11月15日，住建部和国家外汇管理局联合发布《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》，规定境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。9.29新政以后，管理层的调控路径一直是控制需求，在彻底收紧内部需求之后，来自外部的热钱也无机可乘。房价作为一项政治任务，各地不再掉以轻心，“限购令”和公积金贷款的执行几乎无懈可击，买房者确实已经无空可钻。

　　无论是这个最新的“限外令”，还是之前的收紧公积金贷款，乃至更早各地纷纷落地的“限购令”，楼市调控政策一直信号明确而强烈，市场需求在这种严防死守的架式下已经退潮。守住需求以后，在调控如火如荼的今天，楼价为何不改上涨势头？供应减少是其中一个很重要的原因。楼市的喧嚣确实被制止了，但房价并未如愿下跌，甚至稳中有升。无论是一手房市场还是二手房市场，卖方的惜售让房价在低成交的平台上再度僵持。“卖了就买不回来了。”对于调控政策来说，需求容易控制，但预期太难管理。

　　房贷无空可钻

　　“办公积金贷款起码要三个月，估计这次我是办不了了。”陈乐福语带无奈，略显不甘。其实他的房子早在两周前就签订了合同，当时房产中介告诉他，只要没有贷款记录，采用公积金贷款，广州依旧可以获得首期三成的待遇。

　　但住建部关于公积金贷款政策的调整显然比陈乐福的预想快，二套房个人住房首付比例不得低于50%，三套房更是直接拒贷。然而，公积金贷款办理的搁置，让陈乐福心里凉了半截，从网上了解到的信息更让他如同当头淋了盘冷水。南京、厦门等地有关部门均明确表示，公积金贷款采用的是“认房又认贷”的方式。所谓认房又认贷，就是指不仅要按照贷款者以往的贷款买房情况查询套数，还会登录房管部门的房屋权属系统查询借款人家庭的住房数量。

　　其实，《中国经营报》记者了解到，广州对于是否采用这种认定方法还没有明确，但陈乐福已经不抱希望了。在细细研究了住建部四部委的公积金贷款新政后，陈乐福发现无论如何他已经不够资格申请公积金贷款了。因为按照规定，假如购房者家庭的第一套房的人均住房建筑面积已经高于当地平均水平，购买第二套房将不能发放公积金贷款。陈乐福家里一共有三套房产，住房建筑面积肯定高于当地平均水平。房产中介向他表示，可以通过房产转名，或者增加居住人口数量的办法变通。

　　记者从四大国有银行广州信贷负责人处了解到，现在银行的商业贷款实操是：如果居民已经将手中的首套住房售出，再次购买房屋时可以视作无房户。只是有些银行会要求客户提供房管部门，甚至居委会或者单位证明。所以，房产中介的提议是有一定的可操作性的，但老陈还是认为自己是时候另做打算了。

　　因为按照相关规定，即使第一套房低于平均标准，若要使用公积金贷款，购买的第二套房也必须是普通自住房，简而言之，广州就必须购买144平方米以下普通商品住宅，否则将不予发放贷款。而恰好陈乐福要买的房子在200平方米以上。

　　卖方惜售

　　显然，在一系列的新政之下，购房者的购房资格已经被限得很死了。近期各地的楼市成交量迅速回落就是很好的证明。

　　从数据上看，10月，北京商品房期房住宅总成交量为6894套，环比9月下降了36.1%，而比去年同期下跌幅度更是达到了41.7%。从10月15日开始，广州的成交量也开始迅速回调，日均成交量已跌至400套以下，与上半月动辄千套日均成交量相距甚远。

　　但与之相对应的则是楼价不跌反升，8624元/平方米成为广州“限购令”颁布后房地产签约价格的底部。其后签约均价不断上涨，到11月上旬，单日最高签约价格已超过每平方米15000元。同样的情况在上海也有所表现，10月上海新房均价上涨了4.6%。

　　11月上旬，记者通过现场了解、电话询问等方式，追踪了广州30个新盘的价格情况。发觉与一个月前相比，有17个楼盘的报价均有所上涨，大部分上涨幅度都在5%~10%以内，最高者上涨了15%。有12个楼盘报价持平，只有一个楼盘加大了销售折扣。

　　在调控如火如荼的今天，楼价为何不改上涨势头？供应减少是其中一个很重要的原因。据统计，10月25日至11月30日广州全市新盘新货总量为32个，环比10月下跌47.54%。无独有偶，上海也是供应缩水，中国房产信息集团的数据显示，10月份上海仅有40个楼盘推出了85.93万平方米新房源，较9月的新推房源面积降幅超过50%。中原地产监测的6个城市中，10月份新增供应较9月份均出现大幅下降，降幅在三成以上。

　　新房供应大量减少的部分原因是受客观因素影响，例如广州即将举行亚运会，限制工地开工，但更主要的是开发商的主观因素。有不愿具名的广州开发商向记者表示，“绝大部分开发商都不急于推盘”，一方面是由于通胀压力下，资产前景可保无忧；另一方面认为“限购令”实施时间不可能太长，取消“限购令”后楼市可能会反弹。现在业界普遍控制销售，“有关系的直接捂盘；没关系的把开发限期作为最后底线，同时拉长销售时间”。

　　合富辉煌市场研究部的数据也显示，目前各大品牌开发商完成销售额已达全年目标的80%以上，个别已完成90%，第四季度销售压力不大，因此，开发商降价促销的可能性较小。

　　如果说新房市场在各种限制政策的作用下，开发商不能大规模地捂盘。那么二手房市场的供应下降就更为直接。记者在广州市区及城郊结合部选定了6个区域，从这些区域二手房中介中了解到，6个区域的二手房供应量均大幅萎缩，放盘量平均比9月减少了60%。广州中心商务区的放盘量更是减少了70%以上。

　　“‘限购令’下，卖了就买不回来了。”陈乐福向记者表示。陈乐福也是三套房产的业主，但他没有打算卖出手中的房子，在他看来，房产还在不断升值，连租金都在相应上涨，没理由卖了“生金蛋的鸡”。