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评论:痛下加息猛药 楼市能否应声退烧

作者:菏泽房产网   时间:2010-11-04 00:00:00   来源:互联网   点击: 2761

    继将六大行存款准备金率上调至17%之后,央行再度出手,连续上调商业存贷基准利率及公积金贷款利率。人们不禁要问,痛下如此猛药,楼市能否应声退烧?

  从4月出台房地产连环调控政策,到9月底叫停第三套房贷,再到10月初各地纷纷出台“限购令”,2010年的中国楼市可谓“饱经调控”。“调而难控”的根本原因,显而易见是资金使用成本过低、资金流动性过剩以及通胀导致的实际负利率。因此,预估一项调控政策的效果,也需从对前述三方面因素的影响来评判。

  首先看资金使用成本。如果是商业贷款,以一套100万元商业贷款的房产,等额本息的还款方式贷款20年为例,首套房按8.5折利率计算,则加息前月还款额为6627元,加息后为6722元,增加95元;二套房按1.1倍利率计算,则加息前月还款额为7476元,加息后为7606元,增加130元。如果是公积金贷款,以购房申请额度为50万元纯公积金贷款,还款年限为15年为例计算,在利率调整前每月还款约3666元,利率调整后每月还款约3711元,比利率调整前多支出45元。很明显,公积金和商业贷款全面加息,对购房者实际影响比较有限。

  其次看加息后流动性的变化趋势。10月20日加息后,各大银行确实均有不少客户转存个人存款以获取更多利息收益,但值得注意的是,下述两方面原因仍决定了本轮加息对国内流动性影响较为有限,第一,从国内银行信贷看,信贷供给远小于需求。在此前提下,影响实际信贷发放量的是供给端的信贷额度,而非需求端的贷款利率。第二,从当前国际资本市场形势看,全球性的“零利率”背景下,央行加息必然强化热钱跨境套利的动力。如果单边加息,热钱流入后再加息,那么流动性过剩照旧,楼市降温必然无望。

  最后看加息后的实际利率。此次加息,一年期存款基准利率上调0.25%至2.5%,而国家统计局10月21日发布前三季度国民经济运行数据显示,前三季度CPI同比涨2.9%,预计2010年通胀率不会低于3%。两组数据对比,2.5%的一年期存款利率,仍比3%的年通胀率低至少0.5个百分点。因此,加息后持续7个月的负利率状况有所改观,但并未发生根本性改变。只要实际利率为负,大量的避险资金就会继续涌向楼市。




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