商品房屋租赁管理办法》即将实施，规定房主分隔出租房屋最高罚3万

　　租赁期内，出租人不得单方提高租金；记者就此走访我市房屋租赁市场

　　新规定中的亮点

　　1.分隔出租、群租房屋被限制

　　地下储藏室也被列入禁租范围；对违规租房行为最高罚款3万元

　　2.出租人不得单方随意提高租金

　　房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效

　　3.承租人转租房屋，应经出租人书面同意

　　未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失

　　近日，住房和城乡建设部出台了《商品房屋租赁管理办法》，这部关于房屋出租市场的新法规将于明年2月1日起正式实施。《办法》中明确要求，房屋租赁合同期内，出租人不得单方提高租金；出租住房应当以原设计房间为最小出租单位，对于这些新规定，大连的房东房客们做好准备了吗？记者在走访我市房屋租赁市场时发现，分隔房屋出租、二房东等情况仍不同程度存在。

　　律师解读：《办法》中三方面规定成亮点

　　辽宁社和律师事务所的刘红军律师介绍说，本次住建部出台的新规定中有三方面细则成为关注焦点。“首先是对于分隔出租、群租的限制。”刘律师解释说，住建部《办法》规定，出租住房应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地政府规定的最低标准。此外，住建部《办法》将地下储藏室也列入了禁租范围。对于房屋租赁市场当中的违规租房行为，最高可处以3万元以下的罚款。

　　第二项规定则是关于房租管理方面的。《办法》中要求，房屋租赁合同期内，出租人不得单方随意提高租金。“这应该是这部新条例规定中最受租房者欢迎的一项规定。”刘律师表示，住建部《办法》也提出，房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。房屋租赁期间出租人出售租赁房屋的，应当在出售前合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。

　　第三项引人注目的新规定则是对于“二房东”情况的限制。住建部《办法》明确规定，承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失。“这就对租房后转租牟利的‘二房东’做出了进一步的限制。这有利于进一步规范房屋租赁市场，并避免因此引起的各种纠纷。”刘律师表示。

　　分隔出租的“群租房”我市为数不少

　　那么面对一个多月后就将正式开始实施的房屋租赁新规，我市的房屋租赁市场受到影响了吗？记者近日在走访我市房屋租赁市场时发现，分隔出租的群租房在我市为数不少。而硬性规定对“群租”一刀切，也令不少无力承担高额房租的年轻人和外来务工人员感到无奈。

　　在甘井子区辛寨子附近一居民小区内，记者了解到小区不少居民已经将房屋对外分隔出租。部分卧室被分隔成2到3个小间，这些小单间的平均面积不足10平方米，有的则勉强只能放下一张双人床。

　　而在西岗区一处“胶囊公寓”，整个公建房的空间则分隔成了几十个小房间。最小的房间除了放下一张单人床和一个床头柜外，甚至连转身的空间都没有。公寓经营者告诉记者，在这里租房居住的，大多是刚刚毕业的大学生。“我们的主要优势就是价格便宜，一个月的租金只要400元左右。”经营者表示。

　　此外，新规定可能也将对出租床位的“蜗居”有所限制。在辽宁师范大学、大连交通大学等高校附近，记者都发现了出租床位的广告。记者联系上一位出租床位的房东，他表示在学校周边经营床位出租已经六七年时间了。“一个房间内放上4张架子床，单个床位出租要比房间整体出租更划算。”这个房东表示。至于新规定实施后如何继续经营，他表示还没有过多考虑。但去年刚从辽宁师范大学毕业的小郭则表示，目前自己也在租床位居住，如果将来这种群租方式被叫停，他的居住成本肯定要增加。

　　辽宁社和律师事务所的刘红军律师解读说，目前的群租有多种形式，有的是房东将整套房屋分房间出租给多个租客。“只要不破坏房屋原来的结构，就不在新规定的限制范围内。”

　　“二房东”现象大学周边较多

　　“二房东”的情况在我市同样早有出现，因此引起的租赁纠纷也时有发生。新规定中虽然明确了对于二房东的各种限制，但在我市高校周边，“二房东”的招租信息仍然时有出现。在不少高校周边大量存在的日租房，不少都是由月租房演变而来。有市民靠着月租房与日租房之间的租金收益差，专门整月或者按照季度租房，然后对外日租，这就成了专职的“二房东”。

　　此外，还有的“二房东”是为了降低租房的居住成本。市民小韩告诉记者，大学毕业后她就一直租住在西岗区白云山庄附近一套住房内。“这是一套两室一厅的住房，单月租金1700元，我自己承担这笔费用实在困难，于是在和房东商量后，我把其中一间卧室对外出租了，每月能分担一半的租房费用。”小韩说，但新规定出台后，这种减轻负担的方法显然行不通了。

　　而对于“二房东”的限制，业内人士认为关键在于租房者自身。“除了出于成本考虑对外转租的‘二房东’外，有些人是为了骗取钱财当起了‘二房东’。这种情况下，为了避免上当受骗，租房者一定要考察出租方的资质，尤其是要细查房证。”刘律师提醒说。

　　禁涨房租实施难度较大

　　而对于“租赁期内不得上涨房租”这一最替租客考虑的条款，同样被业内人士视为最难实现的条款之一。

　　市民李女士去年7月在促进路附近一新建小区租了一套小户型住房，月租金为1500元，在距离合同到期还有半年时间，房主已经通知她要将租金涨到2100元，并告知愿意承担一个月的房屋租金的违约责任。李女士无奈之下只有搬家。“即使房主承担1500元的违约责任，之后半年时间将房屋以每月2100元顺利转租，房主实际并没有承担违约后果。

　　“在签订租赁合同时，房主通常会将违约金控制在单月租金以下，即违约成本很低。”刘律师解释说，在这种情况下，处于弱势的求租人极少会诉诸法律，而更倾向于通过协商，获得合同约定之外尽可能高的补偿金额。