银根收紧、加息、限制融资、限制购买，虽然政策调控一再加码，但显然，在今年剩下的这个季度，开发商的日子并不会难过。

　　前三季度的热销，让房企已经赚得盆满钵满。根据已公布的44家房地产上市公司三季度报告显示，这些上市公司三季度末手中持有的现金及现金等价物余额达到1062亿元，万科由于8、9月火热的销售业绩，更表示其三季度所持资金大幅增长至315.4亿元。今年以来，标杆房企总体取得了跑赢大市的销售成绩，目前多数开发商年度销售计划完成无忧。十大标杆房企中，万科、保利、中海、富力、复地等5家目前已完成年度销售计划的3/4，金地、雅居乐完成比例也在70%以上。还有不少公司在第三季度甚至已经完成了年度任务。多项数据显示，一线开发商依然“不差钱”，且纷纷表示看好后市。

　　资金链的宽裕，让笼罩在调控之下的开发商，开始有意无意的减少供货量，降低住宅的推广营销力度。中原地产监测，10月楼盘的推广呈现了前高后低的走势，各楼盘的广告推广多选择在国庆前夕，国庆后推广力度减弱明显，一方面是政策影响，另一个方面区域新货不多。近期不少企业更热衷于举办一些品牌推广活动或社区文化活动， 而非降价促销卖楼。

　　虽然在采访中，开发商都表示看好后市，但在政策的调控下，开发商也借这个机会不断健全和完善自己企业的发展战略，使得自己更具有竞争力，真正的变得市场化起来。所以在市场化的指导下，开发商也开始审读后市。有开发商的营销负责人更是直言，“虽然第四季度涨价的可能不高，但是要想在短期内降价也是很难”。

　　政策背景

　　房贷持续收紧观望气氛加重

　　11月3 日，住建部、财政部、人民银行、银监会联合印发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》，明确第二套住房公积金个人住房贷款仅限于购买改善居住条件的普通自住房，且首付比例不得低于50%、贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。《通知》还要求，停止向购买第三套及以上住房的家庭发放住房公积金个人住房贷款。对此，业内人士表示，新规将进一步抑制投机性购房，但由于利用公积金炒房占比不高，因此新规波及面有限。

　　就在此次公积金贷款政策收紧之前，商业银行购房贷款政策已经全面收紧。除首套住房首付比例不低于三成之外，日前关于首套房贷利率7折优惠取消的报道，也引起了广泛关注。据报道，目前有多家银行总行已经向分支行下发通知，要求在11月1日起，全面取消房贷7折利率，银行给予房贷客户的利率优惠下限调整为同档期基准利率的85%。商业银行购买首套住房执行的房贷最低标准变为：首付最低30%，利率为同档期基准利率下浮15%；二套住房为首付最低50%，利率执行同档期基准利率的1.1倍，禁止对第三套及以上住房提供贷款。专家表示，这一新规将令购房成本进一步提升。以一笔30年期100万住房按揭贷款计算，执行基准利率为6.14%，利率从7折调整为8.5折后，月供要多交555.31元左右，30年将多交20万元。

　　在信贷持续收紧之下，市场观望气氛继续加重。中原地产的监测数据显示，本周重点城市一手住宅成交维持低位波动，其中一线城市增减互现，二线城市保持稳定。一线城市中，沪、穗两市本周环比分别下降了24%、64%，是黄金周后连续两周下降。京、深两市环比上升7%、36%。二线城市中，重庆因上周受到房交会影响而成交量出现大幅波动；杭州在“限购令”出台后成交一路下滑，本周再次下降36%。

　　总体来看，9·29新政对一线城市的影响甚于二线。二线城市因普遍未出台“限购令”，市场成交仍维持稳定，上升势头放缓。受此影响，加之冬季传统销售淡季即将来临，各地新房供应出现大幅下降。接下来，供应的减少将再次拉低新房成交。预计各地11月份成交量或将再度出现一定下滑。

    猜想理由一

　　完成任务纵然调控，仍高枕无忧

　　本周，北京出台了最为严格的商品房预售资金监管措施，率先提出了预售资金按工程节点支取的方法。预售款专款专用一旦严格执行，短时期内可能降低开发商的资金周转率，对企业现金流有负面影响，或将迫使部分开发商加快推盘，回笼资金。然而从2009年底开始执行预售款监管的天津实施情况看，该举措对开发商的资金影响并没有预期的明显。

　　近期实施的一系列政策，从土地清查、叫停借壳上市、收紧土地增值税、提高预售标准、限制提价，再到此次预售资金监管，无一不是针对开发商，希望以收紧资金链敦促其加快开发、增加供应，有效降价。然而，从执行情况看，至少在目前，效果甚微。10月份，各地住宅供应量出现明显下降。京、沪、深、渝、杭等市10月新增住宅批准预售面积较9月降幅均在5成以上。

　　10月份虽然受到政策调控的压力，但重点城市新房成交并未出现大幅下降，二线城市总体仍有不同程度的增加。一线四大城市中，除广州受到亚运城项目集中上市成交拉动，10月成交量创出历史新高外，其余城市环比均下降。尤以北京降幅最大，高达4成，10月成交量降至8月份水平。上海环比降幅约1成。深圳在最严厉的“限购令”影响下，成交量一度降至谷底，但在前期供应充足的推动下10月下旬渐有起色，令全月成交与9月持平。二线城市中，除杭州受到限购影响较大而令本月成交环比大幅减少了约4成，其余城市较9月仍有一定增加，成都环比增幅更是高达4成。而根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，10月全国100个城市住宅平均价格为8418元/平方米，较上月上涨0.66%，其中76个城市价格环比上涨，仅24个城市环比下跌。

　　尽管市场观望气氛加重，但在短期内对于房企仍未构成明显压力。富力地产11月1日发布10月销售数据显示，当月销售收入达25.06亿元，销售面积20.42万平方米，相比去年同期分别增长14%与5%。尽管相比9月份，环比下降31%和24%，但今年前10个月富力已录得销售收入239.01亿元，销售面积192.78万平方米，同比分别增长16%和6%。而作为行业龙头企业，今年以来，依靠“不囤地、不捂盘、不当地王”的基本策略，万科在变动的市场中仍然保持着比较理想的销售速度，1-9月，万科累计实现销售面积601.1万平方米，销售金额714.2亿元，销售金额已超过2009年全年。

　　今年以来，标杆房企总体取得了跑赢大市的销售成绩，目前多数开发商年度销售计划完成无忧。此前44家房地产上市公司已公布的三季度报告显示，发布三季报的开发商前三季度营业收入超过1004亿元，而这些公司至三季度末手中持有的现金及现金等价物余额达到1062亿元。十大标杆房企中，万科、保利、中海、富力、复地等5家目前已完成年度销售计划的3/4，金地、雅居乐完成比例也在70%以上。面临岁末的传统销售淡季以及宏观调控环境，开发商并无加大供应、降价促销的急迫压力。南方日报记者李广军

　　猜想理由二

　　延期入市新盘供货量急降

　　广州限购令出台后，市场成交明显下滑。10月18日-24日广州十区二市一手住宅成交面积为24.95万平方米，环比上周大降73.03%，重新回归9月初水平。由于增城、从化两市不在限购范围，成交结构显现变化明显。十区成交仅占全市总成交量的61%，成交比例与上周相比下降22%。其中，尤以花都、番禺变化最为明显，分别占全市总成交的15%和22%，成交比例下降4%和15%。而增城、从化两市成交比例却明显增加，分别占全市总成交28%和11%，成交比例增长17%和5%。均价方面，同期广州十区二市一手住宅成交均价继7月后再次回归到万元之下，9798元/平方米，环比上周下降16.75%，而中心六区价格则保持平稳，环比上周仅下跌6.33%。

　　在10月签约套数排行前20的楼盘，三个超级大盘的成交占据了前三名，包括亚运城、广州雅居乐和雅宝新城，这三个楼盘的推货量非常大，成交也非常理想。从入围的楼盘来看，均是9月底或是国庆期间有新货推出的楼盘，而且多集中在番禺、花都、增城、从化这些周边区域，中心六区除了白云和荔湾共四个盘入围外，其他区域均“榜上无名”。在白云和荔湾这四个盘中，有三个盘是主打刚性需求，且位置较为偏远，价格较为实惠，可见目前的广州市场是刚性需求占据主导，购房需求由于中心区域价格的高企而开始外溢。

　　中地行分析人士指出，目前市场投资者被调控门槛所挡，只能暂时离场，同时刚需在短时间内难以支撑高端市场，因而市场开始结构性调整，并表现出量价齐跌现象。对于目前市场出现的降温迹象，不少开发商也开始降低住宅的推广营销力度。中原地产监测的广州楼市楼盘项目广告投放数据显示，10月的推广呈现了前高后低的走势，各楼盘的广告推广多选择在国庆前夕，国庆后推广力度减弱明显，一方面是政策影响，另一个方面区域新货不多，因此开发商的推广热情也不大，而是倾向于选择更成本的推广方式。

　　由于11、12月为传统的销售淡季，加上多重新政政策效应叠加，市场的观望情绪将日益浓厚。此外，不少开发商已接近完成今年销售任务。这些因素都导致10月后新盘新货的急剧减少。记者了解到，目前不少楼盘项目在推货节奏上已作适当调整，基本将重心放到明年的销售计划制定上。近期不少企业更热衷于举办一些品牌推广活动或社区文化活动，而非降价促销卖楼。

　　事实上，目前市场整体成交均价的下滑，是由于成交结构变化所致。某网站近期对广州48个在售楼盘在“9.29”新政前后的价格做了一个对比，发现超过半数的楼盘在涨价，涨价盘27个，持平16个，略跌的盘5个，而涨幅多在1000-2000元/平方米。不少市中心区在售楼盘价格依然走稳。尽管限购令后首周广州十区二市一手住宅成交均价继7月后再次回归到万元之下，为9798元/平方米，环比上周下降16.75%，但中心六区价格则保持平稳，环比上周仅下跌6.33%。

　　在这种情况下，开发商在推货节奏上，更倾向于小批推货试探市场，并且在价格上并不急于激进降价。某开发商营销负责人就对记者表示，现在市中心的好房子尽管价格高，但不愁卖不出，关键是要低调，避免一次卖得太多太好，给自己造成不必要的外部压力。