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济南房价首"破9" 购房者质疑楼市“逢调必涨”?

作者:菏泽房产网   时间:2010-10-22 00:00:00   来源:互联网   点击: 2762

    市民丁先生原本打算在省城南部购房,自调控政策出台后便开始观望,希望房价能降低到自己的心理价位后,再出手买房子。但是,一路观望下来,丁先生的购房信心不仅没有增强,反而有些担忧,因为房价并没有下跌,反而一路看涨。“还是买吧,再不买谁知道什么情况呢,再涨下去就真买不上了”。

 记者调查了解到,不少购房者都持有与丁先生同样的想法。
    作为准购房者,他们所关心的并不是调控后成交量如何,而是房价是否能够下降。

 数据显示,省城济南9月份商品房成交出现小幅下滑,但成交均价首次冲破9000大关,呈现“量跌价涨”。与此对应,近年来相关部门多次出台调控楼市,但收效甚微。今年4月出台的号称史上最严厉的调控政策执行近半年来,9月房价依然坚挺。部分购房者总结了历次调控效果后认为,楼市“逢调必涨”、“越调越涨”。对此,多位专家认为,本轮调控政策很好,但也需要加强对地方政府执行力的监管。

 商品房成交均价  首破9000元/平米

 据济南世联怡高房地产顾问机构9月月报显示,9月份,省城济南楼市整体价格上涨明显,一举冲破了9000元/平方米大关。该机构月报显示,今年绕城高速以内的商品房整体均价房价一直稳定在8000元/平米左右,9月份则达到了9314元/平米,同比上涨33.0%,环比上涨7.4%。业内人士分析,价格大涨的原因主要是中部、南部高价项目的带动。

 山东百安居置业咨询有限公司项目总监成浩认为,9月份市场新增供应减少,高端项目比例偏高,从而导致9月份济南楼市出现了“量跌价涨”的局面。

 对此,山东中原地产投资顾问总监也表示,中低端项目供应量过少,导致省城商品房价格稳中有升。

 国家统计局15日发布的数据显示,9月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.1%,涨幅比8月份缩小0.2个百分点;环比上涨0.5%。同时,9月商品房销售面积达到了10446万平方米,相比8月份的6886万平方米,大幅上涨了51.7%。在销售量的推动之下,房价在维持了两个月环比持平之后开始上涨。

 5年调控不断  房价“逢调必涨”?

 山东中原地产投资顾问总监告诉记者,济南房地产业自2003年开始发展,至2006年一直处于稳步增长的状态,价格等并未出现大的变化。2007年,由于需求量放大等原因,导致价格及成交量出现大幅增长;2008年受国际金融危机影响,市场有所萎靡,政府和相关部门积极救市;2009年,受全国市场影响,济南房地产市场迅速回温,价格及成交量都出现了不同程度的增长。

 记者查阅了相关资料显示,自2006年起,几次调控后的省城济南的房价确实出现了不同程度的增长。以济南南部某住宅项目为例,2006年5月国六条及90/70政策出台后,该项目同年9月份价格为4600元/平米;2007年央行5次加息及第二套房首付比例不得低于50%等政策出台后,该项目同年9月份价格为5200元/平米;2008年受国际大环境影响,政策缓和,积极救市,该项目同年9月份价格为6300元/平米;在此政策影响下,2009年该项目价格加快增长,同年9月份价格为8000元/平米;2010年新政出台后,该项目价格也在一直稳步增长,至9月份,价格为8960元/平米。

 比较了多次调控的效果后,市民丁先生及很多购房者得出了一个结论,楼市是“逢调必涨”“越调越涨”,不能指望调控将房价打压下来,因此该出手的时候还是要赶紧出手。

 世联怡高房地产顾问机构总经理朱江认为,调控政策出台后,短期内购房者预期房价会降低,采取了观望态度,需求受到一定的抑制。而这个时候,开发商为了应对调控,也会采取措施,减少供应等,到一定程度,刚需观望者放弃博弈时,出手购房的时候,楼市整体供小于求,可能就会导致价格上涨。

 而对此,有专家认为,相关部门只是提出遏制房价过快上涨的势头,并不是要大降房价;相关部门只是希望挤压部分存在的楼市泡沫,而不是希望楼市崩盘;同时在目前流动性过剩的背景下,通胀预期强烈,仍会有资金流入楼市,这注定楼市不会大跌。

 调控效果明显  但统计数据滞后

 业内人士认为,历次调控收效甚微,不是由于政策不行,而是执行力的问题,且前面每次政策都只是隔靴搔痒,并没有真正触动房地产业的要害。

 中国房地产协会副会长朱中一认为,过去的几次宏观调控,增加供给的手段不多,效果也不明显。因此政策实施一段时间后,被压抑的刚性需求集中入市,造成推动房价快速上涨的局面,给人造成“越调越涨”的印象。“全国房价上涨,主要是因为市场惯性。同时,调控政策的落实、见效需要一个过程。从整体上看,今年遏制房价过快上涨的调控目标是可以实现的。”朱中一说,但在个别优势明显的地段和项目,房价仍然存在上涨的可能性。

 山东大学经济学院副院长、房地产研究中心主任李铁岗认为,此次调控并不存在“越调越涨”的情况,统计部门的数据具有滞后性,并不能完全反映新政的结果。

 “调控的目的并不是为了打压房价,而是抑制房价过快增长。房地产调控应是持续的过程,需要长期去做,使得房地产业的发展恢复到理性的道路上,而此次调控就是全面的,持续的,比之前的每次调控效果都要好,但也需要加强对地方政府执行力的监管”,李铁岗告诉记者。

 而对于政府调控,朱江认为,楼市涨价是由于供求关系失衡,市场供求关系的波动要快于房地产的开发周期。“一个项目从买地到开盘,最快的也要半年,这就意味着从发现供给不足到采取措施的时间段里,至少要有几个月的失衡”,此外,朱江还告诉记者,“房地产行业的发展应回归市场行为,而不应有过多的政治行为”。




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