刘洪玉，清华大学房地产研究所所长。2010年12月3日，刘洪玉先生在“2010中国财经报道论坛”——保障性住房“春天”分论坛上，详细分析了我国目前保障房建设中存在的诸多问题，并按照自己的研究结论提出了适合我国的保障房体系。

　　以下是刘洪玉先生的精彩观点节选：

　　最大问题是供应不足

　　供应不足刚才说了，与土地供应不足与金融支持不落实有关系，因为供应不足只能覆盖低收入或者极低收入少部分人群，因为我们根据一些统计数字看，在2009年底以前通过廉租房保障的家庭占到城市家庭总数的2%，通过经济适用房保障的家庭也是2%，这两个家庭是4%，通过棚屋区改造还有1%，对应的对象都是极低收入家庭或者低收入家庭。2007年城市家庭里面，有47%是房改售房或者租住单位的公房，这个比例和香港比例比较相似，但住房制度以前有50%的家庭都住单位的房子，我们认为凝聚人的流动，住房水平越来越低，配合整体的改革慢慢推出市场化的改革。

　　在市场化改革过程当中要适当一定比例的公共住房或保障性住房的供应，在这个过程当中通过前面5%的总数来看，慢慢使得我们的保障性还有带有的比例在减少，但这个趋势坚持下去或者长远来看，这个社会老百姓的支付水平还是有差距的，所以应该有一个保障制度让支付能力不足的这部分家庭或者住房保障或支持，通过初步的测算，这种家庭在经济高度发达的城市，对于中小城市有5%-10%就够了，不管按照哪一个比例，我们过去公共住房新增的供应确实是不足的，所以“十二五”期间尤其在“十一五”后期我们看到了加大保障性住房建设力度，“十二五”初期这个力度要进一步加大，主要是解决供应不足的问题。

　　应保证开发商介入后的利润

　　开发商参与的规则要慢慢清晰，我听开发商抱怨搞廉租房和经济适用房，成本不断地上升，但是价格很长时间没有变化，这样开发商就会亏损，因为是国有企业，我也没有办法。实际上开发商参与的过程当中，我们可能有些条件也可以适当地做一些动态的调整，比如说现在的限价商品房，限价商品房有一种情况，比如说建的过程当中，或者经济适用房等其他公共住房，建的过程中材料等大幅度的涨价，我们把价格定死了，开发商一定要亏损。拿到地要马上开工，不得不开工，但市场上发生了变化，这种情况下有些风险的分担机制，因为实际上从投资者角度来看，我们一般讲房地产投资的时候，公共住房有稳定的用户，应该是风险最小的一种投资，实际上因为我们政策的灵活性不够，或者说有些地方不是特别的合理，变成了风险非常大的投资了。所以，给这些项目提供一些长期的、低成本的融资，刚才聂会长所说的建立房地产住房信托基金，利用政府或国家的信誉筹措低成本的基金，提供给开发商做政策性的公益住房，这样也可以降低他们对利润的要求，或者保障他有合理的利润。

　　救济制度急需完善

　　我们谈到的住房保障制度都是广覆盖，我逐步拓宽覆盖范围。“十二五”我的理解，有些内容已经考虑到进城务工人员的保障问题，甚至农村地区的住房保障问题也是同样存在的，“十二五”期间这些问题应该有所进展。另外，实际上我去日本快会发现人拉着纸核子，晚上就睡到立交桥底下的纸盒子里，东北有睡在下水道里面，这种情况也很多。实际上这种情况我问了当地的人，日本那么发达为什么有这样的情况？他说政府提供了救济制度他可以去，但他选择不去那个地方。回到中国的问题当中来，对于这种极端需要帮助的情况我们也要慢慢建立起一种政府的救助制度，让他有一个比较好的安排。