一个市场进入狂欢的时候，它不会想到可能遭遇的后果。9月30日晚间的深圳楼市限购令，打晕了开发商和购房者，不少发展商今天都没回过神来，而很多购房者签订了认购书却一直无法做备案登记，深圳楼市调控让市场进入史无前例的冰冷时期。不过，如果回顾深圳楼市调控过程会发现，要不是新政细则被提前泄密，深圳楼市限购令也许4个月前就提前出了。

　　限购令可追溯到4月份官方文件

　　4月29日下午2点30分，深圳楼市新政细则出台前，上海证券报的记者黄进(化名)混进了山水宾馆4楼会议室，深圳市规划和国土资源委员会下设的房地产研究中心正在这里召集当地开发商、中介机构、银行、证券基金研究员等近20人举行内部研讨会，对新政出台后对市场的影响及各方的看法进行讨论。此外，还对即将出台的地方细则进行吹风，会议主办方透露深圳楼市新则已经敲定，并将于4月30日公布。

　　正因为参与了此次会议，黄进回去就写了独家报道，称“深圳楼市细则将于今日(当日为4月30日)出台。”报道一出来，当即引起深圳同行关注，当日深圳所有的报纸记者和网络编辑集体等到晚间10点左右，依不见新政细则出台，黄进遭遇媒体同行质问。因为不敢透露自己混进了会场并有录音为证，黄进有苦难言，只得说自己也是听知情人士描述。

　　当日黄进的报道里就有一段描述，“这次深圳的细则总体方向要比中央的更为严格。包括二套房如何界定、限定本地人购房套数等模糊的问题，深圳都会按照最严格的上限执行，坚决遏制房价上涨。”这是“限购令”首次出现在深圳楼市调控的历史簿上。

　　5月1日，本报记者根据黄进的文章进行采访，一位在深圳从事了10年地产的资深业内人士透露说，深圳的调控细则可能会集中在限购房屋方面，“有深圳户口的居民只能买两套房，无深圳户口的只能买一套房。”他还称，判定是否二套房的标准会以产权拥有为标准，而非以贷款为标准。即是说，“无论是否通过贷款，如果深户购买第三套房，或者非深户购买第二套房，就不给过户。”一时间，“限购令”顿有风雨欲来之势，当时的业内人士都表示，如真限购，深圳楼市将回到2008年的楼市低谷时期。

　　政府还不想“一棒子打死楼市”

　　5月4日，“限购令”将来的声音再次放大，一开发商负责人在博客上发表了题为《全城首发：深圳“新国十条”执行细则》的博文。这则博文援引“深圳权威部门”的消息称，深圳“新国十条”执行细则其实早于五一黄金周前已商讨拟订完毕，只等政府正式颁布执行了。

　　在这篇博文里面，披露了多个深圳新政即将实施的细则，焦点就是第三条：深圳将暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，在本市购买商品住房总套数限为一套；对境外人士和港澳台居民，在本市限购一套自住或自用的商品房。但是关于“深户限购2套房”的传闻并没有在细则中出现。5月4日晚间，深圳市规划国土委发布楼市新政细则，限购房屋套数部分被取消，其余部分和上述该开发商博文里面提到的内容基本一致。

　　“限购令对楼市打击太大了，当时有领导担心楼市大跌，于是取消了限购令。”当时接近政府部门的一位媒体同行告诉南都记者，他称在最初的细则版面里面，确实有黄进提到的包括深户购买第三套不给过户这样的限购令，可是在政府会议讨论时候，这条被否决了，主要原因是当时政府主管部门担心打击面太大。于是，在当时房价上涨领先全国的深圳，出台的细则仅仅集中在了信贷方面。

　　“很简单，因为4月份还没有严重到需要通过限购手段来限制市场的需要，地方政府的压力不够大，所以对限购令能否决就否决。”一位资深地产人士分析当时限购令被否决的原因，他认为地方政策其实也是地方政府和中央政府的博弈，如果影响到政绩，那地方政府一定会严格执行，但是出于保增长的目的，地方政府也不想一棒子打死楼市。

　　市场不给面子调控4个月房价就反弹

　　预料中的事情往往容易发生，调控终于还是一如既往的失效了，只是这次时间间隔更短。

　　4月中的楼市新政以及5月4日深圳楼市新政细则出来后，深圳市社科院城市营运中心主任高海燕当时表示，政策像“耍猴”，只是为了平民愤，但是究竟能执行多久，其实公众心里有所怀疑。他判断此次政策已经十分严厉，房价在未来一段时间内会下降。事实也正如他预测的，市场确实有了反应，但是不是体现在房价上，而是成交量上，有数据显示，新政第一周，一手成交开始出现下跌，二手成交下降8成，不少中介负责人称此次成交量下滑要比2007年更加猛烈；新政后半个月，新盘成交出现萎缩，新开楼盘虽然比预期价格要低3000-6000元/平方米，但是成交依然只有2-3成，有楼盘开始推出特价，如佳兆业(论坛新闻)开始全国启动优惠活动，10城10盘推出1000套特价，其他开发商也有跟进的迹象。

　　6月初，深圳楼市出现第一波降价潮，以万科(论坛新闻)为首的楼盘低于市场价格开盘，消费者的购买力重新回到楼市，多个楼盘创下不错的业绩，而且万科的楼盘还出现了连夜排队和开盘售罄现象。

　　前几个月启动的还是中小户型，整个市场成交依旧低迷，由于豪宅鲜有成交，成交均价也不断回落，深圳市规划国土委数据显示，2010年显示，一手房成交，5、6、7月份，平均每月成交只有13万平方米左右，而4月份的成交为35万平方米，成交价格上，5、6、7月份，最低月份的成交价格只有17845元/平方米，最高也不到19000元/平方米，相对4月份的20381元/平方米低了不少。不过，到了8月份，成交开始回暖，成交面积蹿到17.7万平方米，9月份更是到了夸张的42.53万平方米，创下全年月度成交最高数据。而9月份的均价，也重新回到2万元/平方米以上。

　　调控对市场没有起到作用的效应被放大，楼市如一匹脱缰的野马，被关禁4个月之后，被解放，开始还小心翼翼，发现完全自由之后，就开始风驰电掣般狂奔起来。9月份购房者狂热到开发商都开始害怕，而之前貌似的信贷限制等等问题忽然荡然无存一般，每个开盘现场，都挤满了购房的人群，风雨无阻，宝安一个楼盘，开放样板房，人多到要排队耐心等待进入电梯。而只要开盘的楼盘价格没涨，购房者就如捡到便宜一样，拼命去买。

　　“除了调控的毫无结果之外，另外两个重要因素就是如今人民币不断升值加上通货膨胀。”资深地产人士张伟表示，他从9月初就开始预测，如果没有持续政策出来，房价就不可控制地上涨。事实也是，到了9月下旬，深圳楼市弥漫着紧张气氛，供应减少加上需求增加都在“逼迫”深圳房价往上。