据CRIC中国房地产决策咨询系统数据显示，第四季度，全国商用物业将继续保持放量增长，且增长幅度较大，预计随着供应量的剧增，将缓解市场需求。而三季度保险资金准许入市，预计明年上半年将频现保险公司投资的大宗交易。

　　不仅如此，日前仲量联行"全球房地产投资报告"指出，跨国零售商正利用市场环境的复苏来重启其全球扩张计划，预计中、印、巴、俄"金砖四国"的零售物业将在2020年增加至目前的1.5倍。目前，四国购物中心的总数量大约有1000个，到2020年，这个数字预计将达到2500个。

　　看来，在接下来可预期的未来，包括中国在内，商业地产还真迎来了一个难得的发展、投资机会。但直到目前为止，国内有关商业地产方面的产业政策、规划引导以及预警机制都几乎是一片空白，如何引导其有序、健康发展还是个问题。

　　业内人士担心，过度开发商铺和投资都有可能形成泡沫，如果引导不善，商业地产则难免会步住宅地产后尘。而且，"进一步吹大商用地产泡沫将打击公共服务业，还会危害经济与民生。"

　　转战商业地产成风

　　随着9月CPI达到了3.6%的历史高位，负利率时代对人们的影响愈加显现。尽管10月19日央行开始加息，但是对于富有阶层而言依然是杯水车薪。选择新的投资方式来减少资本的流失已经成为了他们最为关心的话题。部分多次置业者从一线城市转战到二三线城市，从住宅向商业地产转移。

　　北京的欧阳先生一直想趁着目前住宅市场低迷的时候抄底一套住宅产品来进行投资，然而随着楼市二次调控的落实，此前可以曲线购买多套房产的路子已经被堵死，使其不得不把目光转移到商业地产领域。但是让欧阳先生没想到的是，短短的半个月时间，他看中的一个商业项目的价格已经上涨了将近20%。

　　像欧阳先生这样遇到商业地产涨价情况的投资人士不在少数。数据统计显示，10月前半月，北京商业地产市场近500个在租在售活跃项目（写字楼、商铺）中，共有21个商用项目的租售价格发生变动，售价最高涨幅达到了35.32%，其中18个项目价格上涨。

　　不仅如此，万科、保利这些以住宅市场为主的地产大鳄毫不犹豫地转向商业地产领域，以期在火爆的商业地产市场分一杯羹。据业内统计，超过千亿元的投资客的热钱已经离开了住宅的炒卖市场。

　　据了解，成都目前在建的大型商业综合体项目将近50个，大多数体量都是10万平方米以上，从明年开始陆续完工。四川省商业联盟秘书长冉立春介绍，"种种迹象表明，今年成都已开始进入'购物中心时代'。就目前成都在建商业的体量和规模来看，在全国大城市中都是少有的，呈现出'又多又大'两大特点。"

　　CRIC中国房地产决策咨询系统数据也显示，下季度，北京预计约有40万平方米的面积入市，其中主要集中在东部；未来6月上海预计将有90万平方米左右的新增供应，70%主要集中在浦东地区；第四季度重庆将有22万多平方米的写字楼供应入市，全部集中在江北区域；广州国际金融中心将于第四季度交付使用，向市场提供约15万平方米的新增供应。

　　另外，9月5日，中国保监会正式发布了《保险资金投资不动产暂行办法》，允许保险资金以不高于公司上季度末总资产的10%的资金投资于不动产。据保守估计，保险资金投资规模应该在4500亿元左右，体量相当于目前商业地产年投资额的10倍。国际著名物业公司DTZ戴德梁行发布报告预计，明年来自保险业的巨额资金将涌入商业地产领域，届时将造成商业物业价格的上涨。

　　引导、预警机制缺位

　　商业地产好不热闹！受到政策挤出效应影响，必定有不少潜在客户从住宅市场转向商业市场投资。但香港鼎晖顾问公司总裁赖林胜却提醒，"商业地产是一个专业性很高，竞争也比较充分的行业，其产品本身属性特点决定了并不适合游资进行短暂炒作。"

　　一方面，商业地产投资思路与住宅项目完全不同，投资回报周期、市场交易税费、客户资金投入都有不同程度的差异，因此需要一定时间的客户培育期。而另一方面，商业地产投资首先应注意高理性、低感性，别冲动跟风。相比住宅投资，商业地产投资难度大很多，应多咨询专业人士，同时进行实地考察。

　　而一位不愿具名的商业地产投资人却向中国商报记者透露，其实相比较投资的专业性而言，整个国家的宏观政策和产业环境显得更为重要得多。从整个国家到某个城市，商业地产的供给量是多少，需求量是多少，还缺口多少？到目前还没有一个权威的政府部门的统计发布，更多的是咨询机构的统计，但多少都有其立场和利益。

　　在什么地方适合投资、哪些地方不太适合，也缺乏一个引导；投资到什么时候才算是一个警戒点，也没有一个预警系统。所以，该人士特别建议国家相关部门建立专门的商业地产统计、公布系统以及预警机制，以有效引导投资者投资和市场发展。

　　对此，重庆英威斯特投资顾问有限公司执行董事刘毅很是赞同。刘毅说，纵观历次调控和最新一轮的房地产市场新政，几乎都没有提及商业地产的发展，从政府层面上似乎看不到与住宅地产类似的引导，更谈不上形成产业政策了。

　　在刘毅看来，产业政策指导、规划引导是商业地产健康发展的一对"隐形的翅膀"，没有了这对"翅膀"，商业地产便难以步入正常轨道，得到长足的发展。而目前，这两者都明显缺位。

　　事实上，由于当前我国投资渠道有限、整体市场资金流动性强等因素，在推动地价和房价循环上涨的同时，也带来了潜在风险。而商业地产前期投入巨大、投资周期较长，以回报率、增长率为核心的产业特性，也容易令其陷入非理性的投资过热的冲动中。

　　从规划引导来看，单是《商业网点规划条列》这样一部惟一的商业地产规划的指导性法规，讨论了若干年仍未颁布。这也造成了目前还是依据人口分布和地理半径两个指标来规划商业网点，对城市商业空间布局和网点空间布局等几乎没有现成的条例和理论体系作为支撑。各地商业网点布局完全是"见缝插针"式的布点，不仅增加了道路交通和城市管理的压力，也破坏了城市的宜居性，增加了网点的运营成本。 警惕步住宅地产后尘

　　商业地产的投资热潮汹涌，但国家相关产业政策和规划引导以及预警机制又明显缺位，业内专家担心，长此以往，商业地产难免会陷入泡沫的深渊。

　　一些行业人士和专家认为，国家对住房市场实施调控并未涉及商业地产，这使得很多城市的商业地产以"城市综合体"等面目出现，盲目新建和扩建商业项目，导致供过于求的局面正在形成。同时，宽松的银行贷款政策，也让一部分住宅投资者有能力投入到商铺投资中。专家提醒，无论是开发商还是投资者，都应根据当地的实际情况谨慎投资，以免过度炒作形成泡沫。

　　而知名地产学者羊慧明更是认为，内地商业地产泡沫已经比较严重，进一步吹大商用地产泡沫将打击公共服务业，危害经济与民生。"为什么北京有幼儿园月收费高达7000多元？为什么内地大城市商店的许多商品零售价比港台欧美还要贵？为什么药店要黑心加价？为什么内地电影票比美国还贵？恐怕一大原因就是商业物业成本太高，商家不得不以加价来冲抵成本的上升，这又进一步推升物价，加重民生负担。"羊慧明说。

　　羊慧明认为，中国商业地产的泡沫还表现在总量严重过剩。国际都市一般人均商用房面积0.5-0.9平方米就足够了，而我国内地一些城市人均商用房面积已达3平方米以上。街边店一半左右开了就亏，像走马灯一样关门，又前赴后继地上马。众多中小商家本是弱势经济群体，他们依靠自己的力量解决了上亿人就业，是共和国经济体中的基石之一。然而商业物业成本的暴涨，已经威胁到许多中小商家的生存发展。因此说，利益集团炒高商业地产，对社会经济和民生的祸害更大。

　　上世纪30年代和80年代美国和日本以及泰国的三次商业地产泡沫实际上都说明了一个问题，当价格与价值长期相背离，价格持续上涨，必然会导致泡沫。但如果一个国家、一个城市对商业地产必须有着严格的用地计划，在商铺投资火热的时候应该谨慎审批，规划引导得当，还是会在很大程度上化解这一风险的。赖林胜如是表示。