继将六大行存款准备金率上调至17%之后，央行再度出手，连续上调商业存贷基准利率及公积金贷款利率。人们不禁要问，痛下如此猛药，楼市能否应声退烧？

　　从4月出台房地产连环调控政策，到9月底叫停第三套房贷，再到10月初各地纷纷出台“限购令”，2010年的中国楼市可谓“饱经调控”。“调而难控”的根本原因，显而易见是资金使用成本过低、资金流动性过剩以及通胀导致的实际负利率。因此，预估一项调控政策的效果，也需从对前述三方面因素的影响来评判。

　　首先看资金使用成本。如果是商业贷款，以一套100万元商业贷款的房产，等额本息的还款方式贷款20年为例，首套房按8.5折利率计算，则加息前月还款额为6627元，加息后为6722元，增加95元；二套房按1.1倍利率计算，则加息前月还款额为7476元，加息后为7606元，增加130元。如果是公积金贷款，以购房申请额度为50万元纯公积金贷款，还款年限为15年为例计算，在利率调整前每月还款约3666元，利率调整后每月还款约3711元，比利率调整前多支出45元。很明显，公积金和商业贷款全面加息，对购房者实际影响比较有限。

　　其次看加息后流动性的变化趋势。10月20日加息后，各大银行确实均有不少客户转存个人存款以获取更多利息收益，但值得注意的是，下述两方面原因仍决定了本轮加息对国内流动性影响较为有限，第一，从国内银行信贷看，信贷供给远小于需求。在此前提下，影响实际信贷发放量的是供给端的信贷额度，而非需求端的贷款利率。第二，从当前国际资本市场形势看，全球性的“零利率”背景下，央行加息必然强化热钱跨境套利的动力。如果单边加息，热钱流入后再加息，那么流动性过剩照旧，楼市降温必然无望。

　　最后看加息后的实际利率。此次加息，一年期存款基准利率上调0.25%至2.5%，而国家统计局10月21日发布前三季度国民经济运行数据显示，前三季度CPI同比涨2.9%，预计2010年通胀率不会低于3%。两组数据对比，2.5%的一年期存款利率，仍比3%的年通胀率低至少0.5个百分点。因此，加息后持续7个月的负利率状况有所改观，但并未发生根本性改变。只要实际利率为负，大量的避险资金就会继续涌向楼市。