了，买下算了。”上周，买房人王先生来到位于城铁13号线北苑站附近的一楼盘，签下了选房认购书，选了一套50多平米的LOFT户型。

　　靠近地铁、总价不高，这是王先生首次置业所考虑的两大硬性条件。从去年年中开始，王先生就开始关注地铁沿线的多个楼盘。2009年三季度，位于北苑站附近的某大盘入市，首期均价12000元-13000元/平米，僧多粥少，王先生没能选上房。接下来几个月的时间，到今年春节前后，该楼盘价格已经突破2万元/平米。“涨得太快了，等等吧。”可是没想到越等越涨，到今年5月该楼盘开盘时，均价已经达到27500元/平米。

　　“价格虽然涨了，但调控已经开始了。”抱着对“史上最严厉”调控政策的期待，王先生开始等待房价下降。而受到调控影响，王先生看中的楼盘曾经开盘售罄、售楼处人满为患的火爆场面一去不返了。王先生告诉记者，从5月到8月，自己也多次到售楼处看过，每次就是几个人、十来个人看房，有的人还只是光看不买，“刚开始还觉得这么冷清，开发商慢慢就会降价。但每次去问，都还是原来的价格。”慢慢地，王先生沉不住气了。

　　而在部分“遏制房价上涨初见成效”的论断中，王先生觉得靠政策降房价的可能性已经越来越小，“政策毕竟只是政策，降不降还是开发商说的算。开发商不缺钱，谁会愿意主动降价呢？”不再等待，王先生最终在等待了3个多月后出手了。

　　除了像王先生这样等不来降价就不等了的买房人，还有一些看到楼盘低开，觉得差不多就买了的买房人。在某网站工作的陈小姐最近办了一张中粮万科·长阳半岛的摇号卡，等待长阳半岛2期开盘。在陈小姐眼里，长阳半岛1期从最早预期的16000元/平米到后来起价13500元/平米，再到最终开盘变成均价13500元/平米，陈小姐觉得开盘价下调幅度已经比较明显了，“那么多买房人都动心了，800多套房子一抢而空。”一期价格已然放在那里，指望2期再降已经不现实了，“只要2期开盘价格不涨得离谱，我就买。”

　　没降价买不起，不买了

　　虽然不少买房人开始寻求出手机会，但更多的仍然是按兵不动。

　　“反正是买不起，现在根本就不考虑买房的事情。”今年28岁的林先生已经迈入准备婚房的“刚需”门槛，原本也指望着调控能降降房价，结果望穿秋水也没见多少楼盘有实质性降价，“房价是不涨了，可是原来买不起，现在还是买不起，”林先生索性也不再看房了，只是偶尔看看楼市新闻，“刚开始还觉得部分楼盘打折优惠，变相降价能推倒降价的多米诺骨牌，后来看看也没有带出降价潮。最后，连任志强都开始劝房企降价了，房企还不降价，我还指望什么？”于是，林先生连扫一眼楼市新闻的频率都降低了。

　　有人是觉得贵压根不愿意给楼市抬轿子，有人是总价太高心有余而力不足，有人是供得起月供供不起首付。一句话，等不来降价就买不起，买不起就不买了。

　　提要：在整体市场受调控影响较大的通州，品牌房企龙湖地产旗下蔚澜香醍最近连续3个月销售过亿。和诚园、蔚澜香醍相类似，北京不少品牌房企的项目特别是中高端项目，历经调控的“风吹雨打”，价格依旧岿然不动。

　　■ 记者手记

　　不听老任言，吃亏在眼前

　　从最初委婉规劝房企控制房价，到日前苦口婆心劝房企顺应调控要求，任志强越来越替开发商焦虑了。

　　售楼员经常劝买房人“抓紧买吧，再不买就涨了”、“你看你原来不买，现在再买就贵了”，不排除售楼员规劝的善意，因为楼盘涨价的事实摆在那里；但也不能忽视售楼员的焦虑，因为开发商的销售压力在那里。

　　售楼员的焦虑和任志强的焦虑本质上都是替开发商着急。

　　今年，开发商的销售压力更多的来自于调控的汹涌。房企都处于调控的波涛中，“舍得”才是游过激流的最大秘诀。舍得，有舍才有得，小舍小得，大舍大得。或许诸如万科等品牌房企现在的销售压力小了，已经游到了浅水区，那是因为他们先舍去了“高价”、高收益的包袱，身上的负重少了，游得自然就快了，甚至很快就可以上岸。调低开盘价格对万科的品牌有影响吗？没有，万科还是那个万科。

　　然而许多房企和项目并没有看到品牌房企已经做出了表率，依然抱定“高价”“高品质”不撒手，殊不知不寻求尽快上岸，就要面临上游随时而来的洪流，就要小心水底的暗礁。无怪乎任志强看着许多房企的慢吞吞心急如焚。

　　一个是标杆式的龙头企业，一个是标杆式的地产大佬，各以其多年对中国房地产市场的熟知、对企业生态的敏感，身体力行或直言相告，不知道那么多房企还在等什么？

　　日前，高层在京再次强调，继续贯彻国务院关于房地产市场调控的政策措施，坚决抑制房地产市场的投机炒作。政策调控难见松动，接下来的问题就是：不买房，买房人照样过来了；不卖房，房企撑的过去吗？再不抓紧寻求上岸，一旦再有政策开闸，恐怕还在水里的开发商连一根救命稻草也抓不住了。

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