各地限购细则纷纷出台,商业银行购房信贷也普遍收紧,选择近期出手的购房者眼下有点烦。买家遭遇首付提升、按揭无门等窘况,某某楼盘可能出现退房潮,诸如此类的消息近期不断成为媒体关注的热点。

　　本报记者日前接获读者爆料,指买房后遭遇银行停发贷款、买房手续已办,首期已付,但无法办理后续按揭手续的骑虎难下局面。

　　购房后突遭停贷

　　严先生向本报记者投诉,其9月底在佛山高明看中一套面积100平方米左右、总价25万的二手单位,由于对房子比较满意,当时决定出手。在当地建设银行办理房贷,9月27日银行方面出了同贷书。于是,严先生同卖家签署了购房合同,买卖双方到房产交易所办理了过户手续,并交纳了三成的首期款。而在国庆假期后的12日,他又交了相关交易契税。但此时却突然接到银行方面通知,指建行总行最新发布了限贷通知,要求对外地购房者实行限贷措施,且以10日为期限。由于严先生户籍为外地,办理房贷的当地支行称“外地人要有一年税收、社保证明才能办房贷”,银行方面以此为由,通知他无法再办理房贷事宜。听到这个消息,严先生一下傻了眼。

　　限购令下,房贷也收紧

　　而记者调查发现,目前佛山市并未出台针对外地买家的限购措施,而针对建行的此项“限外限贷”规定,记者向广州的建行相关人士查询,获悉近日建行总行确实有下发相关收紧信贷的通知。尽管佛山不属于房价问题较为突出的一线热点城市,但在房地产新政信贷普遍收紧的背景下,仍遭遇了一刀切的政策执行。由于此前银行方面已经发出了同意发放贷款的通知,严先生才去办理了购房合同,并完成了交易手续,此时停发贷款,让他叫苦不堪。

　　记者了解到,除了建行外,工行、农行、中行等近期的房贷发放均有不同程度的收紧。

　　据悉,目前银行方面向严先生提出了解决方案,即以消费贷款形式来发放贷款,但严先生表示,此前他和银行办理的房贷为25年的七成按揭,每月供款在900元左右,在他的可承受范围,而现在的消费贷款计算,5年期月供要8000多元,10年期要4000多元,且利率标准也比原来的房贷标准高,他根本无法负担。

　　注意签署合同利于维权

　　遭遇严先生的这种情形,该如何应对?记者就此采访了银行界相关人士。据相关人士表示,购房时除购房合同外,还要注意和银行签署的按揭合同条文,只要按揭合同生效,如果出现购房行为完成,银行却无法发出贷款,则银行方面应该承担所有责任。由于调控政策的影响,银行无法完成原来承诺的信贷发放,购房者可根据按揭合同要求银行方面承担相关责任。

　　另一方面,银行业专家也提示,目前各商业银行执行的信贷政策宽松度并不一样,买家在购房选择信贷时,也要注意比对哪家银行的条件更为宽松。有专家建议,目前一些地方性银行和外资银行为吸引更多客户资源,在服务上相对较四大商业银行更为灵活,信贷发放上也更为宽松,在选择购房贷款时,不妨可以考虑。也有专家表示,目前信贷收紧的情况下,买家在出手购买一手房时,可以注意查询开发商能否提供更为灵活的付款方式。例如目前部分开发商能提供额外折扣,或代为垫付部分首付款项,在短期内减低购房者资金压力。这些举措对于资金较为紧张而又急于购房的消费者来说,还是有一定的帮助的。

　　文/图南方日报记者李广军

　　⒆家观点

　　房价能否走出越调越涨怪圈?

　　近年来,房地产调控政策屡屡加码,但即使是“史上最严厉调控”政策的出台,也没能遏制住房价上涨的势头,反而呈现越调越涨的状况。房价,如何能真正走出这种怪圈?西南财经大学财税学院教授付志宇认为,房价过快增长源于地价的上涨,而土地财政是导致这一现状的根本原因。他强调如不切断地方政府与房地产业的利益链条,调控房价无从谈起。

　　付志宇表示,住房与教育、卫生同属准公共品,具有很强的层次性,即满足人们基本居住消费需求；而其用于延伸改善性消费及投资性功能则属于私人品。公共品性质的住房应由政府提供,其价格形成主要由土地成本与建筑投入决定；私人品性质的住房则由市场提供,其价格主要受市场供求和其他投资要素影响。在这种意义上看,政府所应关注的只是前者。

　　但在现实上,分税制下形成的土地财政,被付志宇认为是造成地价飞涨的重要原因。在他看来,地方政府因分税制改革后财力削弱,只能更多地依赖“卖地”,而土地拍卖收入高于征用农村集体土地成本之上的价差,形成通常所谓的“泡沫”。正因利害攸关,他认为地方政府对中央的调控政策没有切实贯彻的动力,进而屡屡出现房价所谓的“报复性反弹”。

　　付志宇认为,欲治房价必先抑地价。他引用国外房地产发展的经验指出,日本1991年开征的地价税就是针对80年代末泡沫经济盛行、地价飞涨出台,通过对土地所有者征税,弱化其土地财富观念,加强土地流动,提高土地利用率。台湾地区1977年统一实施的土地税包括地价税和土地增值税两种,强化了税收对土地价格的调节功能。

　　付志宇最后补充道,解决房价问题的关键在于调整现行财政体制,让地方财政收入与地价脱钩,以消除“土地财政”萌生的土壤。简而言之就是“涨价归公”,土地涨价收归国家,而非哪一级地方政府。因为土地国有,地方政府在法理上无权取得涨价收入。而中央政府应考虑设计科学合理的转移支付制度,以弥补地方财政收入所受损失,尤其是适当维护高房价城市的财政缺口。只要土地价格得到控制,房产价格自然也会恢复到合理的水平。

　　南方日报记者李广军

　　“四限”调控之下,房价涨幅现颓势

　　阳光家缘的数据显示,10月26日广州全市网签264套,成交面积为29093平方米,成交均价为13437元/平方米。10月15日广州新政细则出台,统计到目前,二次调控10天之后的本周广州全市网签量为2165套,平均每天成交量约为309套。对比9月和10月巨大的供应量,这个日均成交量明显偏低,足见新政影响。

　　今年以来,广州楼市的成交一直保持上升势头,在广州“四限”调控之下本周终于出现下滑,且下降幅度比较大,市场发出降温信号。当然,分析数据可以发现,成交量前十的楼盘均来自近郊板块,只有两个楼盘成交均价突破万元,这也是成交均价下降一成的原因之一。

　　值得关注的是,本周成交活跃的增城、从化楼盘,由于不受广州“四限令”政策影响,从某种程度上甚至可说是“受益者”。专家认为,随着调控加深,成交量好的楼盘将逐渐变成以郊区楼盘为主,同时市区高端盘销售将逐渐转攻改善型买家。

　　成交的回调显示,由于中央二次调控的强势出台,广州限购限贷等细则的严格执行,市场投资者被调控门槛所挡,只能暂时离场,同时刚需在短时间内难以支撑高端市场,因而市场开始结构性调整,并表现出量价齐跌现象。

　　除了购买力的调整,市场的供应也开始微妙变化。在新政组合拳重压下,广州新盘新货数量大幅度减少。据数据监控中心统计,广州全市10月25至11月30日新盘新货总量为27个,包括全新盘和老盘推新货,环比大跌56%。这27个项目中,全新盘有14个,与前段时间中心区域供应为主力的局面缩减不少。从区域上来看,接下来的11月份广州各个片区新盘新货的数量分布较为平均,但数量都不是很多。最多的是增城片区,为7个。

　　这一现象不单局限在广州,在全国29个大中城市中,11月普通商品住宅项目计划开盘量环比下降三成,其中北京、广州、深圳的降幅在五成左右,贵阳的降幅最大,达到77.3%。此外,杭州、武汉等17个城市的商品住宅项目计划开盘量均有不同程度的降低。

　　文/图南方日报记者关丽

　　■个盘表现

　　一次付款买家大增

　　尽管广州楼市在限购令出台后成交明显下滑,但近期开盘的个别楼盘仍表现突出。记者了解到,在新政影响下,选择一次性付款的买家有所增加。

　　一直未见开盘的天河北新盘亿泉尚园上周四突然低调开售,由于此前已内部登记蓄客数月之久,当天超过250台客户到场。据透露,开售当天认购单元超过首推60套货量的9成,收金2.5亿元。由于该项目单元面积最小也有139平方米,且开盘均价达2.8-3万元/平方米。开发商方面表示,近期新政影响有限,主要是客户对于该项目的天河核心区价值的高度认可,且买家购买实力较强,近6至7成买家选择了一次性付款。而以该项目最小单位约400万左右的起步价格来看,项目买家的经济实力相当强劲。

　　在新近开盘的近郊盘方面,以金沙洲的万科爱地住区和南沙的碧桂园豪庭成交较为突出。本月21日低调开盘的万科idea爱地住区,主打小户型婚房族产品,开盘日推出300多套货量,其开盘均价是1.5万元/平方米,还有98折及团购优惠及一次性付款额外99折。其价格低于之前预期的1.6-1.7万元/平方米。销售现场人气不错,据悉当日共卖出100多套。

　　而南沙的碧桂园豪庭在本月12日抢闸开售的洋房组团,价格在6900元/平方米。据统计,买家多为自住买家,除当地人外,也有不少是市区客为父母养老等原因而购入。由于碧桂园在开盘时一向有针对一次性付款的额外折扣优惠,如豪庭开售当天便有一次性付款额外96折的政策,也促进买家选择一次性付款成交。当日成交中,有近3成买家选择了一次性付款。

　　定位大户型高端产品的滨江东豪宅华标品峰,其成交情况也有变化。据华标集团营销总监李咏介绍,由于今年来新政对买家的购房限制,品峰的买家基本上采取一次性付款的形式购房,而在往年常用的按揭贷款形式今年少见。他透露,10月成交的9套单位,买家以本地自住客为主,而最新成交的46层一套297平方米的单位,总价达到1250万元,买家也是一次性付款。他认为,目前的限贷、限购对于经济实力较强的换房买家影响有限,但会促使买家选择一步到位购房。而大户型高总价单位,依然是部分高端买家的优先选择。

　　文/图南方日报记者李广军