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一个月前,中国社科院发布报告称,一线城市房价将下降20%。而中国人民大学最新发布的研究报告则认为,全国楼价将暴跌两成。此语一出立即遭到多数学者的质疑。
有人说这样的"研究成果"是在"忽悠",有人说是"真实的谎言"。中国人民大学经济研究所联席所长毛振华认为,"中国的房价如果真的出现了20%或者20%以上的价格降幅,那不是成功了,而是出了大的问题。"有趣的是,人民大学经济学院的研究成果被人民大学经济研究所公开否定,真有点大水冲了龙王庙,一家不认识一家的味道。笔者认为,应该理性看待一线城市房价下跌20%的结论。并且,可以肯定的是,一线城市房价下跌20%,中国经济并不会出现什么"大问题",天也塌不下来。
无论社科院,还是人民大学的研究结论,前提都是一线城市房价将下降两成,重在"一线"上。从绝对房价分析看,北京、上海、深圳平均房价都在每平米2万元以上,如果下降20%,房价将降到每平米16000元左右,仍然不低。这种下降幅度的可能性极大。
首先,这几年一线城市房价涨幅过猛,泡沫巨大,绝对价位太高,投机性需求占据绝大成分。高处不胜寒下,在这么高的价位基数上下降20%是有可能的,也是可以承受的。其次,房地产调控力度将越来越大,而调控的重点又是房价非理性上涨的一线城市。
当前,货币政策回归常态的力度在加大,步伐在加速,央行回收市场流动性措施接连出台,房地产资金链将可能出现严重问题。房企为了保持手头流动性而降价促销、回笼资金可能性很大,投机性需求将被遏制,投资性需求将会减少。在这种情况下,一线城市房价没有理由不下降。再者,当前,房价已经出现下降趋势,市场预期正在朝着房价下降方向转变。综合以上因素,笔者认为,只要调控政策不走回头路,一线城市房价下降20%不是没有可能。
一线城市房价下降20%对GDP增速可能会带来一定影响。但是,这个阵痛必须忍耐,这是经济转型和结构调整必须付出的代价。最终结果是给中国带来一个更扎实、更安全、剔除了泡沫风险的经济增长局面。
另一个引人瞩目的观点是,央行货币政策委员会委员李稻葵认为,在一年左右或半年左右的时间,出现房地产价格增速下降到和CPI或者和GDP缩减指数基本同步的水平,基本上就达到了房地产调控的目标。笔者认为,房价与CPI和GDP比较都不是十分合适。最为合适的是房价与居民收入比较,即:房价收入比。美国的房价家庭收入比一般在3倍以下,有研究者认为,中国如果不考虑资金的时间价值、长期通货膨胀、收入增长、消费支出增加四个因素,可承受的房价家庭收入比极限为6.31倍,而现在为16倍以上。
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