山雨欲来风满楼。楼市仍未停止踉跄的步伐，一次突如其来的调查再度将房企的隐痛暴露无遗。近期银监会对60家大型房企进行的调研结果显示，大型房企多头授信、内部关联结构复杂、负债过高等风险因素尤为突出，监管层或将采取金融调控手段进行行业疏导。

    开发信贷混乱 监管层警示风险

    多头授信无疑已经成为部分房企的淘金利器。银监会数据显示，在接受调查的60家大型房企集团所属847家贷款企业中，同时在两家以上法人银行获得授信的就有426个，占比超过50%，而同时在5家以上法人银行获得授信的就有9个。

    与此同时，房企集团内保形势“高发”现象也非常突出。截至上半年末，在60家房企中，涉及集团互保贷款金额达到1417亿元，较年初增长22.3%。

    业内人士指出，大型房企集团内部往往子公司较多，并且跨地区、跨业投资较为普遍，贷款在集团内的腾挪补贴较为常见，而这恰是监管层此次出手调查的根本原因。

    较早前举行的第四次经济金融形势通报会上，银监会主席刘明康曾提出，应预先布防房企风险，密切关注高负债、多地极度扩张、高价买地的房企，一旦资金回笼紧张应及时做好保全。对于拖延工期、捂盘等违规操作的房企应停止发放新的开发贷款。同时，房地产集团及各成员企业的贷款总额不得超过在建工程的50%。

    一线房企领衔负债 房产商债台高筑

    监管层的高度警惕并非空穴来风，在房企大兴土木围城的同时，其对于金融体系的资金安危已经构成了显著的威胁性影响。根据央行发布的三季度报告显示，前三季度金融机构本外币贷款新增6.54亿元，其中近2亿元流入房地产开发市场，占比接近3成。

    相关人士透露，在银监会调查的60家房企中，资产负债率逾70%的达到18家，近3成之多；60家房企集团共有4266个成员企业，其中64个成员企业负债率超过90%。

    龙头房企如今也不能避免地陷入高负债的窘境。数据显示，三季度保利负债率为78.91%，万科负债率升至73.75%，而绿城负债率则达到罕见的158.8%。

    但部分房企的态度似乎来得更为乐观。某上市房企市场负责人透露，虽然该集团负债率较高，但年内项目均按期上市，并且已基本达到预期销售目标，“短期内可以扭转局面”。

    但某商业银行人士则称，控制在70%以内的负债率一般会认为压力较小，但由于房企独立法人子公司的负债并未能完全统计，真正的负债情况可能更严重。

    年内信贷额大减 停贷呼声急煞小房企

    根据国家统计局数据显示，前三季度全国商品房销售面积为6.32亿平方米，同比增长8.2个百分点；商品房销售额达到3.19万亿元，同比增长15.9个百分点。在“双涨”数据面前，不少业内人士仍认为，销售压力仍是横亘在绝大多数房企心头的一把利刃，不容忽视。

    一位不愿透露姓名的开发商表示，预售款的压力是一方面，土地款压力更为显著。特别是在限购令等新政的调控下，未来销售形势带来的压力更大于眼前所能看到的压力，12月起实施的《北京商品房预售资金监督管理暂行办法》对于预售资金的回笼来说是不小的考验。

    这位房企负责人称，高负债、多地扩张、高价买地在一线房企中司空见惯，如加以停贷整治，恐将造成房地产市场主体的大幅震荡。

    一位中型开发商负责人在电话中对记者表示，由于目前银行开发贷主要针对大型房企发放，中小房企如果没有存款抵押，本身就很难获得银行渠道的融资，如果最后的路也被封死，情势可想而知。

    他表示，该房企已于上月瞄准信托渠道，成功与某知名信托公司建立合作，收益率加之其他费用，要向信托公司支付22%的费用。

    融资难的关卡，开发商注定将用更高成本维系资金流。

    另一位房地产分析人士则指出，年底作为房地产企业的结算期，总包工程和分包结算均需要有资金链强有力的支持，一旦停贷，对房企的冲击将显而易见。

    根据央行公布数据统计得知，今年前四个月的月均房地产新增贷款为2671亿元，而5至9月该数据则急剧下滑至1302亿元。

    “今年我们发放的额度已经快满额，目前还没有接到开发贷停贷通知，但即便如此，余下的额度也只能给高资质的房企了。”某国有商行国贸支行的信贷经理陈先生说。

    易贷中国高级副总裁陈顺爱表示，房地产信贷年内逐渐递减属于正常状况，由于今年信贷总额由去年的9.6万亿元缩减至7.5万亿元，而监管层指示的四季度信贷分配比例为3：3：2：2，这就意味着下半年可用于房地产开发的信贷总量已经较为有限。