距楼市“9·29”二次调控“新五条”出台已经一个多月。这一个多月来，市场经历了“新五条”、“鄂六条”、“汉六条”和加息的轮番“轰炸”，原本被期待的“银十”成色也有所缩水，但武汉市场的成交量仍然可观。2010年仅剩两个月，楼价是升是降？出手是赚是赔？此时的武汉楼市，情势微妙，非一言可蔽之。

    政策频出　三套房客户被挤出

    新政后火速开盘的楼盘不少，有的还未受到政策的严重影响。

    9月29日晚，“新五条”一出，8、9月份短暂回暖给开发商带来的好心情荡然无存。当天晚上，就有楼盘迅速行动起来，通知购房人第二天一早提前开盘。一天之后，又有几个反应快的房企火速开盘。位于光谷的标志性大盘锦绣龙城双子座10月1日开盘，推出400多套房子，因价格不高于6000元/平方米，不到一个月内销售一空。该公司介绍，销售一空这既有价格定位合理的原因，也有9月份蓄客的功劳。不过，据介绍，少量刚需客户和很多购买第三套房的客户被挤出，新政初显威力。

    这是中档价格楼盘的一个标本。光谷片区因多个楼盘主打90平方米左右的中小户型，且以年轻购房者刚性需求居多，调控政策的影响还未大面积显现。但市中心高价楼盘，因客户以改善型和投资客户居多，日子就不那么好过了。

    10月中旬的房交会期间，汉口某过万元的楼盘开盘，推出300多套房子，之前代理公司预计经过一段时间的蓄客，当天可以消化三分之一的房源，但实际上，面对第三套房全面停贷的形势，该楼盘当天卖了不到20%，创下开盘记录的新低。同样，10月中下旬开盘的高价楼盘，销量都很一般。中科辉创地产公司总经理陈晖认为，新政强化了信贷政策，既造成了部分刚需客户暂时退场，也让一些实力不够雄厚的投资或改善客户暂时退出，这是高价楼盘受影响比中低价位楼盘大的重要原因。

    但9、10月份大量项目上市和政策的滞后效应，还是让楼市销量不俗。据武汉房地产市场信息网数据显示，截至昨日，10月武汉商品房销量超过11000套，略低于9月。

    退房隐现　买卖双方齐观望

    “新五条”出台后，不少房企负责人介绍，购买力较差的刚需一族，显然被误伤。郑先生在汉口一个楼盘已经交了定金，新政一出，银行要求三成首付，他还差6万元，颇为为难。退房吧，定金可能退不回来了；借钱凑首付吧，对后市走势又有些不太确定。

    像郑先生这样为难的人不少。一些购房者给记者打来电话称，刚交了定金或签了合同，就遭遇“认房又认贷”和加息，希望退房但开发商不同意。

    据介绍，有开发商跟购房者签订分期付款协议，约定购房者可以先付两成首付，在一定期限内补齐首付后办理贷款。业内人士介绍，这种招数在2008年楼市冷冬时有楼盘采用过，不过并非市场主流。“整体来看，购房者的心态更加理性，很多人因各种调控政策的出台而观望，但并非是坚决不买房，而是在等待合适机会。这是一个很微妙的阶段。”中科辉创地产公司总经理陈晖分析。

    目前虽然有越来越多的楼盘开始降价或者是以某些优惠活动的形式变相降价，但价格微降的楼盘还不足以打动购房者。鉴于此，一些今年销售情况不错的房企，有意放慢了脚步。
 统计显示，多个城市11月份的开盘量都将明显减少。武汉11月楼盘开盘量将比10月份下降近四成。武汉思锐地产副总张敏认为，计划开盘量下降既有二次调控政策层层推进的影响，也跟房企的进度相关。一般来说，每年9、10月份是推盘高峰，11月开始楼市主要是一些老盘加推，不会有大规模新房上市。

    横盘明显 市场担忧调控效果

    尽管上至国家，下至武汉市，都出台了调控政策，但房价横盘可能还将持续一段时间。

    据武汉市房地产市场信息网数据，商品房周成交均价并未明显下降。主城区商品房10月周成交均价呈现微涨的格局。具体到楼盘，部分万元以上高价楼盘项目和户型偏大项目销售价格有所下调，而市场上大多数在售项目并无多少降价。

    对此，不少人认为，政策比较温和，还未给市场带来重大影响。

    在“新五条”出台20天后，我省和武汉市都陆续出台了地方版的楼市调控细则，被简称为“鄂六条”和“汉六条”。“汉六条”内容中，最受普通购房者关注的差别化信贷政策和税费政策，都没有出国家政策的框架。一些外地城市出台的限购令等严厉措施，“汉六条”并未涉及。“汉六条”也因此被网友戏称为“无限购、无限价、无房产税”的“三无细则”。

    对此，多位业内人士认为，此前市场各界都对汉版的调控政策抱有很多期待。甚至有些人预测可能会出现限购等措施，政策出台后低于市场预期，导致的结果是对市场的震动不会很大。

    网络上，不少网友也针对“汉六条”展开了讨论。热线房产网的调查显示，新政满月后，51.6%的人认为新政不能抑制房价上涨。一直在武昌辗转看房的赵先生则认为，新政策对开发商似乎没什么影响，看的几个楼盘，非但没有降价的迹象，有的还比前段时间价格涨了一点。

    武昌一楼盘策划经理认为，就“汉六条”的内容来看，很难再为市场带来冲击。有楼盘开发商更是认为，只要不出限购令，就不会对市场有太大影响。

    年底或现短暂价格低点

    2010年仅剩两个月，在“国十条”、“新五条”和地方政策都进入严格实施阶段后，年底楼市行情会如何？

    记者采访的业界人士，对年底房价大降，并不抱乐观态度。

    研究中心研究员陈龙认为，目前开发商无主观降价的意愿，特别是购房者普遍有“买涨不买跌”的心理，微小的降价依旧难以撬动市场，更多楼盘可能选择明年再战。另外，武汉正处于大规模的城市拆迁、改造、建设和产业升级的时期，加上通胀压力大背景下，仍旧会有很强烈的购房需求。湖北省社科院经济研究所副所长叶学平分析，目前调控措施还没有对武汉楼市起到实质性的影响，房价后期会出现怎样的走势还很难说。

    不过，也有业内人士认为年底可能会出现一个低点。武汉现代国民经济研究所所长王涛认为，在目前房价过高购房需求又被大幅挤压的情况下，武汉房价应该会出现下降的趋势。中科辉创总经理陈晖则分析，年底两个月楼市需求下降，必将会带来销量的下跌。僵持会持续一段时间，在此期间，受加息和银行对房企开发贷款的收紧影响，一些急于推盘回笼资金的房企，会推出各种促销或降价，房价可能会出现半年来的低点，但长期来看，房价又会进入上升通道。

    深圳世联分析报告则认为，楼市“二次触底”的历史或将重演。该机构分析，从规律来看，调控政策出台后，会出现一个较长的市场价格底线与购房者心理承受底线博弈的过程。根据历次调控表现来看，只有在价格达到部分购房者底线后，销量才会提升。